Kinh nghiệm đầu tư bất động sản để bán, cho thuê

Khoảng 3 năm trước, tôi mua một căn hộ 2 phòng ngủ tại TP Thủ Đức với giá khoảng 3,7 tỉ đồng, trong đó hơn 50% là vay vốn ngân hàng.

Khi quyết định xuống tiền, tôi được môi giới cam kết căn hộ có thể cho thuê với giá 13-15 triệu đồng mỗi tháng. Họ cũng khẳng định khi tuyến metro hoàn thành, hạ tầng khu vực đồng bộ hơn thì giá thuê lẫn giá trị căn hộ sẽ còn tăng mạnh.

Lúc đó, tôi nghĩ mua căn hộ trong một khu đô thị hiện đại như vậy thì việc “hái ra tiền” hàng tháng hay lướt sóng bán lại chắc dễ như trở bàn tay. Nhưng bi kịch chỉ thực sự bắt đầu từ ngày tôi nhận bàn giao nhà.

Trái ngược với sự náo nhiệt trên các tờ quảng cáo, khu nhà tôi quanh năm rơi vào cảnh "im lìm". Hàng loạt căn hộ xung quanh đều sáng đèn thông báo bàn giao, nhưng người về ở thì vắng hoe. Tôi bắt đầu rải tin cho thuê khắp các hội nhóm, hạ giá từ mức 15 triệu đồng/tháng xuống thấp hết cỡ là 5 triệu đồng/tháng nhưng suốt nhiều tháng liền vẫn không cho thuê được vì số lượng căn hộ bỏ trống tại đây rất nhiều.

Với nguồn cung dư thừa, đầu tư bất động sản cho thuê không còn dễ dàng như trước

Mãi sau này tôi mới vỡ lẽ, khu tôi ở xung quanh đều là các dự án mọc lên san sát nhưng không có một khu công nghiệp hay trung tâm kinh tế lớn nào. Khu công nghiệp gần nhất cũng cách đó gần chục cây số.

Trong khi đó, các tòa chung cư xung quanh cứ mọc lên như nấm, nguồn cung căn hộ cho thuê tăng vọt, khiến giá cho thuê càng bị dìm sâu hơn. Từ mức kỳ vọng lợi nhuận 8-10%/năm ban đầu, thực tế thu về sụt giảm chỉ còn 2-3%, thậm chí không đủ bù tiền lãi ngân hàng. Đến khi tôi quyết định bán cắt lỗ để thu hồi vốn thì thị trường đã rơi vào cảnh "hàng hóa ế ẩm", bởi ai đến xem cũng đều nhìn ra cái bẫy "đông vui nhưng... ế" này.

Sau cú ngã ngựa đau đớn đó, tôi buộc phải nghiêm túc nghiên cứu dữ liệu thị trường và nhận ra tình trạng của mình không hề hiếm gặp. Bức tranh bất động sản năm 2026 đang chứng kiến sự phân hóa cực kỳ mạnh mẽ.

Theo dự báo từ các chuyên gia, riêng trong năm 2026, Hà Nội có thể đón nhận tới khoảng 35.000 căn hộ mới, TPHCM thì khoảng 47.000 căn đang đẩy thị trường vào nguy cơ thừa nguồn cung cục bộ.

Báo cáo từ Bộ Xây dựng cũng thông tin, trong khi nguồn cung tiếp tục tăng thì lượng giao dịch toàn thị trường lại có dấu hiệu sụt giảm. Khi cung vượt xa nhu cầu ở thực, việc khai thác dòng tiền từ cho thuê hay kỳ vọng tăng giá bán là điều rất khó.

Trong khi đó, các dự án phát triển quanh khu công nghiệp vẫn ghi nhận sức hút mạnh. Những thủ phủ công nghiệp như Bắc Ninh, Thái Nguyên… đang thu hút hàng trăm ngàn lao động chất lượng cao và chuyên gia nước ngoài. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở chất lượng lại không theo kịp tốc độ phát triển công nghiệp, dẫn đến mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng và khiến giá thuê liên tục tăng cao.

Rõ ràng, việc chọn những nơi có nhà máy, văn phòng, xí nghiệp luôn đảm bảo cho nhà đầu tư một dòng tiền ổn định và bền vững hơn rất nhiều so với những dự án chỉ có “quy hoạch trên giấy”

Một người bạn của tôi từng mua mấy căn liền kề ở một khu đô thị vùng ven rất đẹp, hạ tầng hoàn thiện nhưng phải bỏ hoang cho cỏ mọc suốt 3 năm chỉ vì khu vực đó quá xa trung tâm và không có hạ tầng sản xuất, giáo dục bổ trợ.

Từ những bài học xương máu, tôi đúc kết lại 3 nguyên tắc "vàng" cho bất kỳ ai muốn bước chân vào phân khúc mua nhà để cho thuê hoặc bán lại. Trước khi chốt cọc bất kỳ bất động sản nào, hãy tự trả lời một cách thực tế nhất 3 câu hỏi sau:

Ai sẽ ở đây? Đối tượng khách hàng mục tiêu của bạn là ai? Công nhân, chuyên gia, sinh viên hay nhân viên văn phòng?

Họ đi làm bằng gì, bao xa? Hạ tầng giao thông kết nối thực tế có thuận tiện không, hay hiện tại vẫn chỉ là lời hứa của chủ đầu tư?

Bán kính 3km có những gì? Chợ, bệnh viện, trường học, trung tâm dịch vụ... là những tiện ích bắt buộc phải có để giữ chân người ở thực. Hãy tránh xa những khu vực chỉ có nhà nhưng không có người.

Khi đầu tư căn hộ, hãy tính tỉ suất lợi nhuận gộp từ tăng giá tài sản và giá thuê trong khoảng 12-17%/năm, nếu nhiều hơn thì càng tốt.

Khi cần thanh khoản để thu hồi vốn hoặc cắt lỗ, đừng quá tiếc chi phí môi giới. Thay vì áp dụng mức hoa hồng thấp theo cách truyền thống rồi chờ khách, nhiều nhà đầu tư chọn cách đưa ra mức giá mong muốn thu về, còn phần chênh lệch bán được sẽ để môi giới tự quyết định như khoản hoa hồng. Cách làm này giúp các môi giới sẽ tìm cách “chạy hàng” giúp bạn một cách nhiệt tình.

Nguyễn Văn Phước

(phường Minh Phụng, TPHCM)