Người trẻ không còn 'sống chết' để mua nhà

Giá nhà cao gấp 20 lần thu nhập

Báo cáo mới công bố của Avison Young Việt Nam về xu hướng mua nhà của thế hệ Millennial và Gen Z cho thấy nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn rất cao, song tư duy tiếp cận đã thay đổi đáng kể. Thay vì cố mua nhà bằng mọi giá, nhiều người trẻ đang chia thành các nhóm với lựa chọn thực tế hơn như tiếp tục chờ đợi, chấp nhận mua nhà ở khu vực xa trung tâm hoặc thuê nhà dài hạn.

Theo dữ liệu trong báo cáo cập nhật về “Giới trẻ và quyết định mua nhà”, trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng tới 72%, TPHCM tăng 50% và Đà Nẵng tăng 34%, trong khi thu nhập trung bình chỉ tăng khoảng 6-10% mỗi năm. Đến cuối năm 2025, giá nhà đã cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm của người dân. Giá bán sơ cấp tiếp tục lập cột mốc mới, đạt trung bình khoảng hơn 101 triệu đồng/m² tại TPHCM và gần 103 triệu đồng/m² tại Hà Nội trong đầu quý II.

Giá căn hộ tại TPHCM trong 5 năm qua đã tăng 50%

Trong khi giá tăng nhanh, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, phân khúc dưới 40 triệu đồng/m², lại suy giảm kéo dài. Hầu hết sản phẩm mở bán tại TPHCM (trước sáp nhập) trong quý I thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Điều này khiến người trẻ rơi vào thế bế tắc không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng cũng không mua nổi nhà ở thương mại trong nội đô.

Không chỉ áp lực giá nhà, chi phí sinh hoạt tăng mạnh cũng khiến khả năng tích lũy ngày càng khó khăn. Giá thuê nhà, điện nước, vật liệu xây dựng liên tục leo thang khiến nhiều lao động trẻ gần như không còn dư địa tiết kiệm cho khoản trả trước mua nhà.

Đáng chú ý, sự thay đổi không chỉ đến từ áp lực tài chính mà còn phản ánh biến chuyển trong tư duy sống của thế hệ trẻ. Một khảo sát với Gen Z cho thấy thay vì ưu tiên sở hữu nhà, nhiều người lựa chọn dành nguồn lực cho tiết kiệm, đầu tư, phát triển bản thân và nâng cao chất lượng sống.

Nhà cho thuê sẽ là xu hướng

Báo cáo cũng chỉ ra 3 xu hướng nổi bật của người trẻ trên thị trường nhà ở hiện nay. Nhóm thứ nhất vẫn muốn mua nhà nhưng lựa chọn “chờ cơ hội”, trì hoãn quyết định để giảm rủi ro tài chính. Nhóm thứ hai chấp nhận dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh, cách trung tâm 15-20km để tìm kiếm căn hộ phù hợp túi tiền. Nhóm thứ ba xem thuê nhà dài hạn là chiến lược tài chính chủ động nhằm duy trì sự linh hoạt và giảm áp lực nợ vay. Trong đó, nhóm được nhiều người trẻ lựa chọn là thuê nhà dài hạn.

Dữ liệu thị trường cho thấy xu hướng thuê nhà đang gia tăng rõ rệt. Trong năm 2024, lượng tìm kiếm thuê nhà tăng gần 22%, trong đó gần 62% người tìm thuê thuộc nhóm tuổi 25-34. Hơn 41% người thuê cho biết họ lựa chọn thuê vì không đủ khả năng mua nhà hoặc không muốn bị ràng buộc bởi áp lực vay vốn dài hạn.

Nhiều người trẻ chọn thuê nhà dài hạn là chiến lược tài chính, giảm áp lực vay nợ

Sự thay đổi trong quyết định mua nhà của người trẻ đang đặt ra bài toán lớn cho thị trường bất động sản. Trước hết, giai đoạn thanh lọc theo nhu cầu ở thực đang diễn ra. Giá bán cao và thiếu sản phẩm phù hợp khiến người có nhu cầu ở thực ngày càng thận trọng hoặc rút lui. Cùng với việc định danh điện tử và tiến tới đánh thuế bất động sản, lực cầu đầu cơ sẽ ngày càng thu hẹp.

Các chuyên gia của Avison Young Việt Nam cho rằng, đây là hệ quả của việc tốc độ tăng giá đang tách xa khỏi khả năng khai thác dòng tiền thực. Trong nhiều năm, thị trường Việt Nam vận hành chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá dài hạn của đất đai. Giá bán tại nhiều khu vực hiện vượt xa khỏi lợi tức từ cho thuê.

Nói cách khác, chi phí sở hữu hiện cao hơn thu nhập thực tế thu được từ chính bất động sản đó tạo ra. Trong bối cảnh lãi suất, thu nhập và kinh tế biến động, rủi ro thanh khoản hay thậm chí tình trạng âm vốn chủ sở hữu hoàn toàn có thể xảy ra nếu giá tài sản giảm khi dư nợ vay vẫn cao.
Trong giai đoạn tới, nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị vệ tinh và mô hình nhà cho thuê dài hạn sẽ trở thành xu hướng chủ đạo.

Vì giá tăng sẽ đẩy người mua và người thuê tìm kiếm các khu vực xa trung tâm. Khi đó, hạ tầng và quỹ đất nên được điều tiết để giúp tăng tốc nguồn cung nhà ở phổ thông, hình thành các cực đô thị mới và giãn dân khỏi khu trung tâm, thay vì là động lực tăng giá.

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Công ty tư vấn bất động sản Avison Young Việt Nam - cho rằng, để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ, chính sách cần tập trung nhiều hơn vào cấu trúc nguồn cung thay vì chỉ kiểm soát tín dụng.

Cụ thể, định nghĩa loại hình “nhà ở vừa túi tiền” và thiết kế cơ chế ưu đãi, tương tự nhà ở xã hội. Nhà ở phổ thông là phân khúc có biên lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn dài, trong khi chi phí đầu tư không ngừng tăng. Không có sự hỗ trợ như rút ngắn thời gian phê duyệt, ưu đãi thuế hay cho phép tăng mật độ xây dựng nhằm bù đắp chi phí, doanh nghiệp sẽ không thấy khả thi về mặt thương mại để đầu tư bài bản và quy mô lớn.

Khung pháp lý nên được làm rõ để thúc đẩy thị trường nhà cho thuê. Cụ thể, luật hóa quyền và nghĩa vụ của các bên về thời hạn hay cơ chế tăng giá để bảo vệ người thuê nhà. Cuối cùng, nên xem xét mở rộng phương thức thuê mua cho nhà ở thương mại nhằm giảm áp lực tài chính cho người trẻ có nhu cầu ở thực bên cạnh đòn bẩy vay vốn.

Bích Trần