Giá nhà bất hợp lý là do quản lý thiếu nhất quán

Phóng viên: Thời gian qua, các cơ quan chức năng đã triển khai nhiều giải pháp để làm tăng nguồn cung nhà, kéo giảm giá nhà nhưng vì sao hiệu quả vẫn hạn chế, thưa ông?

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển: Chúng ta có một hệ thống văn bản pháp luật khá đồ sộ nhưng vẫn tồn tại những “khoảng trống”, tức là thiếu văn bản hướng dẫn, giải thích. Đây là gốc rễ của vấn đề. Khi Nhà nước muốn phát triển thị trường, các kẽ hở này bị lợi dụng để trục lợi. Chính sự “linh hoạt” trong giải thích và áp dụng đã tạo ra cơ chế xin - cho, làm phát sinh nhiều vấn đề.

Khi Nhà nước quản lý chặt những lỗ hổng đó thì phát sinh tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm. Cán bộ không dám ký, không dám làm, viện dẫn đủ thứ thủ tục để né tránh. Chính sự thiếu nhất quán, lúc lỏng lúc chặt này đã tạo ra “chi phí tuân thủ” cực lớn cho doanh nghiệp. Có những dự án bị đình trệ 5-7 năm chỉ để chờ giải thích quy định hay chờ phương án xử lý đất công, từ đó chi phí vốn, chi phí cơ hội bị đội lên và cuối cùng thì người mua nhà phải gánh chịu mức giá cao vô lý.

* Vậy theo ông, dự thảo nghị quyết thí điểm về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp có được xem là “chìa khóa” để tháo gỡ điểm nghẽn trên, giúp giảm giá nhà?

-Soạn và hoàn chỉnh dự thảo nghị quyết để ban hành là một nỗ lực rất đáng ghi nhận nhằm cởi trói cho các dự án đang bế tắc, đặc biệt là những dự án có nguồn gốc đất công hoặc đất hỗn hợp. Tuy nhiên, chúng ta cần tỉnh táo. Việc giảm giá nhà không nằm ở nghị quyết mà ở 2 yếu tố quyết định: có chấm dứt được căn bệnh thiếu nhất quán trong quản lý hay không, có đủ tầm nhìn dài hạn để sử dụng hiệu quả quỹ đất công hay chỉ giải quyết bài toán trước mắt?

* Ông có thể phân tích rõ hơn về sử dụng quỹ đất công - vấn đề trọng tâm của dự thảo nghị quyết này?

- Đây là vấn đề cốt lõi. Nghị quyết cho phép sử dụng đất công, đất của doanh nghiệp nhà nước đã cổ phần hóa nhưng không còn nhu cầu sử dụng để làm nhà ở thương mại với mục tiêu trước mắt là tăng nguồn cung nhà, hạ giá thành, giá bán. Nhưng cần đặt nó trong bức tranh quy hoạch tổng thể.

Hãy nhìn vào TPHCM - nơi dân cư quá tải, thiếu trầm trọng không gian công cộng, công viên, cây xanh. Nhiều khu vực đông đúc như Tân Phú, Tân Bình rất thiếu công viên. Nếu vội vàng chuyển đổi những khu đất công còn lại ở những nơi này thành nhà ở, dù là nhà ở xã hội hay thương mại giá rẻ thì chúng ta đang đánh mất cơ hội vàng để tạo ra một thành phố đáng sống cho mai sau. Hôm nay chúng ta làm 1 công viên thì 50 năm sau, nó vẫn là lá phổi xanh cho cả khu vực; còn nếu hôm nay ta xây 1 chung cư thì 50 năm sau, nó sẽ xuống cấp và lại đặt ra bài toán đau đầu cần giải quyết.

Chúng ta cần phân loại rõ. Đất công ở khu vực đã quá tải hạ tầng, thiếu không gian xanh thì phải ưu tiên làm công viên, trường học, bệnh viện, chỉ khi nào quy hoạch đã đảm bảo đủ các tiện ích công cộng thì mới tính đến chuyện phát triển nhà ở. Đừng dùng lý do “nhà ở giá phù hợp” để “vá” những khoảng trống của một đô thị thiếu bền vững.

* Nhưng nhu cầu mua nhà giá thấp là rất lớn. Nếu không “phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp” thì có giải pháp nào khác để kéo giảm giá nhà không, thưa ông?
- Đây là một ngộ nhận lớn. Nhà nước không nên và không thể can thiệp trực tiếp vào thị trường bằng mệnh lệnh hành chính, nghĩa là không nên ấn định giá nhà thương mại. Giá nhà trên thị trường được hình thành từ quan hệ cung cầu, chi phí đầu vào và đặc biệt là từ các chính sách tài khóa. Việc tung ra một vài hay vài chục dự án nhà giá rẻ sẽ không thể làm hạ nhiệt cả một thị trường rộng lớn.

Nó chỉ tạo ra một “ốc đảo” giá thấp, kéo theo đó là tình trạng đầu cơ, lách luật, thậm chí là lợi ích nhóm ngay trong việc phân phối sản phẩm. Kinh nghiệm từ các chương trình bình ổn giá hay nhà ở xã hội trước đây cho thấy, những can thiệp cục bộ kiểu này thường không đạt mục tiêu, thậm chí làm méo mó thị trường.

Cái mà chúng ta cần là một chiến lược tổng thể, bài bản. Thứ nhất, phải hoàn thiện thể chế, quy hoạch rõ ràng, công khai, minh bạch để loại bỏ cơ chế xin - cho, giảm chi phí tuân thủ. Thứ hai, phải sử dụng các công cụ thị trường một cách triệt để, đặc biệt là chính sách thuế. Chúng ta đang thiếu một sắc thuế bất động sản hiệu quả, đánh vào người sở hữu nhiều nhà, đất bỏ hoang, đất đầu cơ.

Các nước phát triển kiểm soát đầu cơ và bong bóng bất động sản rất tốt bằng thuế. Trong khi đó, chúng ta lại cho phép bán nhà hình thành trong tương lai - một cơ chế rất rủi ro mà nhiều nước không cho phép. Chúng ta đi tắt, đón đầu ở mặt này nhưng lại bỏ ngỏ ở mặt kia, tạo ra sự méo mó về giá.
* Nếu vẫn triển khai các dự án theo nghị quyết, theo ông, cần cơ chế nào để thực hiện?
- Nếu xác định quỹ đất đó đủ điều kiện để phát triển nhà ở thương mại thì Nhà nước phải áp dụng cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch một cách triệt để, không để doanh nghiệp hưởng toàn bộ phần lợi nhuận siêu ngạch từ việc được giao đất công.

Ví dụ, giá thị trường khu vực đó là 50 triệu đồng/m², nhưng dự án này có lợi thế về chi phí đất thấp thì Nhà nước cần định giá bán hợp lý dựa trên mặt bằng chung (có thể thấp hơn một chút do tiết kiệm chi phí) và quan trọng hơn là thu lại phần chênh lệch địa tô đó, có thể thu theo tiến độ bán hàng. Khoản tiền này nên được đưa vào một quỹ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê dành cho công nhân, người lao động có thu nhập thấp.

Đó mới là cách hỗ trợ đúng đối tượng và bền vững thay vì tạo ra một nhóm người được hưởng lợi từ mức giá ưu đãi rồi lập tức tìm cách chuyển nhượng kiếm lời, bất chấp các quy định cấm bán trong 5 năm.
* Xin cảm ơn ông.

Thanh Hoa (thực hiện)