PNO - Đô thị hóa thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội của các thành phố, nhưng nó cũng gắn liền với tình trạng di dân từ nơi khác đến. TPHCM cần làm gì để đáp ứng chỗ ở cho ba đối tượng nhập cư chính hiện nay là công nhân, sinh viên và lao động tự do? Phóng viên Báo Phụ Nữ TPHCM có cuộc trao đổi với tiến sĩ Dư Phước Tân - Trưởng phòng Nghiên cứu quản lý đô thị, Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM - xung quanh vấn đề này.
Đa dạng hóa nhà ở cho người thu nhập thấp
*Phóng viên: Ông có dự báo gì về sự gia tăng dân số ở TPHCM trong 10 năm tới và khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân?
- Ông Dư Phước Tân: Tôi cho rằng, chuyển dịch dân cư ở TPHCM giai đoạn 2010-2030 sẽ ổn định. Dự báo, dân số TPHCM đến năm 2030 là 10 triệu người, năm 2050 là 17 triệu người; tính theo hộ thì năm 2030, TPHCM có 2,9 triệu hộ và năm 2050 có 3,8 triệu hộ. Nhu cầu nhà ở trong giai đoạn này sẽ rất lớn.
 |
| Dự án Sadeco "xí'' đất rồi bỏ hoang nhiều năm trời |
Trong giai đoạn 2011-2015, TPHCM phát triển thêm 39 triệu m2 sàn nhà ở, giai đoạn 2016-2020 là 42 triệu m2. Như vậy, chỉ tính riêng giai đoạn 2021-2025, TPHCM cần phát triển thêm 40 triệu m2 sàn nhà ở, tức mỗi năm, cần tăng thêm khoảng 8 triệu m². Trong đó, nhu cầu nhà ở xã hội dự báo cần 1,7 triệu m2/năm (chiếm khoảng 21% tổng cầu).
Nếu tính cả dân số tăng tự nhiên trung bình khoảng 70.000 người/năm và tăng cơ học (nhập cư) từ 100.000-200.000 người/năm thì số nhà ở xã hội cung ứng theo kế hoạch sẽ không đáp ứng đủ nhu cầu.
Trong thời gian tới, chính sách phát triển nhà ở cần thực hiện theo các khu vực sao cho phù hợp với kịch bản biến đổi khí hậu, hạn chế tình trạng tập trung cư trú với mật độ quá cao ở các khu vực bị ảnh hưởng, thiết kế nhà ở cũng phải thích ứng với nguy cơ ngập úng cao.
* Trước đà gia tăng dân số và nhu cầu nhà ở ngày càng cao, ông có đề xuất gì cho chiến lược phát triển nhà ở của TPHCM?
- Bên cạnh khuyến khích nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà ở xã hội, thời gian qua, UBND TPHCM đã chủ động rà soát quỹ đất để mời gọi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước. Thế nhưng, hiện các quy định về lựa chọn nhà đầu tư và nguồn vốn ưu đãi để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia xây dựng phân khúc này còn chưa rõ.
UBND TPHCM đã kiến nghị Bộ Xây dựng sớm có hướng dẫn về quy trình lựa chọn nhà đầu tư và sớm phối hợp với các bộ, ngành trung ương tham mưu Chính phủ cân đối, bố trí vốn đầu tư phát triển cho Ngân hàng Chính sách xã hội để cho vay ưu đãi đối với các đối tượng xây, thuê, mua nhà ở xã hội. UBND TPHCM cũng kiến nghị triển khai việc cấp bù chênh lệch lãi suất cho các tổ chức tín dụng để thực hiện chính sách cho vay xây, mua nhà ở xã hội.
Do vậy, theo tôi, nên khuyến khích việc thuê căn hộ dài hạn thông qua chính sách khuyến khích nhà đầu tư tham gia các dự án căn hộ cho thuê nhiều hơn nữa. Bởi thực tế, hai loại hình nhà ở có nhu cầu cao nhất đối với lao động nhập cư là căn hộ cho thuê dài hạn và thuê mua dài hạn.
* Thưa ông, để thực hiện mục tiêu này, cần những giải pháp nào?
- Để hỗ trợ chỗ ở cho người nhập cư, trước mắt, cần quan tâm đến hai giải pháp. Thứ nhất, cần có chính sách ưu tiên, khuyến khích phát triển căn hộ cho thuê dài hạn. Hiện một vài doanh nghiệp bất động sản ở TPHCM đã thí điểm mô hình căn hộ cho thuê dài hạn 49 năm.
Vừa qua, Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM đã kiến nghị với UBND TPHCM theo hướng, đối với căn hộ thương mại cho thuê giá bình dân, Quốc hội cần nhanh chóng sửa đổi Luật Đất đai; xem xét và cho phép doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở được thuê đất sạch, trả tiền thuê đất theo từng năm thay vì giao đất và phải trả tiền sử dụng đất một lần như hiện nay.
Theo ước tính, để triển khai thành công mô hình này, trước mắt, các doanh nghiệp tư nhân cần được hỗ trợ lãi suất vay ở mức dưới 6%/năm và về lâu dài là mức 3-4%/năm. Bên cạnh đó, cần có chính sách hỗ trợ lãi vay, giúp người thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận với mô hình nhà cho thuê này. Theo chúng tôi, đối tượng lao động tăng thêm đang làm việc trong tất cả các lĩnh vực đều có thể phù hợp với mô hình nhà ở cho thuê dài hạn.
Thứ hai, cần tiếp tục thực hiện chính sách ưu tiên, khuyến khích phát triển loại hình nhà ở xã hội phục vụ lao động tại các khu công nghiệp, do lao động tăng thêm trong khu vực này thường chiếm tỷ lệ cao. Ước tính, giai đoạn 2016-2020, hơn 17.000 người lao động trong các khu công nghiệp (gần 3.500 người/năm) có nhu cầu về nhà ở xã hội.
 |
| Một số biệt thự xây lên bỏ hoang tại khu nhà ở Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, |
Chấm dứt tình trạng vừa thiếu, vừa thừa
* Thưa ông, liệu quỹ nhà ở hiện nay có thật sự thiếu hay không, khi đang có nhiều dự án xây lên mà không có người ở? Làm sao giải quyết tình trạng người có quá nhiều nhà, người không mua nổi căn nào?
- Ở đây, chưa nói về số nhà đầu tư, đầu cơ chuyên nghiệp, riêng số người dân mua để dành một, hai cái nhà là không nhiều. Nhưng đúng là phân khúc thị trường nhà cao và trung cấp đang quá nhiều, còn nhà cho người thu nhập thấp lại ít. Thực tế, Nhà nước kêu gọi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nhưng ít có nhà đầu tư mặn mà do vừa nhiêu khê, vừa có lợi nhuận thấp. Do đó, để đáp ứng nhu cầu ở của người dân, cần tập trung vào đối tượng người thu nhập thấp. Đối tượng này thường thích ở gần trung tâm để thuận tiện làm ăn, đi lại, giá phải rẻ, nên nhà cho thuê dài hạn là một giải pháp căn cơ.
* Theo ông, có giải pháp nào để kiểm soát tình trạng đầu cơ nhà ở?
- Đó là quy luật thị trường, đâu thể bắt người ta không sở hữu nhà. Chính sách quan trọng để điều tiết là thuế. Vừa rồi, đã có đề xuất đánh thuế bất động sản. Ai “ghim”, “chiếm” hàng nhiều mà không có nhu cầu ở thì phải đóng một khoản thuế rất lớn. Tiền thuế bất động sản ngoài tính theo diện tích sàn, còn tính theo khu vực nhân hệ số. Như vậy, việc đầu cơ nhà ở sẽ giảm. Lúc đó, ai sở hữu nhà nhiều thì phải nộp thuế cao.
Tóm lại, TPHCM cần đánh giá tổng thể kết quả triển khai chương trình nhà ở xã hội hằng năm trên từng đối tượng, trong đó có nhà ở dành cho lao động khu công nghiệp, nhà lưu trú cho công nhân, ký túc xá sinh viên, qua đó đề xuất giải pháp cụ thể, đẩy nhanh tiến độ phát triển nhà ở. Song song đó, cần kêu gọi xã hội hóa việc đầu tư vào loại hình căn hộ cho thuê dài hạn. Các biện pháp này hy vọng góp phần giải quyết nhà ở cho người nhập cư và dân số tăng thêm trong thời gian tới.
* Xin cảm ơn ông.
Sở Xây dựng TPHCM đã phối hợp với các đơn vị tư vấn tiếp thu, bổ sung, hoàn chỉnh dự thảo đề án “Xây dựng chương trình phát triển nhà ở TPHCM giai đoạn 2021-2030” theo các ý kiến góp ý của Phó chủ tịch UBND TPHCM Võ Văn Hoan.
Cụ thể, đối với khu vực trung tâm hiện hữu, không chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triển nhà ở nếu không có phương án đồng bộ giữa hạ tầng dự án với khu vực. Việc đầu tư phát triển hạ tầng sẽ tập trung về vùng sâu, vùng xa, khu vực trống, dễ giải phóng mặt bằng để tăng tính khả thi, tạo quỹ đất; đẩy mạnh phát triển đường hành lang ven kênh rạch, ngăn ngừa tái diễn việc xây nhà trên và ven kênh rạch. Đối với quỹ đất được chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở, cần rà soát cụ thể các vị trí, khu vực khả thi để phát triển nhà ở.
Bên cạnh đó, cần rà soát, bố trí 20% đất ở trong các dự án nhà ở thương mại trên 10ha để triển khai đầu tư xây dựng, tạo lập quỹ nhà ở xã hội; sử dụng hiệu quả nguồn thu từ chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị dưới 10ha, thực hiện nghĩa vụ nộp tiền tương đương với giá trị quỹ đất 20% để phát triển việc đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội tại TPHCM.
Ông Lê Hòa Bình - Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM
TPHCM cần hơn 4.000ha đất làm nhà ở cho người dân
Trong dự thảo đề án “Xây dựng chương trình phát triển nhà ở TPHCM giai đoạn 2021-2030”, dựa trên chỉ tiêu về diện tích sàn tăng thêm của các loại nhà ở, Sở Xây dựng TPHCM dự báo, nhu cầu về diện tích đất để phát triển nhà ở tại TPHCM giai đoạn 2021-2025 là 1.669ha và giai đoạn 2026-2030 là 2.372ha; đến năm 2025, TPHCM đạt tổng diện tích sàn nhà ở là 237,3 triệu m2, diện tích nhà ở bình quân 23,5m2/người (quy mô dân số của TPHCM dự kiến cuối năm 2025 là 10,1 triệu người). Đến năm 2030, tổng diện tích sàn nhà ở của TPHCM ước đạt 295 triệu m2, diện tích nhà ở bình quân 23,5m2/người (quy mô dân số dự kiến cuối năm 2030 là 11,1 triệu người).
Hùng Phan (ghi)
 |
| Dự án nhà ở xã hội An Sinh (phường 4, quận 8) xây dựng trầy trật hơn 4 năm trời vẫn chưa xong, do vướng mắc pháp lý |
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM:
Nhiều nước trên thế giới tập trung phát triển nhà giá thấp
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nhận thấy, nhiều nước trên thế giới, kể cả các nước công nghiệp phát triển như Singapore, Hàn Quốc, Pháp… đều có chính sách phát triển nhà ở xã hội (social housing), nhà ở giá thấp (low-cost housing) để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp (low-income). Nhà nước luôn đóng vai trò chủ đạo ban hành các chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện, đặc biệt là chính sách tín dụng ưu đãi dài hạn, để thực hiện các dự án nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, kể cả cho người có thu nhập trung bình (như tại Singapore).
Ở các nước, loại hình phổ biến nhất là nhà ở xã hội cho thuê, nhà ở xã hội bán trả góp 20-30 năm và không có loại hình nhà ở xã hội bán thu tiền ngay như nước ta. Các nước xem loại nhà ở xã hội “mua đứt bán đoạn” này là nhà ở thương mại giá thấp. Hàn Quốc có năm loại hình “căn hộ công” cho thuê với từng nhóm đối tượng có thu nhập khác nhau, tỷ lệ đặt tiền thế chân khác nhau, thời gian thuê khác nhau (50 năm, 30 năm, 20 năm, 5-10 năm).
Singapore đã thực hiện thành công chính sách nhà ở xã hội thông qua Ủy ban Phát triển nhà ở (HDB), theo hình thức thuê hoặc mua trả góp dài hạn nhà ở xã hội (từ 1-5 phòng ngủ) trong các khu nhà cao tầng có đầy đủ các tiện ích và dịch vụ, thân thiện môi trường. Hiện nay, đã có đến 90% dân số Singapore sống trong các dự án nhà ở xã hội và chủ sở hữu có quyền bán lại nhà, tương tự chính sách nhà ở xã hội của nước ta.
Tại TPHCM, đã có nhiều doanh nghiệp tư nhân hoặc cá nhân tích cực tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội bằng nguồn vốn của doanh nghiệp mà không có sự hỗ trợ từ nguồn tín dụng ưu đãi. Họ phải vay tín dụng với lãi suất thương mại (trên dưới 10%/năm), dẫn đến giá thành nhà ở xã hội tăng cao, như một dự án nhà ở xã hội tại TP.Hà Nội năm 2019 có giá bán lên đến 20 triệu đồng/m2. Cũng do thiếu nguồn vốn vay tín dụng ưu đãi, người thuê, mua nhà ở xã hội cũng phải vay với lãi suất thương mại khoảng trên dưới 10%/năm để mua nhà, nên gặp rất nhiều khó khăn.
Giai đoạn 2013-2016, có nhiều dự án nhà ở thương mại có giá bán 15 triệu đồng/m2. Năm 2019, đã có dự án nhà ở xã hội có giá bán lên đến 20 triệu đồng/m2. Do vậy, hiệp hội đề nghị, cần khuyến khích phát triển dự án nhà ở thương mại giá thấp, có thể có giá bán dưới 25 triệu đồng/m2, hoặc giá bán chỉ cao hơn khoảng 15-20% so giá bán nhà ở xã hội và giá thuê không vượt quá 5 triệu đồng/căn/tháng.
Trong các năm qua, hiệp hội đã nhiều lần khuyến nghị các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản chuyển hướng đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp. Nếu thực hiện đồng bộ các giải pháp, sẽ huy động được nhiều doanh nghiệp bất động sản tham gia, có thể hình thành các khu đô thị, khu dân cư có các loại nhà ở vừa túi tiền, bao gồm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp nhưng có đầy đủ hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp đô thị được mua, thuê, thuê mua nhà ở giá thấp, phù hợp với khả năng tài chính.
Phan Trí (ghi)
Quốc Ngọc (thực hiện)
| Chia sẻ bài viết: |
Thủy đài vẫn nằm đó, im lìm, tương phản với hình ảnh một Sài Gòn chuyển động và phát triển không ngừng.
Chiều 25/4, TAND tỉnh Quảng Ngãi xét xử sơ thẩm đối với vợ chồng bị cáo Trương Đình Nhạt (sinh năm 1979) và Nguyễn Thị Thủy về tội “Giết người”.
5 người từng đăng ký theo danh sách xuất bến trên tàu vẫn chưa được tìm thấy, cơ quan chức năng đang nỗ lực tìm kiếm những người này.
Nhóm người đi xe đạp ngang nhiên đi vào đường cấm, khi bị nhắc nhở thì hò nhau quây tài xế ô tô, đe dọa, hành hung.
Công an TPHCM cảnh báo người dân cẩn thận với tội phạm lừa đảo qua mạng vào dịp lễ 30/4 - 1/5 và du lịch mùa hè.
Lệnh cấm đánh bắt cá của Trung Quốc vi phạm chủ quyền của Việt Nam ở quần đảo Hoàng Sa; vi phạm quyền chủ quyền, quyền tài phán của Việt Nam.
6 chiếc xe ô tô đang đỗ trong một khu dân cư trên phố Trần Điền, quận Hoàng Mai, Hà Nội bị tạt sơn đỏ.
Dự án nhằm cải thiện hoạt động phát hiện sớm khuyết tật ở trẻ nhỏ, mở rộng các dịch vụ phục hồi chức năng cho người khuyết tật...
2 cán bộ liên quan sai phạm đất đai ở TP Long Xuyên (An Giang) vừa bị cấm đi khỏi nơi cư trú.
Bước vào những tháng nắng nóng, các tỉnh miền Tây được ghi nhận là những địa phương chịu thiệt hại nặng nề.
Từ 26/4, Cục CSGT mở đường dây nóng 19008099 để tiếp nhận thông tin về trật tự an toàn, tai nạn, ùn tắc giao thông trên tất cả các tuyến cao tốc.
Theo cơ quan quản lý y tế, hộ kinh doanh chăm sóc da tại quận 7 này liên tục thay đổi địa bàn hoạt động.
Đây là 1 trong 30 hoạt động nằm trong chuỗi Lễ hội Sen Đồng Tháp lần II chủ đề “Rạng ngời sắc Sen”.
Một số tài xế chấp nhận bỏ xe để né nộp phạt nồng độ cồn, vậy pháp luật có xử lý được những trường hợp này không?
Sáng 25/4, TAND TPHCM tuyên phạt ông Trần Quí Thanh 8 năm tù, phạt bà Trần Uyên Phương 4 năm tù; bà Trần Ngọc Bích 3 năm tù treo...
Trung tâm Cách mạng công nghiệp 4.0 tại TPHCM sẽ ra mắt vào tháng 9/2024. Đây sẽ là trung tâm thứ hai được thành lập ở Đông Nam Á, sau Malaysia...
Công an tỉnh An Giang vừa tống đạt quyết định khởi tố bị can, thực hiện lệnh bắt tạm giam ông Đào Văn Ngọc - Phó chủ tịch UBND TP Long Xuyên.
Tổng Công ty Điện lực TPHCM, Đài Truyền hình TPHCM tổ chức lễ ra mắt chương trình truyền hình Học sinh chung tay sử dụng điện an toàn, tiết kiệm - “Kilowatt”.
