Giải mã tiềm năng tài chính của Thu Thiem Eco Smart City

Với tổng diện tích sàn xây dựng như vậy, Thu Thiem Eco Smart City không chỉ là một dự án phức hợp quy mô lớn tại vùng lõi Thủ Thiêm, mà còn là một tổ hợp có tiềm năng tạo ra nhiều dòng giá trị tài chính đáng chú ý trên thị trường bất động sản TPHCM. Đây là bài toán khai thác một quỹ không gian rất lớn, nơi mỗi nhóm công năng có thể tạo ra một dòng giá trị riêng: căn hộ cao cấp tạo doanh thu bán hàng, văn phòng tạo dòng tiền cho thuê dài hạn, thương mại - dịch vụ khai thác dòng khách mua sắm - ăn uống - giải trí, còn khách sạn hạng sang bổ sung giá trị từ lưu trú, hội nghị, sự kiện và dịch vụ cao cấp. Nếu đặt trong mặt bằng giá hiện nay của Thủ Thiêm, dự án cho thấy triển vọng lớn cả về doanh thu phát triển bất động sản lẫn dòng tiền khai thác dài hạn.

Quy mô doanh thu nhà ở

Thủ Thiêm hiện là một trong những khu vực có mặt bằng giá bất động sản cao cấp nổi bật tại TPHCM. Các dự án nhà ở đã hiện diện trong khu vực đang tạo nên vùng tham chiếu giá quan trọng cho thị trường.

Theo dữ liệu rao bán thứ cấp, nhiều căn hộ cao cấp tại Thủ Thiêm đang được chào bán trong vùng giá từ khoảng 180 triệu đồng/m² đến gần 400 triệu đồng/m², tùy dự án, vị trí, tầm nhìn, tiêu chuẩn bàn giao và tình trạng pháp lý. Đây không phải là mức giá của Thu Thiem Eco Smart City, nhưng là cơ sở để hình dung biên độ giá trị của sản phẩm bất động sản cao cấp tại khu vực này.

Nếu lấy kịch bản thận trọng với diện tích thương phẩm nhà ở khoảng 180.000 - 250.000m² và giá bán bình quân khoảng 200 - 300 triệu đồng/m², quy mô doanh thu giả định của riêng phần căn hộ có thể đạt khoảng 36.000 - 75.000 tỉ đồng.

Trong kịch bản tích cực hơn, nếu sản phẩm được định vị ở nhóm cao cấp hoặc hạng sang, với giá bán bình quân khoảng 300 - 400 triệu đồng/m², doanh thu giả định từ phần nhà ở có thể đạt khoảng 54.000 - 100.000 tỉ đồng.

Các con số này chỉ mang tính giả định, được tính trên cơ sở mặt bằng giá khu vực và một số kịch bản diện tích thương phẩm. Doanh thu thực tế sẽ phụ thuộc vào diện tích được phê duyệt, cơ cấu sản phẩm, thời điểm mở bán, chính sách giá, tiến độ triển khai và điều kiện thị trường.

Dòng tiền dài hạn từ văn phòng, thương mại và khách sạn

Thu Thiem Eco Smart City có lợi thế ở cấu trúc đa chức năng. Điều này mở ra triển vọng khai thác dài hạn từ nhiều nguồn khác nhau, thay vì chỉ phụ thuộc vào doanh thu bán sản phẩm ban đầu.

Với khối văn phòng, nếu giả định dự án có khoảng 100.000 - 150.000m² diện tích cho thuê, giá thuê bình quân ở mức 35 - 45 USD/m²/tháng và tỷ lệ lấp đầy ổn định khoảng 80 - 90%, doanh thu thuê văn phòng gộp hằng năm có thể đạt khoảng 850 - 1.900 tỉ đồng/năm, tùy tỷ giá, cơ cấu diện tích cho thuê và mức giá thuê thực tế.

Khối thương mại - dịch vụ cũng có tiềm năng đáng kể. Nếu giả định diện tích thương mại khai thác khoảng 40.000 - 70.000m², giá thuê bình quân ở vùng 40 - 60 USD/m²/tháng và tỷ lệ lấp đầy khoảng 85%, doanh thu cho thuê mặt bằng thương mại gộp có thể đạt khoảng 350 - 1.200 tỉ đồng/năm. Mức này chưa tính các nguồn thu bổ sung từ phí dịch vụ, vận hành, quảng cáo, sự kiện, bãi đậu xe, ẩm thực và các hoạt động tiêu dùng khác.

Khách sạn hạng sang là một lớp giá trị khác. Nếu giả định khách sạn có khoảng 300 phòng, giá phòng bình quân khoảng 200 - 300 USD/đêm và công suất khai thác khoảng 60 - 70%, doanh thu lưu trú phòng có thể đạt khoảng 350 - 600 tỉ đồng/năm. Nếu tính thêm doanh thu từ ẩm thực, hội nghị, sự kiện và dịch vụ cao cấp, tổng doanh thu vận hành khách sạn có thể cao hơn đáng kể.

Như vậy, ngoài doanh thu bán hàng từ phần nhà ở, riêng các cấu phần văn phòng, thương mại và khách sạn đã có thể tạo ra dòng doanh thu khai thác thường niên khoảng 1.550 - 3.700 tỉ đồng/năm. Đây là điểm khiến Thu Thiem Eco Smart City trở nên khác biệt: giá trị không chỉ đến từ một lần bán hàng, mà còn từ khả năng vận hành và khai thác lâu dài.

Nếu tính thêm chu kỳ khai thác 10 năm của các cấu phần vận hành theo kịch bản tham chiếu, tổng doanh thu tiềm năng của dự án có thể đạt khoảng 51.500 - 137.000 tỉ đồng, bao gồm doanh thu nhà ở và dòng doanh thu vận hành gộp từ văn phòng, thương mại, khách sạn.

Từ quy mô tài chính đến sức sống đô thị

Triển vọng của Thu Thiem Eco Smart City không chỉ nằm ở các con số doanh thu. Một dự án gồm căn hộ, văn phòng, thương mại - dịch vụ và khách sạn có thể phục vụ nhiều nhóm người dùng khác nhau trong cùng một ngày, qua đó tạo mật độ hoạt động đô thị đáng kể.

Nếu giả định dự án có khoảng 1.500 - 2.000 căn hộ, với bình quân 2 - 4 người/căn, riêng cộng đồng cư dân có thể đạt khoảng 3.000 - 8.000 người. Nếu khối văn phòng khai thác khoảng 100.000 - 150.000m², với mật độ sử dụng 8 - 10m²/người, dự án có thể phục vụ khoảng 10.000 - 18.000 người làm việc.

Bên cạnh đó là khách lưu trú, khách hội nghị, khách mua sắm, khách ăn uống và người sử dụng dịch vụ. Trong một kịch bản vận hành tích cực, Thu Thiem Eco Smart City có thể hoạt động như một lõi đô thị thu nhỏ, với dòng người và hoạt động kéo dài từ giờ làm việc đến buổi tối, từ ngày thường đến cuối tuần.

Các con số về doanh thu, diện tích thương phẩm, tỷ lệ lấp đầy hay lượng người sử dụng đều phụ thuộc vào phương án phát triển cuối cùng, tiến độ triển khai, điều kiện thị trường và năng lực vận hành. Tuy vậy, chỉ riêng quy mô đất, diện tích sàn, cơ cấu công năng và mặt bằng giá của Thủ Thiêm đã đủ cho thấy sức hút đặc biệt của dự án này trong tiến trình hình thành trung tâm mới của TPHCM.

Châu Khoa

Nguồn: Phát Đạt