'Mua nhà không cần vốn' không khéo mất cả 'chì lẫn chài'

Tôi còn nhớ như in cái ngày anh bạn thân Tuấn – một kỹ sư xây dựng có thu nhập ổn định – hào hứng gọi điện khoe: “Ê, tao sắp đổi đời rồi! Có phương thức mua nhà mới toanh, gần như không cần vốn, chỉ cần thế chấp căn nhà cũ là xong. Bọn mày chờ mà xem!”. Giọng nó vui như trúng số, hứa hẹn sẽ rời khu chung cư cũ kỹ để chuyển sang căn hộ cao cấp chỉ sau một đêm ký hợp đồng.

Thế nhưng, chỉ ba tháng sau, tôi thấy Tuấn ngồi thu lu trong quán cà phê, mắt thâm quầng, tờ giấy đòi nợ của ngân hàng bên cạnh cốc nước đá tan. Nó thở dài: “Suýt mất trắng hai căn nhà. Hóa ra, ‘mua nhà không cần vốn’ chỉ là lời đường mật…”

Mua nhà không cần vốn là hình thức con dao hai lưỡi (Ảnh minh họa)

Thời gian gần đây, hình thức “mua nhà mới gần như không cần vốn” bất ngờ trở lại, được quảng cáo rầm rộ trên mạng xã hội. Hình thức này nhắm vào những khách hàng có thu nhập ổn định và đang sở hữu một căn nhà cũ. Cốt lõi của nó là kết hợp hoán đổi nhà và vay tín dụng có tài sản bảo đảm là cả căn nhà cũ lẫn căn hộ mới.

Theo đó, chỉ cần đặt cọc khoảng 50 triệu đồng, sau đó thế chấp căn nhà cũ để vay 30% giá trị hợp đồng căn hộ mới; khi nhận nhà, tiếp tục thế chấp luôn căn hộ mới để vay nốt 70% còn lại. Kết quả: vay tới 100% giá trị căn nhà mới. Quá dễ dàng, quá tiện lợi.

Nhưng câu chuyện của anh Tuấn đã cho thấy mặt tối của mô hình này.

Căn nhà cũ của Tuấn ở quận Gò Vấp, vợ chồng nó mua cách đây 8 năm với giá 2,5 tỉ đồng. Theo hợp đồng căn hộ mới tại một dự án ven sông giá 5 tỉ đồng, nhân viên tư vấn nhiệt tình cam kết: “Chỉ cần thế chấp căn nhà cũ là đủ, anh chị không cần bỏ thêm đồng nào khác”.

Nhưng khi ngân hàng thẩm định, căn nhà cũ chỉ được định giá vẻn vẹn 1,8 tỉ đồng – thấp hơn nhiều so với thị trường. Lý do: ngân hàng chỉ cho vay tối đa 60-70% giá trị tài sản thế chấp. Thế là khoảng hụt lên tới hơn 1 tỉ đồng. Tuấn buộc phải thế chấp thêm miếng đất của bố mẹ vợ để bù vào, rồi vay thêm tín dụng tiêu dùng lãi suất cao.

Chưa kể, khoản vay lên tới 5 tỉ đồng, với lãi suất 10%/năm, nghĩa là mỗi tháng Tuấn phải trả lãi hơn 41 triệu đồng. Trong khi nếu vay thông thường chỉ 70% giá trị căn nhà (3,5 tỉ), tiền lãi chỉ hơn 29 triệu đồng mỗi tháng. Chỉ một phép tính đơn giản cũng thấy gánh nặng tài chính tăng vọt.

Rủi ro chồng chất rủi ro. Trong hợp đồng, nếu Tuấn chậm thanh toán chỉ một ngày, ngân hàng và chủ đầu tư có quyền xử lý tài sản thế chấp – cả hai căn nhà. Và ai sẽ là người mua căn nhà cũ trong tình cảnh bị siết nợ? Giá thanh lý thường chỉ bằng 60% thị trường. Tuấn kể: “Lúc đó tao mới vỡ lẽ, mình là bên yếu thế nhất. Ngân hàng và chủ đầu tư đều có luật sư, còn mình chỉ có… lời hứa”.

May mắn thay, vợ chồng Tuấn kịp rút lui, chấp nhận mất 100 triệu tiền cọc và một khoản phí phạt. Nhưng có bao nhiêu người đủ tỉnh táo để nhìn thấy cái bẫy trong tấm biển quảng cáo “mua nhà không cần vốn”?

Thực tế, phương thức này không phải mới – nó từng thất bại trước đây vì quá nhiều rủi ro. Pháp luật không cấm vì tất cả chỉ là thỏa thuận hợp đồng dân sự. Nhưng chính cái “không cấm” ấy lại là mảnh đất màu mỡ cho các biến tướng lừa đảo. Nhiều chủ đầu tư hay môi giới đã dùng chiêu bài này để đẩy hàng tồn, ép khách hàng vào hợp đồng vô cùng chặt chẽ, trong khi họ không hề giải thích rõ: nếu giá trị tài sản thế chấp bị định giá thấp, nếu lãi suất biến động, nếu khách hàng mất việc hay ốm đau – thì họ sẽ mất tất cả.

Tôi không nói rằng hình thức này “xấu” về bản chất. Nó đúng là có lợi cho chủ đầu tư (nhận đủ 100% tiền bán nhà, có nguồn khách tiềm năng), cho ngân hàng (cho vay lớn, bảo đảm an toàn), và thậm chí cho một số khách hàng quá bận rộn, thực sự hiểu rõ rủi ro và có dòng tiền dự phòng. Nhưng với đại đa số người mua nhà thì đây chính là con dao hai lưỡi.

Để không trở thành nạn nhân của những biến tướng theo hình thức này, tôi xin chia sẻ vài kinh nghiệm:

Hãy tự tham khảo giá thị trường căn nhà cũ của mình. Đừng quá phụ thuộc vào con số của đơn vị thẩm định liên quan đến chủ đầu tư.

Tổng số tiền trả gốc và lãi hàng tháng không nên vượt quá 40-50% tổng thu nhập gia đình. Với phương thức vay 100%, áp lực này cực kỳ khủng khiếp, cần tính toán kỹ phương án dự phòng.

Dù hình thức này hợp pháp, nhưng sẽ có những tổ chức biến tướng để lừa đảo chiếm dụng tài sản. Cần kiểm tra kỹ pháp lý dự án và uy tín của ngân hàng cung cấp tín dụng.

Nhà nước cần có những biện pháp, chế tài phù hợp để minh bạch hóa thông tin, đưa ra cảnh báo sớm giúp người dân hiểu rõ thực hư, tránh những ảnh hưởng không đáng có.

“Mua nhà không cần vốn” chỉ thực sự có lợi cho những ai có nền tảng thu nhập vững chắc và am hiểu tài chính. Hãy là người mua nhà thông minh: Nhìn vào thực tế túi tiền và khả năng chi trả thay vì nghe theo lời hứa hẹn màu hồng của quảng cáo.

Ngô Văn Trăm (TPHCM)