Căn hộ chung cư cũ vẫn tăng giá mạnh

2 năm, giá tăng 30-40%

Theo khảo sát của chúng tôi, căn hộ 2 phòng ngủ trong chung cư Mỹ An, phường Hiệp Bình, TPHCM xây dựng khoảng năm 2012, hiện đang được chào bán từ 3,2-3,5 tỉ đồng, tăng khoảng 23 - 35% so với năm 2024 (giá bán năm 2024 là 2,6 tỉ đồng).

Tương tự, tại phường Hiệp Bình, căn hộ 2 phòng ngủ trong chung cư Mỹ Kim được rao bán với giá từ 3,2-3,3 tỉ đồng, tăng khoảng 23 - 27% so với 2 năm trước (2,6 tỉ đồng). Căn hộ 2 phòng ngủ trong chung cư Mỹ Long cũng đang được chào bán với giá 3,38-3,65 tỉ đồng, tăng khoảng 30 - 43% so với 2 năm trước. 2 chung cư này đều được đưa vào sử dụng từ năm 2010…

Chung cư Mỹ Long (phường Hiệp Bình, TPHCM) đã được đưa vào sử dụng gần 16 năm nhưng giá căn hộ vẫn tăng liên tục trong nhiều năm qua

Hầu như mọi nơi, giá căn hộ trong chung cư cũ đều tăng. Căn hộ 2 phòng ngủ trong chung cư 16 tuổi TDH Trường Thọ (phường Trường Thọ) đang được giao dịch quanh mức giá 3,5 tỉ đồng, tăng gần 46% so với giá năm 2022. Căn hộ 2 phòng ngủ trong chung cư 15 tuổi Sky Garden 3 (phường Tân Phong) nay được rao bán phổ biến từ 5-6 tỉ đồng, trong khi 2 năm trước, giá chỉ quanh mức 3,5 tỉ đồng.

Giá cao nhờ "ăn theo" căn hộ mới

Ông Nguyễn Xuân Lộc - Giám đốc Công ty TNHH Bất động sản Bidiland - cho rằng, đây là hiệu ứng “vết dầu loang” trên thị trường. Khi giá căn hộ sơ cấp (giao dịch lần đầu) tăng cao thì giá căn hộ thứ cấp (đã mua đi bán lại) cũng tăng theo. Tuy nhiên, không phải giá rao cao thì giá bán được cũng cao, bởi bất động sản đang ở giai đoạn khó bán.

Ông nhận định: “Giá rao trên các trang web mua và bán nhiều khi chỉ phản ánh kỳ vọng của người bán, còn giá giao dịch thực tế có thể thấp hơn. Chỉ có căn hộ trong các chung cư ở khu trung tâm hoặc đã hình thành cộng đồng cư dân ổn định mới có khả năng giữ giá tốt nhờ nhu cầu ở thực cao, quỹ đất ngày càng khan hiếm và lượng cung không nhiều”.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán cho rằng, giá căn hộ trong chung cư cũ tăng một phần là do nhu cầu ở thực, bởi có một số người muốn mua nhà để ở nhưng không huy động đủ tiền để mua căn hộ trong chung cư mới. Một nguyên nhân khác là khi giá căn hộ trong chung cư mới tăng lên mức 150-190 triệu đồng/m², người ta thường lấy đó làm căn cứ để định lại giá cho căn hộ trong chung cư cũ cùng khu vực, sao cho chỉ thấp hơn 20 - 30%. Kết quả là mặt bằng giá căn hộ thứ cấp bị kéo lên.

Trả nhiều tiền để mua vị trí

Theo ông Trần Nguyên Đán, từ trước đến nay, thị trường bất động sản ở TPHCM vận hành chủ yếu dựa vào nhà đầu tư và nhà đầu cơ chứ không phải dựa vào người mua để ở thực. Do đó, giá trị và giá cả là 2 thứ hoàn toàn khác nhau, dẫn đến giá của căn hộ chung cư 15 tuổi vẫn tăng dù giá trị không tăng, thậm chí giảm.

Ông nhận xét, ở các thị trường phát triển ổn định, giá căn hộ trong chung cư cũ thường giảm dần theo thời gian do khấu hao giá trị nhưng ở TPHCM, quy luật này đang bị đảo ngược. Sự đảo ngược này là do khan hiếm nguồn cung. Quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, các dự án xây chung cư mới phải dịch chuyển ra xa trung tâm. Các chung cư cũ vẫn có ưu điểm về vị trí: nằm ở trung tâm hoặc gần trung tâm, gần nơi làm việc, trường học, bệnh viện, có hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh.

Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ mới bị nghẽn mạch trong nhiều năm do vướng quy trình pháp lý, khiến giao dịch đổ dồn vào căn hộ thứ cấp. Chi phí nguyên vật liệu, nhân công, đất đai, pháp lý tăng đều theo từng năm kéo mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tăng mạnh, gián tiếp làm tăng giá căn hộ thứ cấp.

Cũng theo ông Trần Nguyên Đán, căn hộ trong chung cư cũ còn có ưu điểm là tính pháp lý rõ ràng: phần lớn có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Trong khi đó, nếu mua căn hộ trong dự án chung cư mới, bao giờ có “sổ hồng” vẫn là dấu hỏi, buộc người mua phải cân nhắc. Ông nhận xét: “Giá bán căn hộ chung cư cũ không phản ánh chất lượng công trình mà chủ yếu dựa vào vị trí và sự khan hiếm nguồn cung thay thế. Nói cách khác, người mua đang trả tiền cho vị trí nhiều hơn là cho chất lượng tài sản”.

Bích Trần