Siết tín dụng mua nhà để chống đầu cơ: Cần thiết nhưng phải linh hoạt

Các chuyên gia cho rằng đây là bước đi cần thiết để giảm đầu cơ, nhưng nếu không tăng nguồn cung, thị trường chỉ có thể 'nguội" chứ khó hạ nhiệt.

Cần phân biệt đầu cơ và đầu tư chính đáng

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - cho biết, hiện nay hầu hết các chủ đầu tư đều hợp tác với ngân hàng để triển khai các gói tín dụng hỗ trợ người mua nhà. Đây là chính sách quan trọng, vừa kích cầu thị trường, vừa giúp người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.Tuy nhiên, thời gian qua đã xuất hiện những nhà đầu tư lợi dụng nguồn vốn vay này như “đòn bẩy tài chính” để đầu cơ, lướt sóng, khiến thị trường bị méo mó, giá nhà bị đẩy lên cao bất hợp lý.

Trước thực tế đó, Bộ Xây dựng đề xuất giới hạn tỉ lệ cho vay mua nhà ở thương mại với kỳ vọng sẽ góp phần kiềm chế hoạt động đầu cơ, đưa thị trường phát triển theo hướng lành mạnh hơn.

Khách hàng đang xem mô hình một dự án nhà ở

Tuy nhiên, ông Đính lưu ý rằng cần tránh đánh đồng toàn bộ người mua nhà thứ hai, thứ ba với nhóm đầu cơ. Trên thực tế, nhiều người mua thêm nhà để phục vụ mục đích chính đáng như cho thuê, khai thác kinh doanh hoặc tích lũy tài sản cho con cái.

“Cùng là mua thêm nhà nhưng động cơ và tác động đến thị trường rất khác nhau. Nếu việc đầu cơ, lướt sóng gây biến động giá và rủi ro bong bóng thì nhóm đầu tư khai thác lại giúp tăng thanh khoản, tạo dòng tiền thật và góp phần phát triển thị trường” – ông Đính phân tích.

Vì vậy, theo ông, việc áp dụng chính sách siết tín dụng cần phân loại rõ đối tượng thay vì áp dụng cứng nhắc, đồng loạt. Nếu không có sự phân biệt, chính sách có thể vô tình triệt tiêu cả những động lực tích cực, kìm hãm dòng vốn đầu tư hợp pháp và làm thị trường trầm lắng hơn.

Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân - chuyên gia kinh tế - cho rằng, chính sách này được xem là bước đi cần thiết nhằm kiềm chế đầu cơ và đưa thị trường bất động sản trở lại giá trị thực. Khi khả năng vay vốn ngân hàng bị thu hẹp, người mua phải bỏ ra vốn tự có lớn hơn khiến việc “ôm nhiều nhà chờ tăng giá” trở nên khó khăn. Nhờ đó, hoạt động đầu cơ giảm, giá bất động sản có cơ hội hạ nhiệt, giúp người có nhu cầu thật dễ tiếp cận nhà ở.

Đồng thời, việc giới hạn vay cũng giúp bảo đảm an toàn hệ thống tín dụng, giảm rủi ro nợ xấu và khuyến khích dòng vốn chảy vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền. Tuy nhiên, chính sách cũng có thể gây khó cho người mua nhà ở thực, chẳng hạn muốn đổi nhà phù hợp hơn với nhu cầu hoặc mua cho con cái.

Cũng theo ông Nhân, việc hạn chế mức vay như vậy buộc người mua phải có vốn lớn hơn, trong ngắn hạn, thị trường sẽ giảm đi lượng đầu cơ, thanh khoản sẽ sụt nhẹ, một số khu vực có thể ghi nhận áp lực giảm giá cục bộ. Về dài hạn, đây là cơ hội để thị trường tái cấu trúc, hướng về người mua ở thật và sản phẩm vừa túi tiền.

“Chính sách này có thể kiềm được đà tăng giá ảo của thị trường, nhưng khó làm giá nhà giảm mạnh. Vì hiện nay giá nhà ở Việt Nam cao không chỉ đến từ đầu cơ mà còn do chi phí đất đai, pháp lý dự án kéo dài, thiếu nguồn cung nhà ở giá thấp và chi phí tài chính, vật liệu xây dựng ngày càng tăng. Do đó, nếu chỉ thắt tín dụng mà không giải quyết nút thắt về nguồn cung, thị trường có thể rơi vào tình trạng “đóng băng giá cao” - ít giao dịch nhưng giá vẫn neo cao, thị trường có thể tạm "nguội," nhưng không thật sự hạ nhiệt” - ông Nhân phân tích.

Ngân hàng lẽ ra phải thực hiện từ lâu

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán cho rằng, việc Bộ Xây dựng đề xuất giới hạn tỉ lệ cho vay khi mua căn nhà thứ hai, thứ ba là hoàn toàn hợp lý và lẽ ra các ngân hàng thương mại đã phải chủ động thực hiện từ lâu.

Chưa cần bàn đến yếu tố kiểm soát thị trường hay chống đầu cơ, chỉ riêng ở góc độ quản trị rủi ro tín dụng, các ngân hàng đã phải nhận thấy rằng nhóm khách hàng đầu cơ bất động sản luôn tiềm ẩn nguy cơ nợ xấu cao hơn. Do đó, việc kiểm soát chặt tín dụng cho vay đầu tư, đầu cơ nhà đất là điều cần thiết.

Theo ông Đán, song song với việc giới hạn tỉ lệ cho vay, nhà nước, ngân hàng cần áp dụng cơ chế lãi suất phân tầng. Cụ thể, người mua căn nhà đầu tiên, phục vụ nhu cầu ở thực nên được hưởng lãi suất thấp hơn. Căn nhà thứ hai nên áp dụng mức lãi suất cao hơn, và từ căn thứ ba trở đi thì lãi suất cần tăng mạnh vì mang yếu tố đầu cơ. “Trong tài chính, đây được gọi là ‘điểm gãy lãi suất’ khi khoản vay vượt ngưỡng rủi ro, ngân hàng phải tự động điều chỉnh lãi suất lên để hạn chế đầu cơ” - ông Đán phân tích.

Theo các chuyên gia, chính sách này được xem là bước đi cần thiết nhằm kiềm chế đầu cơ và đưa thị trường bất động sản trở lại giá trị thực

Ông Đán cũng cho rằng, nếu chính sách siết tín dụng được áp dụng, thị trường bất động sản có thể sẽ chững lại trong ngắn hạn do đòn bẩy tài chính của nhà đầu tư bị thu hẹp. Tuy nhiên, về dài hạn, đây là bước đi cần thiết để chuyển hướng từ “tăng trưởng nóng” sang “phát triển bền vững”, tạo điều kiện cho người có nhu cầu ở thực tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.

“Dù sẽ có một số trường hợp “núp bóng” người mua nhà lần đầu để lách quy định, nhưng tỉ lệ này không đáng kể vì người mua sẽ cân nhắc rủi ro khi đứng tên hộ, việc này có thể khiến họ mất quyền vay vốn thật sự trong tương lai” - ông Đán nói thêm.

Với nhóm mua nhà ở thực, ông Đán đề xuất nhà nước cần thiết kế chính sách ưu đãi đặc biệt: cho phép vay tới 90% giá trị căn nhà, lãi suất thấp và ổn định trong dài hạn, tương tự mô hình ở nhiều quốc gia phát triển nơi tín dụng nhà ở luôn đóng vai trò nền tảng thúc đẩy thị trường bất động sản.

Đồng quan điểm, tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân cho rằng để chính sách phát huy hiệu quả thực chất, cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp khác. Trước hết, nên áp dụng cơ chế tín dụng phân tầng, tức là siết chặt với người mua đầu cơ, nhưng đồng thời nới lỏng và có ưu đãi lãi suất cho người mua nhà lần đầu, người thu nhập trung bình, hoặc mua nhà ở xã hội.

Cùng với đó, Nhà nước cần khẩn trương tháo gỡ vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án và đẩy mạnh phát triển hạ tầng vùng ven nhằm mở rộng không gian đô thị.

Một yếu tố quan trọng khác là minh bạch thông tin giá và giao dịch bất động sản. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá nhà sẽ giúp hạn chế tình trạng “thổi giá” và đầu cơ ảo. Song song đó, cần xem xét áp dụng thuế tài sản lũy tiến, đánh thuế cao hơn với người sở hữu nhiều bất động sản không đưa vào sử dụng, nhằm khuyến khích đưa nhà vào thị trường cho thuê.

Bích Trần