Trường hợp Nhà nước thu hồi đất: Phải quy định chặt

Đại biểu Nguyễn Văn Huy - Ảnh: QH

Không nên thu hồi theo tính "cưỡng chế"

Sáng 19/11, Quốc hội thảo luận tại tổ về dự thảo dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Vấn đề được nhiều đại biểu Quốc hội quan tâm là quy định Nhà nước thu hồi đất với trường hợp dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận mà đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất. Trong trường hợp này Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Đại biểu Nguyễn Văn Huy (tỉnh Hưng Yên) cho rằng, quy định này sẽ giải quyết tình trạng “dự án bị ách tắc do vài hộ không thỏa thuận, xử lý “điểm nghẽn” kéo dài do một số trường hợp không hợp tác, gây đình trệ dự án và làm lãng phí nguồn lực.

Cơ chế này cũng sẽ giúp đẩy nhanh các dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là các dự án hạ tầng, tái thiết đô thị, khu công nghiệp... vốn hay gặp khó khăn trong giải phóng mặt bằng.

Tuy nhiên, dù đã quy định tỷ lệ 75%, việc thu hồi mang tính “cưỡng chế hành chính" phần diện tích còn lại cần phải được cân nhắc vì chưa đảm bảo nguyên tắc tự nguyện trong các dự án theo cơ chế thỏa thuận.
Bên cạnh đó dễ phát sinh khiếu kiện về bồi thường, giá đất, quyền lợi.

“Việc xác định tiêu chí “75% diện tích và 75% số hộ” còn mang tính cơ học, không phản ánh tình huống thực tế. Ví dụ: đối với trường hợp còn lại 1 hộ nhưng chiếm vị trí đặc biệt quan trọng.

Đặc biệt chưa có cơ chế kiểm soát nguy cơ nhà đầu tư lợi dụng dẫn điến việc có thể xảy ra tình trạng chủ đầu tư cố tình chậm trễ, tạo sức ép để Nhà nước thu hồi thay họ nhằm giảm chi phí thỏa thuận”, đại biểu nêu.

Do vậy, đại biểu đề nghị trong quy định này, cần nghiên cứu bổ sung nguyên tắc đảm bảo quyền lợi ngang bằng giữa các hộ dân. Quy định phần diện tích Nhà nước thu hồi phải được bồi thường theo mức tương đương với mức thỏa thuận trung bình của 75% diện tích đã thu thập, hoặc áp dụng theo khung bồi thường riêng phản ánh giá thị trường; tránh tình trạng chêch lệch giá gây khiếu nại.

Ngoài ra, cũng cần quy định xác định rõ trách nhiệm và hậu kiểm đối với chủ đầu tư. Nếu được Nhà nước thu hồi phần đất còn lại, chủ đầu tư phải cam kết tiến độ, bảo đảm năng lực tài chính. Nếu chậm tiến độ hoặc vi phạm, có chế tài thu hồi dự án để tránh bị lợi dụng.

Ông cũng kiến nghị phải xây dựng tiêu chí xác định “bất khả kháng” trong quá trình thỏa thuận để giúp cơ quan quản lý đánh giá khách quan, tránh tình trạng chủ đầu tư cố ý “kéo dài thời hạn” để chờ Nhà nước can thiệp.

Tránh Nhà nước lạm dụng, doanh nghiệp lợi dụng

Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định - Ảnh: QH

Cùng mối quan tâm, đại biểu Phan Đức Hiếu (tỉnh Hưng Yên) cho rằng, nhìn ở góc độ của doanh nghiệp, quy định trên đang có 2 điểm không hợp lý.

Thứ nhất, luật đã đứng ra cho phép Nhà nước thu hồi nhưng lại thêm thủ tục HĐND tỉnh qyết định. Như vậy, ở đây có thể hiểu HĐND có thể từ chối hoặc đồng ý. Việc này làm gia tăng thêm một tầng nấc, thậm chí gây khó vì HĐND có thể không dám làm vì sợ dự án phức tạp, nhân dân khiếu kiện kéo dài.

Vì vậy, ông đề nghị không giao HĐND quyết định, nếu cần quy định thêm các tiêu chí để Nhà nước thu hồi.

Thứ hai, ông đề nghị phải quy định thêm, Nhà nước chỉ đứng ra thu hồi khi có đề nghị của nhà đầu tư, tránh trường hợp doanh nghiệp còn thấy cơ hội thỏa thuận được nhưng Nhà nước vẫn vào thu hồi.

Đồng tình với đại biểu Phan Đức Hiếu, Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định cho rằng không nên giao HĐND xem xét, quyết định mà giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện thu hồi đất trên cơ sở các tiêu chí được quy định rõ.

Những tiêu chí này, ngoài yếu tố thời hạn thỏa thuận, phải trả lời được câu hỏi: chủ đầu tư đã thực sự tiến hành thương lượng hay chưa, đã đưa ra phương án tối ưu hay chưa.

Ông nhấn mạnh, nếu nhà đầu tư “câu giờ”, chỉ đạt 75% theo tỷ lệ diện tích và số hộ nhưng 25% còn lại chưa tiếp cận, chưa đàm phán, thì Nhà nước không nên can thiệp theo cơ chế thu hồi thay. Chính phủ cần có quy định, hướng dẫn chi tiết.

Về giá bồi thường, Phó chủ tịch Quốc hội lưu ý, không thể áp dụng theo khung giá hay bảng giá đất của Nhà nước. Dự thảo cần quy định rõ nguyên tắc: giá bồi thường không được thấp hơn mức giá bình quân của 75% diện tích đất đã thỏa thuận thành công, nhằm bảo đảm quyền lợi của người dân và hạn chế tối đa khiếu kiện.

Phó chủ tịch nhấn mạnh lại, phải có các quy định chặt chẽ để tránh việc "doanh nghiệp lợi dụng và Nhà nước cũng lạm dụng".

Đại biểu Lã Thanh Tân (TP Hải Phòng) cũng cho rằng, quy định như dự thảo luật tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp, phần còn lại tạo áp lực cho người dân chưa thảo thuận được, nhất là khi giá thỏa thuận chưa đáp ứng được so với giá thị trường.

Dự thảo cũng chưa có cách thức đánh giá về tính hợp lệ, minh bạch khi thương lượng, dễ dẫn tới lạm dụng chính sách.

Như Diệp