Giá nhà vẫn “trên trời” dù chẳng mấy người mua

Theo báo cáo quý I/2026 của Công ty Nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, phân khúc căn hộ tại TPHCM tiếp tục suy giảm cả về nguồn cung lẫn sức cầu. Nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 1.900 căn, lượng tiêu thụ cũng giảm còn 40% so với quý trước đó.

Còn theo Công ty DKRA Consulting, nguồn cung căn hộ sơ cấp trong quý I và II/2026 ở TPHCM chỉ đạt 14.156 căn, giảm 25% so với 2 quý trước đó, lượng tiêu thụ khoảng 7.158 căn, giảm 36%, nhưng giá vẫn tăng bình quân 3 - 5%.

Báo cáo của Công ty Nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam cho biết, giá bán căn hộ sơ cấp ở TPHCM tiếp tục tăng cao, đạt trung bình 71 triệu đồng/m2 trong quý I/2026, tăng 11% so với quý I/2025, mức hấp thụ sản phẩm trong quý đạt 77%, phần lớn giao dịch tập trung vào những dự án bất động sản có chính sách bán hàng đột phá hoặc chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh.

Khách hàng xem mô hình dự án Phú Đông SkyOne (phường Dĩ An, TPHCM)

Các chủ đầu tư dự án bất động sản không giảm giá bán mà neo giá và tung ra các gói hỗ trợ lãi suất vay mua nhà, kéo giãn tiến độ thanh toán, tăng mức chiết khấu hoặc có các phương án trả góp linh hoạt để thu hút người mua.

Khi mua nhà thuộc dự án The Aspira (phường Tân Đông Hiệp) của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Phúc An Gia, khách hàng chỉ cần thanh toán 50% trị giá căn hộ để nhận nhà và trả phần còn lại khoảng 6,8 triệu đồng mỗi tháng. Công ty có chính sách ân hạn nợ gốc đến 6 năm, hỗ trợ lãi suất 24 tháng.

Với dự án The Emerald Garden View (phường Thuận An), Tập đoàn Lê Phong cho người mua thanh toán khoảng 10 triệu đồng mỗi tháng tính từ thời điểm ký hợp đồng đến khi nhận nhà (dự kiến vào quý III/2028). Chủ đầu tư còn cho phép khách hàng linh hoạt thỏa thuận tiến độ chi trả phù hợp với khả năng tài chính trong tối đa 21 tháng thay vì đóng tiền theo lịch cố định. Phú Đông Group cũng đang áp dụng mức lãi suất cố định 6,5%/năm trong 5 năm đối với căn hộ trong dự án Phú Đông SkyOne.

Ở phân khúc căn hộ cao cấp và các “đại đô thị”, Vinhomes áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất lên đến 5 năm cho khách mua nhà trong dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ. Khách hàng vay vốn được hưởng lãi suất ỉ từ 3,3 - 7,8%/năm tùy thời hạn vay, đồng thời cam kết lãi suất thả nổi không vượt quá 9%/năm trong các năm tiếp theo.

Ông Lê Quang Danh - Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Dịch vụ Tiến Phát - nhận định, lãi suất cho vay của ngân hàng tăng khiến thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2026 gặp nhiều khó khăn. Giá nhà cũng tăng liên tục trong hàng chục năm khiến khả năng chi trả càng lúc càng giảm. Ông nhận xét: “Bất động sản là lĩnh vực rất nhạy cảm với giá. Việc công khai hạ giá bán sẽ tác động đến toàn bộ thị trường. Do vậy, các doanh nghiệp bất động sản chỉ tìm cách tăng ưu đãi để kích cầu nhưng vẫn giữ nguyên giá niêm yết”.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán cho rằng, thị trường bất động sản đang tồn tại nghịch lý là lượng giao dịch sụt giảm nhưng giá nhà vẫn bị neo ở mức cao. Đó là do đối tượng mà các dự án bất động sản hướng đến lâu nay là nhà đầu tư (mua đi bán lại hoặc cho thuê) chứ không phải là người mua ở thực. Với nhà đầu tư, bất động sản chỉ hấp dẫn khi giá tiếp tục tăng.

Theo ông, trên thực tế, để tăng lượng giao dịch, chủ đầu tư phải giảm giá ngầm thông qua các hình thức như chiết khấu cho người thanh toán nhanh, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán. Tuy nhiên, phần lớn các ưu đãi đã được tính vào cơ cấu giá bán. Thậm chí, các gói hỗ trợ tài chính cũng ẩn chứa không ít rủi ro cho người mua nhà nếu không tính toán kỹ năng lực tài chính.

Ông nói: “Người mua thường bị hấp dẫn bởi cảm giác sở hữu nhà quá dễ dàng trong giai đoạn đầu mà quên rằng sau thời gian ưu đãi, họ sẽ phải trả cả gốc lẫn lãi theo lãi suất thả nổi. Nếu lãi suất tăng trở lại, áp lực tài chính sẽ rất lớn, thậm chí khiến họ rơi vào bẫy nợ hoặc phải bán tháo tài sản”.

Bích Trần