Dư tiền vẫn không nên mua nhà bằng 100% tiền mặt

Có một tư duy đã ăn sâu vào tiềm thức của nhiều thế hệ người Việt: "Ăn chắc mặc bền". Có bao nhiêu tiền thì mua cái nhà bấy nhiêu, tuyệt đối không vay mượn để tối nào cũng được kê cao gối ngủ ngon.

Nhưng trong thế giới tài chính hiện đại, nếu bạn đang có sẵn 5 tỉ đồng trong tay và mang toàn bộ số tiền đó đi mua đứt một căn nhà, rất có thể bạn đang đánh mất một cơ hội gia tăng tài chính.

Tôi có 2 người bạn tên Tiến và Hùng, năm 2024, cả hai đều tích lũy được 5 tỉ đồng tiền mặt và cùng muốn mua nhà.

Tiến quyết định mua đứt một căn chung cư trị giá đúng 5 tỉ đồng. Tiến tự hào vì không nợ nần ai, mỗi tháng làm ra bao nhiêu tiền thì tận hưởng bấy nhiêu.

Nhưng Hùng thì không mua đứt. Anh chọn một căn hộ tương tự trị giá 5 tỉ, nhưng chỉ trả trước 30% (tương đương 1,5 tỉ đồng). Số tiền 3,5 tỉ còn lại, Hùng vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi 7.5%/năm trong thời hạn 20 năm.

Thay vì để tiền "ngủ đông" trong đất, Hùng chia số tiền đó vào 2 kênh: một phần gửi tiết kiệm kỳ hạn dài để lấy lãi bù một phần lãi vay, một phần anh góp vốn kinh doanh cùng bạn bè và đầu tư vào danh mục cổ phiếu có cổ tức đều đặn với tỉ suất sinh lời trung bình 12%/năm.

Dùng đòn bẫy tài chính thông minh khi mua nhà sẽ đem lại nhiều lợi ích chứ không hoàn toàn rủi ro như nhiều người từng nghĩ

Vậy ai sẽ có lời?

Năm 2026, cả 2 căn nhà của Hùng và Tiến đều tăng giá 15%, đạt giá trị 5,75 tỉ đồng (lời 750 triệu).

Tổng tài sản của Tiến là căn nhà trị giá 5,75 tỉ. Tỉ suất lợi nhuận trên vốn gốc của Tiến là 15%.

Nhưng riêng với Hùng, Hùng cũng đút túi khoản lời 750 triệu đồng, nhưng số vốn bỏ ra chỉ 1,5 tỉ đồng. Bên cạnh đó, khoản tiền 3,5 tỉ đồng mà Hùng mang đi đầu tư với hiệu suất 12%/năm, sau khi trừ đi chi phí lãi vay ngân hàng (7.5%), vẫn đem lại khoản lợi nhuận ròng khoảng 4.5%/năm trên số tiền 3,5 tỉ đó (tương đương khoảng 157 triệu/năm, sau 2 năm là hơn 310 triệu).

Như vậy, cùng một số vốn 5 tỉ ban đầu, nhưng tổng tài sản của Hùng lúc này đã vượt Tiến đáng kể nhờ dòng tiền từ kênh đầu tư khác sinh sôi liên tục. Hùng đã bắt "tiền đẻ ra tiền" thay vì chôn chặt nó vào 4 bức tường.

Tại sao đòn bẩy thông minh lại tối ưu hơn mua đứt?

Theo ý kiến một chuyên gia tài chính ngân hàng mà tôi tham khảo thì việc sử dụng đòn bẩy tài chính thông minh, sẽ đem lại lợi ích chứ không hoàn toàn là rủi ro như nhiều người vẫn nghĩ.

Khi bạn dồn 100% tiền vào nhà đất, bạn đã biến tiền mặt thành "vốn chết". Nếu bỗng dưng có cơ hội kinh doanh cực tốt hoặc gia đình có việc khẩn cấp, bạn không thể cưa một góc nhà ra để bán lấy tiền ngay được. Giữ lại một lượng tiền mặt lớn giúp bạn luôn chủ động trước mọi biến cố.

Tiền có năng lực sinh sản. Nếu bạn dùng đòn bẩy với lãi suất thấp (ví dụ 7-8%) và mang tiền đi đầu tư vào nơi có tỉ suất sinh lời cao hơn (10-12%), bạn đang ăn chênh lệch từ chính dòng vốn của ngân hàng.

Tiền mặt mất giá theo thời gian, nhưng bất động sản và các kênh đầu tư tài sản thì tăng giá. Vay nợ trả góp dài hạn thực chất là bạn đang trả cho ngân hàng bằng số tiền có giá trị ngày càng giảm trong tương lai, trong khi tài sản bạn nắm giữ lại tăng lên.

Tôi không khuyến khích vay bất chấp. Đòn bẩy chỉ phát huy tác dụng khi bạn đảm bảo:

Dòng tiền thanh toán lãi và gốc ổn định (không quá 40-50% thu nhập hàng tháng).

Lãi suất vay cố định ít nhất 3-5 năm hoặc có kế hoạch tất toán sớm.

Có kênh đầu tư sinh lời cao hơn lãi suất vay ít nhất 3-5%/năm (sau thuế).

Không vay để mua nhà đầu cơ khi thị trường sốt - vay chỉ hiệu quả khi giá nhà tăng trưởng bền vững.

Ngô Đăng Khoa