Hiểu đúng giá trị giấy ủy quyền để không bị thiệt thòi khi mua nhà

Vợ chồng tôi tích cóp, thắt lưng buộc bụng suốt gần chục năm trời mới để dành được một số vốn. Sau nhiều tháng trời lặn lội khắp các ngõ ngách, chúng tôi tìm được một căn hộ chung cư ưng ý ngay trung tâm. Nhà đẹp, giá cả lại hợp lý.

Ngặt nỗi, khi liên hệ thì tôi được biết chủ nhà thực sự đang định cư ở nước ngoài. Người đứng ra giao dịch, dẫn chúng tôi đi xem nhà và làm việc từ đầu đến cuối là ông T. Để làm tin và chứng minh tư cách, ông T. chủ động đưa ra một bộ “giấy ủy quyền” hợp pháp, có dấu đỏ chót của phòng công chứng. Nội dung văn bản ghi rất rõ: Ông T. được toàn quyền thay mặt chủ nhà quyết định việc mua bán, ký kết giấy tờ và nhận tiền thanh toán.

Lúc đó, thú thật tôi thấy giấy tờ có công chứng hẳn hoi thì yên tâm tuyệt đối. Trong đầu tôi nghĩ, phòng công chứng đã đóng dấu thì sẽ chắc ăn như bắp. Vậy là vợ chồng tôi đặt bút ký vào hợp đồng đặt cọc và chuyển cho ông T. 100 triệu đồng tiền cọc mà không một chút mảy may nghi ngờ.

Hãy cẩn trọng khi mua bất động sản bằng hợp đồng giấy uỷ quyền - Ảnh minh hoạ

Mọi chuyện tưởng chừng êm xuôi cho đến ngày hẹn ra phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Bỗng có người phụ nữ tự xưng là vợ của chính chủ bất ngờ xuất hiện, phản đối việc bán nhà, cho rằng đây là tài sản chung của hai vợ chồng, ông T. không có quyền bán khi bà chưa đồng ý và dọa sẽ kiện đến cùng nếu chúng tôi tiếp tục ký kết.

Không khí buổi công chứng lập tức trở nên căng thẳng. Mọi ánh mắt đổ dồn vào chúng tôi. Nhìn cảnh tranh chấp phe phái, cãi vã ngay trước mắt, tôi bị chi phối mạnh mẽ bởi tâm lý hoang mang và bất an. Đầu óc tôi rối bời với những suy nghĩ tiêu cực: “Chết rồi, mua phải nhà tranh chấp thế này thì mất trắng à?”, “Sau này dính vào kiện tụng, tòa án gọi lên gọi xuống thì sống sao nổi?”.

Vì quá lo sợ và bị cảm xúc lấn át, tôi đã đưa ra một quyết định mà sau này nghĩ lại tôi thấy mình quá dại dột: Tôi tuyên bố dừng giao dịch ngay lập tức và chấp nhận bỏ cọc để “rút lui an toàn”. Tôi nghĩ đơn giản, mất 100 triệu đồng tiền cọc còn hơn dính vào căn nhà này rồi mất cả mấy tỉ đồng.

Nhưng vài ngày sau khi bình tĩnh lại và tìm đến luật sư để tham vấn, tôi mới ngã ngửa khi biết mình đã sai hoàn toàn về mặt pháp lý, tôi chưa hiểu rõ giá trị pháp lý của văn bản ủy quyền, dẫn đến một quyết định vội vàng và cảm tính.

Thứ nhất, giấy ủy quyền đã công chứng là hợp pháp. Khi một văn bản ủy quyền bán bất động sản đã được cơ quan công chứng chứng nhận, điều đó đồng nghĩa với việc công chứng viên đã kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của tài sản tại thời điểm đó. Nghĩa là họ đã xác định tài sản đó là của cá nhân hay của chung vợ chồng, và việc ủy quyền đã được sự đồng ý của các đồng sở hữu hay chưa thì mới phát hành văn bản.

Thứ hai, sự xuất hiện và phản đối của người vợ tại phòng công chứng lúc đó chỉ mang tính chất đơn phương về mặt lời nói và cảm xúc. Về mặt luật pháp, khi văn bản ủy quyền chưa bị tòa án tuyên bố vô hiệu hoặc chưa bị các bên hủy bỏ theo quy định, ông T. vẫn có đầy đủ quyền năng thực hiện giao dịch.

Việc tôi tự ý đơn phương chấm dứt giao dịch, từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng khi bên bán vẫn có đủ giấy tờ hợp lệ được coi là bên mua vi phạm nghĩa vụ đặt cọc. Do đó, bên bán có quyền tịch thu toàn bộ số tiền cọc theo thỏa thuận. Tôi nghĩ mình đang “lánh nạn”, nhưng thực tế lại tự đẩy mình vào thế vi phạm hợp đồng và mất trắng số tiền tích cóp bao năm qua.

Qua bài học xương máu này, tôi mới thấm thía cái gọi là "bẫy uỷ quyền" trong giao dịch bất động sản. Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền chỉ đơn giản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc bên ủy quyền.

Nhiều người đi mua nhà như tôi cứ lầm tưởng rằng người được ủy quyền cầm giấy công chứng thì họ đã có toàn quyền như chủ nhà. Thực chất, người được ủy quyền chỉ là làm theo chỉ định của chủ nhà đất. Mọi quyền lợi, nghĩa vụ và đặc biệt là các rủi ro phát sinh từ tài sản đó, người mua vẫn hoàn toàn phụ thuộc vào người chủ sở hữu tên trên sổ đỏ. Và việc mua nhà qua ủy quyền luôn tiềm ẩn những rủi ro:

Rủi ro từ mâu thuẫn gia đình bên bán: Như trường hợp của tôi, nếu người chồng lén lút đi làm giấy ủy quyền bán tài sản chung mà thiếu chữ ký đồng thuận của vợ, giao dịch đó hoàn toàn có thể bị tòa án tuyên vô hiệu nếu người vợ khởi kiện. Nhưng thay vì hoảng loạn bỏ cọc như tôi, lẽ ra tôi nên yêu cầu công chứng viên lập biên bản tạm hoãn giao dịch để bên bán giải quyết nội bộ. Việc tôi tự ý bỏ cọc, đồng nghĩa với việc tôi tự nhận lỗi vi phạm về mình.

Coi chừng hợp đồng uỷ quyền “chết bất ngờ”: Theo Điều 589 Bộ luật Dân sự, hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt hiệu lực khi bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, mất tích, hoặc mất năng lực hành vi dân sự. Hãy tưởng tượng, đùng một cái, người chủ cũ đột ngột qua đời, ngay lập tức, tờ giấy ủy quyền biến thành tờ giấy lộn. Căn nhà đó biến thành di sản thừa kế của con cái nhà họ, họ có quyền đòi lại tài sản, còn bạn thì trắng tay.

Rủi ro bị siết nợ từ bên thứ ba: Chừng nào bạn chưa sang tên sổ đỏ, thì trên mặt giấy tờ, chủ sở hữu vẫn là người cũ. Nếu chẳng may người chủ này vướng vào nợ nần, làm ăn thua lỗ, cơ quan thi hành án hoàn toàn có quyền xử lý căn nhà mà bạn đang ở để thi hành nghĩa vụ trả nợ của họ.

Nỗi đau mất tiền cọc của vợ chồng tôi đến nay vẫn còn nguyên vẹn, nhưng nó đã cho tôi một bài học để đời. Thận trọng là tốt, nhưng thận trọng phải đi kèm với hiểu biết. Nếu thời gian có quay trở lại, tại phòng công chứng ngày hôm đó, tôi sẽ không bỏ chạy. Tôi sẽ dùng cái đầu lạnh để yêu cầu bên bán chứng minh rõ ràng sự đồng thuận của người vợ, hoặc yêu cầu lập biên bản tạm hoãn để bảo toàn tiền cọc, chứ không tự ý hủy hợp đồng để rồi mất trắng.

Tôi hy vọng câu chuyện của mình sẽ là lời cảnh tỉnh cho tất cả mọi người. Khi gặp bất kỳ giao dịch nào sử dụng “Hợp đồng ủy quyền” hãy dừng lại một nhịp. Hãy kiểm tra thật kỹ tài sản, thời hạn ủy quyền và tốt nhất, hãy tiến tới ký hợp đồng mua bán sang tên trực tiếp càng sớm càng tốt.

Nguyễn Văn Hoà (TPHCM)