Vì sao nhà phố ngày càng bị 'thất sủng'?

Báo Phụ nữ TPHCM đã có cuộc trao đổi với chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên – tác giả Bộ sách “Để không mất tiền tỉ trong lần đầu mua nhà, xây nhà” để làm rõ xu hướng này.

Phóng viên: Thưa ông, thời gian gần đây, nhiều nhà riêng, nhà phố tại TPHCM phải giảm giá hàng trăm triệu đến cả tỉ đồng nhưng vẫn khó tìm được người mua. Ông nhìn nhận thực trạng này như thế nào?

Chuyên gia kinh tế bất động sản Lê Quốc Kiên: Đây là hiện tượng khá rõ nét trên thị trường bất động sản hiện nay, đặc biệt ở phân khúc nhà phố và nhà trong hẻm. Nguyên nhân không chỉ đến từ việc giao dịch suy giảm mà còn phản ánh sự thay đổi của dòng tiền đầu tư lẫn nhu cầu của người mua ở thực.

Trước đây, nhà phố luôn được xem là loại tài sản có tính tích lũy cao, vừa có thể ở vừa có thể cho thuê hoặc chờ tăng giá. Tuy nhiên, hiện nay sức cầu đã giảm đáng kể. Nhiều chủ nhà chấp nhận giảm giá nhưng thanh khoản vẫn thấp vì lượng người mua thực sự sẵn sàng xuống tiền không còn nhiều như giai đoạn trước.

*Đâu là những nguyên nhân cốt lõi khiến nhà phố rơi vào tình trạng giảm giá nhưng vẫn khó bán?

- Có ba nguyên nhân chính. Thứ nhất, dòng tiền đầu tư bất động sản đã suy giảm đáng kể sau giai đoạn lãi suất tăng và kinh tế gặp nhiều khó khăn. Một bộ phận nhà đầu tư đang tạm ngưng giao dịch hoặc chuyển sang các kênh có tính thanh khoản cao hơn, khiến lực cầu đối với nhà phố giảm mạnh.

Thứ hai, sự phát triển của các khu đô thị mới đang tạo áp lực cạnh tranh rất lớn đối với nhà liền thổ trong nội đô. Nếu trước đây người mua gần như chỉ có lựa chọn nhà đất thì hiện nay họ có nhiều phương án hơn như căn hộ hoặc nhà ở trong các khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, có không gian xanh, bãi đậu xe, tiện ích đầy đủ và môi trường sống tốt hơn.

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên – tác giả Bộ sách “Để không mất tiền tỉ trong lần đầu mua nhà, xây nhà”

Thứ ba, giá nhà phố đã tăng quá cao trong nhiều năm liên tiếp. Điều này tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua. Người bán vẫn muốn giữ mức giá theo mặt bằng cũ, trong khi người mua cho rằng giá đó không còn phù hợp với khả năng tài chính hiện nay. Kết quả là quá trình thương lượng kéo dài và tỉ lệ giao dịch thành công giảm mạnh.

*Ngoài vấn đề giá bán, hiệu quả khai thác cho thuê có phải là nguyên nhân khiến nhà phố mất dần sức hút?

- Trước đây, nhiều người mua nhà phố không chỉ kỳ vọng tăng giá mà còn có thể tạo dòng tiền ổn định từ hoạt động cho thuê. Tuy nhiên hiện nay hiệu quả khai thác đã giảm đáng kể.

Nhiều căn nhà mặt tiền trị giá hàng chục tỉ đồng chỉ đạt tỉ suất cho thuê khoảng 1,5% mỗi năm. Đối với nhà trong hẻm, mức sinh lời phổ biến dao động từ 2-5% mỗi năm, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước khi tỉ suất có thể đạt 4-7%.

Khi giá trị tài sản tăng nhưng dòng tiền khai thác không tăng tương ứng, nhà đầu tư sẽ cân nhắc lại hiệu quả nắm giữ. Đây là một trong những nguyên nhân khiến giao dịch nhà phố ngày càng chậm dù giá đã điều chỉnh.

*Trong khi nhà phố gặp khó khăn, căn hộ lại ghi nhận thanh khoản khá tốt. Điều này phản ánh điều gì về nhu cầu của người mua hiện nay?

- Điều đó phản ánh sự thay đổi rất rõ trong hành vi tiêu dùng nhà ở của thế hệ mới.

Nếu như trước đây sở hữu nhà đất được xem là mục tiêu hàng đầu thì hiện nay nhiều người trẻ ưu tiên tính tiện lợi và chất lượng sống. Họ sẵn sàng lựa chọn căn hộ vì có hệ thống an ninh, tiện ích đầy đủ, môi trường sống văn minh và không phải tốn nhiều thời gian cho việc quản lý hay bảo trì tài sản.

Với cùng một mức tài chính, căn hộ hiện mang lại trải nghiệm sống tốt hơn cho đa số người mua ở thực. Ví dụ với khoảng 4 tỉ đồng, người mua có thể sở hữu một căn hộ 2 phòng ngủ trong dự án có công viên, hồ bơi, bãi đậu xe và đơn vị quản lý chuyên nghiệp. Trong khi đó, nếu chọn nhà phố cùng khu vực, nhiều trường hợp chỉ có thể mua được căn nhà diện tích nhỏ nằm sâu trong hẻm.

*Theo ông, lãi suất là nguyên nhân chính khiến giao dịch nhà phố chững lại, hay thực chất mặt bằng giá đã bị đẩy lên quá cao so với nhu cầu và giá trị khai thác thực tế?

- Tôi cho rằng cả 2 yếu tố đều đang tác động đến thị trường, nhưng mức độ ảnh hưởng là khác nhau.

Trong ngắn hạn, lãi suất là yếu tố tác động trực tiếp đến quyết định xuống tiền của người mua. Khi chi phí vay vốn tăng lên, áp lực tài chính cũng tăng theo, khiến nhiều người phải cân nhắc kỹ hơn hoặc tạm hoãn kế hoạch mua nhà.

Chẳng hạn, với khoản vay 2 tỉ đồng, mức lãi suất khoảng 7%/năm có thể khiến người mua phải trả khoảng 15-16 triệu đồng mỗi tháng. Nếu lãi suất tăng lên 10%, khoản thanh toán có thể vượt 19 triệu đồng. Khi lãi suất thả nổi lên mức 13%, số tiền trả hàng tháng có thể vượt 23 triệu đồng. Số tiền trả ngân hàng hàng tháng có thể tăng thêm hàng triệu đồng, tạo áp lực không nhỏ đối với các gia đình có thu nhập trung bình.

Tuy nhiên, nếu nhìn ở góc độ dài hạn, nguyên nhân mang tính nền tảng nằm ở việc giá bất động sản đã tăng nhanh hơn rất nhiều so với khả năng khai thác và sử dụng thực tế của tài sản. Nhiều căn hộ hoặc nhà phố hiện nay có giá bán tăng 30-50% so với vài năm trước, nhưng giá cho thuê gần như không thay đổi tương ứng. Điều này khiến tỉ suất sinh lời từ việc khai thác bất động sản ngày càng giảm.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra ở nhiều phân khúc nhà phố. Người mua hiện nay không chỉ quan tâm đến việc có vay được tiền hay không mà còn đặt câu hỏi liệu mức giá đang được chào bán có thực sự hợp lý so với giá trị sử dụng, khả năng tạo dòng tiền và thu nhập của họ hay không. Khi mặt bằng giá đã vượt quá tốc độ tăng thu nhập của người dân, thanh khoản tất yếu sẽ suy giảm.

Do đó, lãi suất có thể là yếu tố khiến thị trường giao dịch chậm lại trong từng giai đoạn, nhưng vấn đề cốt lõi vẫn là mặt bằng giá bất động sản ở nhiều khu vực đã tăng nhanh hơn giá trị khai thác thực tế và khả năng chi trả của số đông người mua.

* Trước sự lên ngôi của căn hộ, liệu quan niệm “có đất mới là tài sản giá trị” có đang dần thay đổi?

- Chưa thể khẳng định quan niệm “có đất mới là tài sản giá trị” đang mất đi tại các đô thị lớn như TPHCM. Điều đang thay đổi không phải là giá trị của đất mà là dòng tiền và sự quan tâm của thị trường đang dịch chuyển sang những sản phẩm phù hợp hơn với bối cảnh hiện tại.

Trong khoảng 5 năm trở lại đây, nguồn cung đất nền và nhà liền thổ ngày càng hạn chế do quy định pháp lý chặt chẽ hơn, chi phí phát triển dự án tăng cao và quỹ đất ngày càng khan hiếm.

Trong khi đó, phần lớn nguồn lực phát triển của các doanh nghiệp bất động sản lớn lại tập trung vào phân khúc căn hộ. Các dự án chung cư được đầu tư mạnh về truyền thông, từ đó thu hút sự chú ý của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Tuy nhiên, xét về dài hạn, đất và nhà gắn liền với đất vẫn có những lợi thế riêng mà căn hộ khó thay thế, đặc biệt là yếu tố khan hiếm của quỹ đất trung tâm và quyền chủ động trong việc khai thác hoặc phát triển tài sản.

Vì vậy, tôi cho rằng đây là giai đoạn dịch chuyển của dòng tiền và nhu cầu thị trường, chứ chưa phải sự thay đổi về bản chất giá trị của bất động sản gắn liền với đất.

Bích Trần (ghi)