Tồn kho căn hộ chung cư tăng vọt

Tồn kho căn hộ tăng 40%

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, tổng lượng bất động sản tồn kho hiện lên tới hơn 25.294 sản phẩm, bao gồm 11.700 nền đất, 10.290 nhà riêng lẻ và 3.287 căn hộ chung cư. Trong đó, tồn kho căn hộ tăng mạnh nhất, hơn 40% chỉ sau 3 tháng.

Tại TPHCM, báo cáo từ Công ty nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam cho thấy trong quý II, thị trường ghi nhận khoảng 5.400 căn hộ được chào bán sơ cấp, nhưng chỉ có 1.600 căn là hàng mới mở bán lần đầu; phần còn lại hơn 70% là hàng tồn kho từ các đợt mở bán trước.

Một dự án ở TPHCM gần hoàn thiện vẫn mở bán giai đoạn mới

Lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung sơ cấp đạt 6.800 căn, với lượng tồn kho chiếm 75%, tương đương 5.100 căn. Xét về giao dịch, khoảng 2.400 căn hộ mở bán thành công trong quý II, tương đương tỉ lệ hấp thụ 45%, trong đó 67% đến từ nguồn cung mới.

Giá cao và nhiều nhà cao cấp

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc bộ phận nghiên cứu S22M Savills TPHCM - nhận định mức giá quá cao và vị trí xa trung tâm là nguyên nhân chính khiến căn hộ tồn kho khó bán. Nhiều dự án không phù hợp với nhu cầu thực tế của người mua để ở hoặc nhà đầu tư, trong khi thị trường lại thiếu nghiêm trọng sản phẩm giá vừa túi tiền.

Trong khi đó, phân khúc cao cấp và hạng sang lại chiếm ưu thế. Dữ liệu của Viện Kinh tế xây dựng cho thấy, hơn 47% số căn hộ mở bán tại TPHCM trong 6 tháng đầu năm có giá trên 5 tỉ đồng, và chỉ khoảng 7% là căn hộ dưới 2 tỉ đồng và cũng đang có xu hướng biến mất. Phần lớn dự án giá trên 80 triệu đồng/m². Thậm chí số dự án giá hơn 100 triệu đồng/m² có xu hướng mở rộng ra cả khu vực vùng ven.

Theo khảo sát của chuyên trang Batdongsan, gần 80% người mua hiện ưu tiên các dự án mở bán mới. Điều này khiến hàng tồn kho, chủ yếu là sản phẩm đã ra mắt từ trước, ngày càng kém hấp dẫn. Chuyên gia tài chính bất động sản Lê Quốc Kiên cũng cho rằng, nhiều người mua chọn giai đoạn đầu của dự án để tận dụng mức giá thấp, chính sách thanh toán giãn, và kỳ vọng tăng giá. Trong khi đó, sản phẩm đã ra mắt lâu thường khó bán do cơ hội đầu tư thấp, giá không còn cạnh tranh so với hàng thứ cấp.

Thêm vào đó, các sản phẩm tồn kho thường là những căn hộ có nhược điểm, như nằm ở các tầng được cho là không may mắn theo quan niệm của một số người, gần khu vực ồn ào như thang máy hay phòng rác, hướng nắng nóng, nhiều bụi, hoặc có diện tích lớn khó thanh khoản. Trong khi đó, các dự án mới mở bán thường cung cấp nhiều lựa chọn hơn về vị trí, hướng, diện tích và thiết kế, khiến người mua ưu tiên các sản phẩm này.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM - cảnh báo sự lệch pha nghiêm trọng khi từ năm 2024 đến nay, toàn bộ nguồn cung mới chủ yếu là nhà ở cao cấp. Nhà ở trung cấp và thương mại giá vừa túi tiền gần như biến mất khỏi thị trường, khiến cấu trúc phát triển trở nên mất cân đối, giống như một "kim tự tháp bị lật ngược", thiếu bền vững.

Giá nhà tăng liên tục trong các năm qua cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao như giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m², bình quân khoảng 9,7 tỉ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Bích Trần