Thu nhập của người dân TPHCM không đuổi kịp giá nhà

Nguồn cung mới sụt giảm mạnh

Theo khảo sát của Savill Việt Nam, phân khúc nhà ở hạng C nhắm đến đối tượng người thu nhập trung bình và người trẻ, việc bán hàng vẫn diễn ra nhưng không đồng đều. Tỷ lệ hấp thụ cao chủ yếu diễn ra ở các dự án có giá bán phải chăng và nằm xa trung tâm. Điều này cho thấy nguồn cầu trong phân khúc này vẫn mạnh mẽ và tiềm năng. Đa số khách hàng mua trong các dự án này là người mua nhà lần đầu.

“Dù đây là thị trường tiềm năng, nguồn cung phân khúc này hiện không nhiều. Nhưng thị phần căn hộ từ 2-3 tỷ đồng tại TPHCM rất ít, chiếm dưới 20% thị phần nguồn cung hiện tại và mức giá cũng còn khá cao, không phải ở mức dễ dàng cân nhắc” – các chuyên gia Savill nhận định. 

Bà Giang Huỳnh - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường và S22M của Savills Việt Nam cho rằng, điều quan trọng nhất lúc này là đưa thị trường về trạng thái cân bằng giữa cung và cầu.

Tuy căn hộ hạng C dù đã quay lại thị trường nhưng rất nhỏ giọt.

Dữ liệu từ Savills cho thấy điều đó chỉ có thể xảy ra từ năm 2024 trở đi, khi một số dự án về phân khúc nhà ở vừa túi tiền bắt đầu hoạt động trở lại. Điểm nghẽn lớn nhất của thị trường hiện tại là vấn đề pháp lý dự án. Khi điểm nghẽn đó được giải quyết, thị trường bất động sản sẽ từ từ hồi phục và trở lại hoạt động. “Ách tắc lớn nhất đối với thị trường nhà ở hiện tại là thiếu sự phê duyệt quy trình, dẫn đến tình trạng tắc nghẽn về mặt pháp lý, khiến chủ đầu tư không thể triển khai dự án mới” – bà Giang Huỳnh cho biết. 

Nhìn ở bức tranh rộng hơn, bà Giang Huỳnh cho rằng nguyên nhân chính là sự không cân đối giữa nguồn cung và nguồn cầu, cùng với việc chi phí sống tăng cao so với mức thu nhập. Để giải quyết vấn đề này, cần có sự can thiệp của các nhà phát triển bất động sản, Chính phủ và các bên liên quan khác trong việc tăng cường nguồn cung nhà ở với mức giá phù hợp, đồng thời giải quyết vấn đề về địa điểm và diện tích.

Giá nhà không phù hợp thu nhập

TPHCM đang trở thành điểm đến của một số lượng lớn người trẻ thuộc nhóm lao động có trình độ từ nhiều tỉnh thành trên cả nước. Với dân số hơn 10 triệu người của TPHCM và 55% dân số trong độ tuổi trẻ, có khoảng 30% dân số trong độ tuổi trẻ có nhu cầu mua nhà. Từ những con số này, ta thấy rõ nguồn cầu rất lớn. 

Theo khảo sát mức thu nhập tối thiểu cần để mua nhà là 30 - 45 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, theo khảo sát của Savill, người trẻ gặp khó khăn trong việc tìm kiếm lựa chọn nhà ở phù hợp với tài chính và nhu cầu của mình. 

Tại TPHCM, nhóm khách hàng 25 - 35 tuổi thường nhắm đến các căn hộ nhỏ có diện tích từ 50-70m2 ở các khu vực ngoài trung tâm. “Nếu không nhận được sự hỗ trợ về tài chính từ gia đình, mức thu nhập tối thiểu cần có để mua nhà là từ 30-45 triệu đồng/tháng. Đây được coi là mức có thể tích lũy được một khoản tiền trả trước và trả thêm lãi ngân hàng” - bà Giang Huỳnh chia sẻ. 

Cũng theo bà Giang Huỳnh, các sản phẩm nhà ở hiện tại trên thị trường, bao gồm đầu tư, cho thuê hầu hết thuộc phân khúc trung đến cao cấp với nhu cầu không phải của số đông. Vấn đề pháp lý hiện tại ảnh hưởng đến nguồn cung hợp lý, và nếu không có nguồn cung thì không thể giải quyết được vấn đề về nguồn cầu. 

Ngoài ra, hiện tại thị trường đang trầm lắng và thiếu yếu tố thanh khoản. Thông thường, nếu có một khoản dự trữ, người dân sẽ có lựa chọn đầu tư vào bất động sản, chứng khoán hoặc một kênh đầu tư khác. Tuy nhiên trong bối cảnh kinh tế toàn cầu hiện nay, hầu hết các kênh đều gặp khó khăn và hạn chế về thanh khoản. Tình hình bán hàng và hấp thụ trên thị trường chung đều rất thấp. Do đó, người mua nhà đang chờ đợi sự hồi phục của thanh khoản để mọi thứ có thể vận hành trở lại. 

Bích Trần