Quy định mới về cấp sổ đỏ lần đầu và chuyển đổi sang đất thổ cư

Cơ hội cho đất không giấy tờ trước năm 2014

Phóng viên: Điểm đáng chú ý nhất trong Nghị quyết 254 chính là việc nới lỏng điều kiện cấp sổ đỏ lần đầu cho đất không có giấy tờ trước ngày 1/7/2014. Đây là nỗi lòng của rất nhiều hộ gia đình. Ông có thể phân tích rõ hơn về cơ hội này?

Tiến sĩ Nguyễn Vinh Huy: Theo tôi, đây chính là bước đột phá. Những gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 dù chưa có đủ giấy tờ, chưa đủ một số thủ tục liên quan đáp ứng theo quy định tại điều 138 Luật Đất đai có hiệu lực năm 2024, sẽ được xem xét cấp sổ đỏ nếu đáp ứng 4 điều kiện, gồm: sử dụng đất ổn định và lâu dài, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại địa phương, không thuộc trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai.

Tiến sĩ Nguyễn Vinh Huy - ẢNH: N.H.

Về thời gian giải quyết, theo quy định tại điểm 1, khoản 2.1a, phần 5, phụ lục 1 ban hành kèm theo Nghị định số 151 năm 2025 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2025) của Chính phủ: đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ.

Về mặt cơ chế giám sát, dựa trên thực tiễn hỗ trợ người dân nộp hồ sơ tại các cơ quan thẩm quyền, khi nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ lần đầu, người dân sẽ được cấp hoặc có quyền yêu cầu cấp phiếu tiếp nhận hồ sơ. Trên phiếu tiếp nhận có ghi mã hồ sơ (có thể là mã bằng số hoặc mã QR) phục vụ cho việc theo dõi tiến độ ở bộ phận một cửa và dịch vụ công quốc gia về thực hiện khiếu nại cơ quan giải quyết chậm hoặc trái quy định pháp luật. Đây là một điểm mới và rất thuận lợi cho người dân, vì có thể ứng dụng công nghệ để giám sát, không cần trực tiếp đến cơ quan.

* Nhiều hộ dân dù đã sinh sống lâu năm nhưng đất lại nằm trong vùng quy hoạch treo. Trong trường hợp này, người dân có được cấp sổ đỏ hay không?

- Đây là vấn đề tồn tại suốt nhiều năm và luôn có sự bất cập giữa quy định pháp lý với thực tiễn triển khai. Dù rằng luật cho phép trong quy hoạch treo được cấp sổ đỏ, nhưng trên thực tế tỉ lệ hồ sơ được giải quyết là rất thấp, thậm chí rất hiếm.

Nghị quyết 254 đã mang đến những hướng dẫn cụ thể để tháo gỡ nút thắt này. Dù chúng ta còn phải chờ xem quá trình áp dụng vào đời sống sẽ diễn ra như thế nào, nhưng có thể kỳ vọng với tinh thần của nghị quyết mới, việc cấp sổ cho đất quy hoạch treo sẽ được triển khai quyết liệt hơn. Điều này giúp bảo đảm quyền lợi hợp pháp để người dân có thể khai thác giá trị tài sản như vay vốn hay thực hiện các quyền định đoạt khác khi gặp khó khăn.

Cụ thể, theo khoản 4, điều 76 và điều 138 Luật Đất đai 2024, nếu đất nằm trong vùng quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, người dân vẫn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định và sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Một khu dân cư ở TP Cần Thơ, dù người dân sinh sống đã nhiều năm nhưng chưa được cấp sổ đỏ - ẢNH: HUỲNH LỢI

Khuyến khích người dân chuyển đổi đất thổ cư

* Ngoài việc lần đầu cấp sổ đỏ, Nghị quyết 254 còn có những quy định mới về việc chuyển đổi sang đất thổ cư để xây dựng nhà ở đúng luật và được công nhận tài sản trên đất. Đó là những điểm mới nào, thưa tiến sĩ?

- Chuyển mục đích sử dụng đất hiện là một câu chuyện đầy bất cập. Đến năm 2025, dân số nông thôn Việt Nam chiếm khoảng 61,4% tổng dân số. Người dân nông thôn thường có thói quen xây nhà ngay trên chính khuôn viên vườn tược của mình để vừa ở, vừa canh tác. Thậm chí nhiều khu vườn dù đã định cư lâu đời nhưng vẫn chưa được công nhận là đất thổ cư.

Trong giai đoạn này, Nghị quyết 254 ra đời nhằm mở rộng cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giúp người dân yên tâm ổn định cuộc sống lâu dài. Cụ thể, tại điều 116, điều 121 và điều 122 Luật Đất đai năm 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất đáp ứng 3 điều kiện cốt lõi, gồm: phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất hằng năm được phê duyệt; phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính bao gồm tiền sử dụng đất theo quy định. Nghĩa vụ tài chính được quy định tại khoản 2, điều 10 Nghị quyết 254 rất cụ thể cho từng trường hợp.

* Thuế luôn là mối quan tâm lớn của người dân. Khi bảng giá đất sát giá thị trường bắt đầu được áp dụng, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ được tính toán ra sao?

- Thời gian qua, chắc hẳn người dân đã thấy nhiều thông tin liên quan đến thuế phí chuyển mục đích sử dụng đất. Thậm chí, có những ý kiến cho rằng nghĩa vụ tài chính quá cao không khác gì “mua lại chính căn nhà của mình”. Từ thực tế đó, Nghị quyết 254 đã cụ thể hóa các quy định, giúp giảm bớt phần nào gánh nặng tài chính khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, từ đó tạo điều kiện để người dân xây dựng nhà ở đúng quy định pháp luật.

Cụ thể, tại điểm c, khoản 2, điều 10 của Nghị quyết 254 có nêu 3 trường hợp quy định về mức thu tiền sử dụng đất (tính trên mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp tại thời điểm được cho phép chuyển mục đích) như sau: Thứ nhất, thu 30% mức chênh lệch đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng nằm trong hạn mức giao đất ở tại địa phương. Thứ hai, thu 50% mức chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương. Thứ ba, thu 100% mức chênh lệch đối với diện tích đất vượt quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương. Cần lưu ý, mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính 1 lần cho 1 hộ gia đình hoặc cá nhân trên 1 thửa đất cụ thể.

* Xin cảm ơn tiến sĩ.

Nhã Chân (thực hiện)