Những sai lầm dễ mắc phải khi mua nhà chung cư

Một dự án "chết lâm sàn" gần 10 năm ở xã Nhà Bè, TPHCM khiến người mua nhà rất khổ sở

Tôi đã có hơn 10 năm làm nhân viên môi giới bất động sản. Tôi không lạ gì với các chiêu bán hàng của chủ đầu tư và tâm lý mua nhà của khách hàng. Chính vì quá hiểu khách hàng nên hầu hết các chủ đầu tư đều có “chiêu thức” khá giống nhau khi bán nhà.

Rất nhiều trường hợp người mua nhà mất tiền khi mua phải những dự án chỉ mới chấp thuận chủ trương đầu tư, chưa được cấp phép. Đây là những chủ đầu tư thiếu vốn và họ cần “bán lúa non” nhằm mục đích huy động vốn của khách hàng bằng cách dựng phối cảnh hoành tráng, hấp dẫn, hứa hẹn tiện ích vượt trội, tiềm năng sinh lợi cao. Nhưng thực tế tất cả chỉ là trên giấy, chỉ có bãi đất trống là có thực.

Khi dự án mở bán chưa đủ điều kiện pháp lý chủ đầu tư sẽ lách luật bằng các hợp đồng góp vốn, thỏa thuận giữ chỗ, hợp tác đầu tư…. Thay vì ký hợp đồng mua bán theo luật định.

Một khi người mua đã xuống tiền thì bước tiếp theo sẽ được chủ đầu tư tung ra là ép đóng tiền trái luật. Theo quy định, chủ đầu tư chỉ được thu tiền lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, thu tối đa 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, và không quá 95% giá trị hợp đồng khi chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư khi ký hợp đồng cọc với khách hàng sẽ gài bẫy tiến độ đóng tiền và thu tới 50 – 70% ngay khi mới xong phần móng, thậm chí ép người mua đóng tới 90% với “mồi nhử” chiết khấu cao. Điều này khiến người mua mất đi lợi thế tài chính để buộc chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ. Nếu dự án đình trệ, toàn bộ số tiền gần như bị “giam” vô thời hạn.

Cái bẫy đầu tiên được chủ đầu tư giăng ra đó là “bẫy tiến độ”: Trong hợp đồng ký kết với khách hàng phần lớn các chủ đầu tư sẽ không quy định ngày bàn giao cụ thể, mà chỉ ghi “dự kiến” hoặc “theo tiến độ thi công”, khiến cho dự án có thể bị kéo dài vô hạn mà chủ đầu tư không phải chịu trách nhiệm, người mua bị giam vốn nhưng khó có cơ sở đòi bồi thường.

Thứ 2, “bẫy quyền lợi”: Người mua chậm đóng tiền sẽ bị phạt cao, mất cọc, thậm chí bị hủy hợp đồng, trong khi đó, nếu chủ đầu tư chậm bàn giao thì chỉ bị phạt tượng trưng, hoặc không quy định trách nhiệm, không phạt. Ngoài ra, quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng chủ yếu thuộc về chủ đầu tư, khiến người mua rơi vào thế yếu.

Thứ 3, “bẫy tài chính”: Hợp đồng chỉ ghi nhận giá bán mà bỏ ngỏ nhiều khoản phí phát sinh như: phí quản lý, phí bảo trì, phí làm thủ tục cấp sổ. Khi nhận nhà, người mua mới “ngã ngửa” vì số tiền phải đóng thêm quá lớn. Một số hợp đồng còn không phân định rõ phần sở hữu chung, sở hữu riêng, dẫn đến phát sinh tranh chấp sau này, đặc biệt liên quan đến quyền sử dụng chỗ để xe, tầng thương mại.

Nhiều vụ tranh chấp cho thấy, nguyên nhân chính xuất phát từ việc người mua chỉ tin vào lời hứa miệng hoặc quảng cáo của chủ đầu tư mà bỏ qua việc kiểm tra pháp lý và hợp đồng. Có trường hợp người mua đóng gần hết giá trị căn hộ nhưng vẫn không được nhận nhà, do dự án vướng pháp lý hoặc ngừng thi công.
Vì vậy, trước khi “xuống tiền” để mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, đọc kỹ toàn bộ hợp đồng, đặc biệt là các điều khoản về tiến độ thanh toán, bàn giao, phạt vi phạm, quyền sở hữu, đối chiếu với hợp đồng mẫu theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Quy định pháp luật chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi được thực thi đúng và đầy đủ. Luật Kinh doanh bất động sản đã siết chặt nhiều khâu từ điều kiện pháp lý, tiến độ thanh toán, giới hạn đặt cọc đến nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng. Tuy nhiên, thực tế, vẫn có những chủ đầu tư hoặc môi giới tìm cách lách luật, lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua. Vì vậy, sự thận trọng và tỉnh táo của người mua chính là yếu tố quyết định để tự bảo vệ mình. Người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng trước những lời chào mời hấp dẫn, chỉ đặt cọc và ký hợp đồng khi dự án đủ điều kiện pháp lý. Việc mua bán dự án đúng quy định không chỉ là trách nhiệm của chủ đầu tư mà khách hàng cần biết cả quyền lợi của mình.

Nguyễn Văn Quảng (phường Thủ Đức, TPHCM)