Người mua chung cư đang trả tiền tỉ cho vị trí thay vì chất lượng công trình?

Phóng viên Báo Phụ nữ TPHCM đã có cuộc trao đổi với chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán để làm rõ vì sao có nghịch lý này.

Phóng viên: Thời gian qua, nhiều chung cư đã bàn giao hơn một thập kỷ vẫn liên tục tăng giá. Theo ông, động lực chính đến từ nhu cầu ở thực hay mặt bằng giá mới của thị trường?

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán: Thực tế thị trường đang có cả 2 yếu tố, nhưng tỷ trọng của chúng khác nhau.

Nhu cầu ở thực vẫn tồn tại, nhưng đóng vai trò thứ yếu là khi nhiều người không còn khả năng tiếp cận căn hộ mới có giá 150-190 triệu đồng/m² nên chuyển sang chung cư cũ. Tuy nhiên, đây chủ yếu là nhu cầu bị dồn nén chứ không phải nhu cầu tăng thêm.

Lực đẩy chính là hiệu ứng neo giá từ mặt bằng sơ cấp. Khi dự án mới liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, chủ sở hữu chung cư cũ cũng định giá lại tài sản của mình theo tương quan đó. Họ có tâm lý nghĩ rằng, chung cư mới cùng khu vực giá 150 triệu/m², chung cư tôi dù cũ hơn nhưng cũng chỉ thấp hơn 20–30% là hợp lý. Kết quả là mặt bằng giá thứ cấp bị kéo lên không phải vì tài sản tốt hơn.

*Vì sao chung cư cũ tăng giá nhanh hơn tốc độ "già" đi của công trình?

- Ở các thị trường bất động sản hoạt động bình thường nơi nguồn cung mới liên tục được bổ sung tương xứng với nhu cầu, chung cư cũ sẽ khấu hao dần theo thời gian. Người mua có nhiều lựa chọn thay thế, và căn hộ 15 năm tuổi phải chấp nhận chiết khấu so với căn mới để cạnh tranh. Tuy nhiên, tại TPHCM hiện nay, cơ chế đó bị phá vỡ vì các lý do sau.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán

Thứ nhất, quỹ đất nội thành gần như cạn kiệt. Các dự án mới buộc phải dạt ra vùng ven, trong khi chung cư cũ nằm ở vị trí trung tâm vẫn giữ được lợi thế vị trí không thể sao chép, gần nơi làm việc, gần trường, gần bệnh viện, hạ tầng đã hoàn thiện.

Thứ hai, quy trình pháp lý kéo dài làm nghẽn nguồn cung mới trong nhiều năm liên tiếp. Khi hàng mới khan hiếm, áp lực nhu cầu dồn sang thị trường thứ cấp.

Thứ ba, chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, nhân công và pháp lý liên tục tăng, kéo giá căn hộ mới lên cao và gián tiếp nâng mặt bằng giá toàn thị trường.

Ngoài ra, chung cư cũ còn có lợi thế pháp lý rõ ràng. Nhiều dự án đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu, giúp người mua yên tâm hơn so với không ít dự án mới vẫn còn những băn khoăn liên quan đến việc cấp sổ.

*Vậy hiện nay giá trị của chung cư cũ được quyết định bởi chất lượng công trình hay vị trí và sự khan hiếm?

- Tôi cho rằng trong bối cảnh hiện nay, chất lượng công trình chỉ đóng vai trò thứ yếu, thậm chí ở một số phân khúc, nó gần như không còn là yếu tố quyết định hàng đầu.

Giá trị của một căn hộ thứ cấp thường được xác lập theo thứ tự: vị trí, sự khan hiếm nguồn cung thay thế, mặt bằng giá mới của thị trường rồi mới đến chất lượng công trình.

Điều này tạo ra một nghịch lý rất đáng lo ngại là người mua đang trả tiền theo vị trí và theo mặt bằng giá thị trường nhưng nhận về một tài sản đang xuống cấp về mặt vật lý. Đây là rủi ro ẩn mà không nhiều người mua cân nhắc đúng mức.

Đơn cử, một căn chung cư 20 tuổi tại trung tâm có thể được rao bán 80–100 triệu đồng/m² không phải vì hệ thống điện nước, kết cấu hay tiện ích của nó xứng đáng với mức giá đó, mà vì không còn gì rẻ hơn ở bán kính 3–5km. Người mua đang mua "phòng trọ cấp bốn", không phải mua "căn hộ thực sự". Như vậy sự tiện ích vị trí được đánh giá cao hơn chất lượng sống.

Đây cũng là lý do cơ quan quản lý cần tăng cường kiểm định chất lượng công trình và minh bạch thông tin kỹ thuật tòa nhà cho người mua vì hiện tại, người mua thứ cấp hoàn toàn chịu thiệt trong việc tiếp cận thông tin về thực trạng công trình họ đang mua.

* Khi ngay cả các căn hộ đã sử dụng 15-20 năm cũng không còn là lựa chọn "giá mềm", điều này cho thấy điều gì về bài toán nhà ở và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân TPHCM hiện nay?

Thị trường bất động sản hiện nay đang phát đi một tín hiệu rất rõ ràng, TPHCM đang không còn lựa chọn nhà ở giá hợp lý cho người thu nhập trung bình trong phạm vi nội đô.

Do đó, cần phân biệt giữa "nhà giá thấp" và "nhà giá hợp lý". Trong bối cảnh chi phí đất đai, xây dựng và pháp lý đều cao, có thể sẽ không còn khái niệm "nhà giá rẻ" trong tương lai gần. Điều cần hướng tới là mức giá mà người dân có thể tiếp cận thông qua vay ngân hàng mà vẫn đảm bảo cuộc sống.

Hiện nay, bài toán nhà ở đã trở thành bài toán chính sách nhiều hơn là bài toán thị trường. Khi cả giá sơ cấp lẫn thứ cấp đều vượt khả năng chi trả của đa số người dân, thị trường không còn phục vụ chủ yếu nhu cầu ở thực.

* Ông có lời khuyên gì cho người mua nhà trong bối cảnh giá căn hộ liên tục tăng?

Thứ nhất, phân biệt rõ mục đích mua để ở hay mua để đầu tư. Hai bài toán này có tiêu chí quyết định hoàn toàn khác nhau. Nếu mua để ở, ưu tiên vị trí phù hợp cuộc sống thực tế hơn là kỳ vọng tăng giá. Nếu mua để đầu tư, phải tính đến dòng tiền thực.

Thứ hai, với chung cư cũ, cần kiểm định kỹ thuật công trình trước khi đặt cọc. Kiểm tra hệ thống điện, nước, kết cấu, hồ sơ pháp lý tòa nhà, tình trạng quỹ bảo trì và ban quản lý. Chi phí kiểm định nhỏ nhưng có thể giúp bạn tránh một quyết định tài chính tệ hại.

Thứ ba, không nên chạy theo tâm lý giá chỉ có tăng. Thị trường luôn có chu kỳ và những người sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thường là nhóm chịu rủi ro cao nhất khi thị trường điều chỉnh.

Thứ tư, ưu tiên bất động sản tạo ra dòng tiền ngay, tức là căn hộ có thể cho thuê với tỷ suất hợp lý so với giá mua vào. Đây là yếu tố bảo vệ bạn trong mọi kịch bản thị trường, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Bích Trần (ghi)