Đừng để sập bẫy dự án 'chết lâm sàng'

Tôi làm môi giới nhà đất được một thời gian dài, đủ để thấy nhiều câu chuyện dở khóc dở cười khi người mua ham giá rẻ mà săn những căn hộ cắt lỗ để rồi khóc ròng với pháp lý. Hôm nay ngồi lại, tôi muốn kể thật, nói thẳng để ai đang có ý định “săn nhà ngộp” thì hãy chậm lại một chút.

Thời gian gần đây, nhiều chủ đầu tư bất động sản khó khăn, thị trường ảm đạm hơn kết hợp với lãi suất tăng khiến dòng tiền khó kiếm. Nhiều nhà đầu tư buộc phải bán cắt lỗ. Nghe thì hấp dẫn lắm: căn hộ cùng khu vực, cùng vị trí, có người bán 2,5 tỉ, có người rao 2,2 tỉ, thậm chí thấp hơn nữa với lý do "xuất ngoại", “kẹt tiền”, “cần bán gấp”, “cắt lỗ sâu”, sắp "chết ngộp"... nhưng sự thật phía sau ít ai biết.

Những ai từng kinh qua nghề bất động sản hoặc là nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm mới hiểu, không phải cái lỗ nào cũng giống nhau. Có người lỗ thật vì áp lực tài chính, nhưng cũng có những cái lỗ ảo do pháp lý hoặc chủ đầu tư dự án hết tiền, dự án nguy cơ "chết lâm sàn".

Thực tế, tôi từng dẫn khách đi xem một dự án có mức giá thấp hơn rất nhiều so với khu vực. Ban đầu nhìn bên ngoài, dự án có vẻ đã gần hoàn thiện. Nhưng ít ai biết dự án đã từng ngừng triển khai trong thời gian dài, sau đó thi công lại với tiến độ cầm chừng, không rõ ngày giao nhà. Trong trường hợp này, người mua nếu đọc kỹ hợp đồng sẽ thấy thời điểm nhận nhà thường không được chủ đầu tư đưa vào hoặc cam kết chung chung và không có điều khoản phạt nếu giao nhà trễ hạn. Khi đã bán nhà như thế thì chủ đầu tư đã chuẩn bị cho mọi tình huống xấu nhất có thể xảy ra. Trong khi khách hàng cứ nghĩ mình may mắn săn được hàng tốt, mua chậm sẽ bị bỏ lỡ, cộng thêm chiến thuật thúc - đẩy của nhân viên môi giới nên sẽ sớm xuống cọc.

Một dự án căn hộ chung cư đứng hình nhiều năm tại TPHCM

Thế nhưng rủi ro do chủ đầu tư tài chính yếu, xây chậm, có lẽ là 1 trong những rủi ro dễ thở nhất. Khi trúng dự án chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính hoặc pháp lý có vấn đề chờ thanh tra xử lý thì người mua chỉ biết "khóc 1 dòng sông". Tôi từng gặp không ít dự án nhà đầu tư lướt sóng bị "mắc cạn" vì dự án không đóng được tiền sử dụng đất, chờ cơ quan thanh tra làm rõ. Những nhà đầu tư dạng này họ rất nhanh nhạy lập tức cắt lỗ ngay 20 - 30%, thậm chí 50% để thoát hàng. Người mua thuộc dạng "gà mờ" cứ nghĩ mình vớ được "thần may mắn" nhưng xuống tiền rồi thì khó còn cơ hội thoát ra. Đáng buồn, người mua ở thực thường là những nạn nhân cuối cùng cho những sản phẩm này vì phần lớn tài chính không nhiều và thường có tâm lý săn hàng giảm giá để tiết kiệm tiền.

Thậm chí nếu dự án dính "phốt" đã bị vỡ ra, chủ đầu tư và các đơn vị môi giới vẫn có cách làm mới nó lại để bán tiếp. Các môi giới sẽ được chủ đầu tư "bơm" cho 1 số thông tin về dư án, từ đó họ chỉ việc vẽ lại câu chuyện rất hay như: dự án sắp có chủ đầu tư mới, sắp được gỡ pháp lý, sắp xây lại… Nhưng chữ "sắp” trong bất động sản đôi khi kéo dài 5 - 10 năm là chuyện bình thường.

Nếu bạn đang cân nhắc mua những căn hộ cắt lỗ, lời khuyên đầu tiên tôi đưa ra là cứ mặc định nhà rẻ là nhà có vấn đề và đừng tự hỏi “có nên mua hay không” mà hãy hỏi “tại sao họ lại bán giá này?”. Không ai tự nhiên bỏ tiền tỷ ra rồi bán lỗ nếu không có vấn đề phía sau.

Việc kế tiếp là bạn hãy đi tìm câu trả lời cho mình, bằng cách kiểm tra thật kỹ pháp lý hoặc nhờ luật sư tư vấn. Luật kinh doanh bất động sản quy định rõ chủ đầu tư phải công khai cung cấp pháp lý cho người mua, trường hợp thủ tục pháp lý nào họ mập mờ, không công khai thì xem như có vấn đề.

Tuyệt đối không nghe môi giới nói “sắp xây dựng lại”, “sắp tháo gỡ”... Nếu "sắp" thì giá bán sẽ không bao giờ cắt lỗ, thậm chí còn tăng.

Uy tín chủ đầu tư cũng là yếu tố cực kỳ quan trọng. Có những dự án rộ tin được chuyển giao cho đơn vị mới, nhưng thực tế chưa có gì chắc chắn. Nếu chủ đầu tư yếu, hoặc có lịch sử tai tiếng, thì rủi ro càng cao. Cần kiểm chứng từ nhiều phía: người từng mua bán trong dự án, người dân gần đó, thậm chí cơ quan quản lý địa phương.

Cuối cùng, cái bẫy lớn nhất thường được người bán đưa ra là dự án chắc chắn được tháo gỡ khó khăn và giá sẽ tăng gấp 2, 3 lần. Người mua nhẫm tính mình có thể bỏ túi 1, 2 tỷ nên dễ có tâm lý "liều ăn nhiều". Nhưng hãy đặt câu hỏi nếu "chắc chắn" sao môi giới không bỏ tiền ra mua để lấy tiền tỷ sau 1, 2 năm?

Mua nhà gặp được căn hộ bán cắt lỗ có thể là gặp may, nhưng cái may này luôn đi kèm với rất nhiều rủi ro. Hãy chậm lại 1 chút để xem rủi ro này mình có thể chấp nhận được không trước khi xuống tiền.

Hoàng Mỹ (phường Hiệp Bình, TPHCM)