Mua nhà sổ chung như mua bom nổ chậm để trong nhà

Cách đây 3 năm, với số vốn tích cóp ít ỏi cộng thêm vay mượn hai bên nội ngoại, tổng cộng được hơn 1 tỉ đồng, vợ chồng tôi đỏ mắt tìm nhà tại vùng ven. Nhìn giá nhà sổ hồng riêng mà bất lực. Sau đó tôi được môi giới giới thiệu một căn nhà 1 trệt 1 lầu, diện tích nhỏ nhắn nhưng vuông vắn, giá chỉ bằng 2/3 thị trường. Lý do rẻ: Nhà chung sổ hồng với 4 nhà kế bên.

Lúc đó, vì ham rẻ, môi giới cam kết kiểu: “Sổ chung nhưng đất sạch, có bản vẽ hiện trạng, sau này tách sổ mấy hồi”, vợ chồng tôi xuống tiền. Tôi nghĩ đơn giản, mình mua nhà để ở chứ có mua đi bán lại đâu mà sợ.

"Sổ hồng chung" chỉ trở thành bẫy khi chúng tôi dọn về ở.

Bất lực khi muốn vay vốn: Năm ngoái, công việc của tôi gặp trục trặc, cần một khoản vốn để xoay xở làm ăn. Tôi mang sổ (bản sao có công chứng) ra ngân hàng định thế chấp. Phía ngân hàng thẳng thừng từ chối. Họ giải thích rằng, muốn vay thế chấp nhà sổ chung, tôi phải có sự đồng ý và chữ ký của tất cả các đồng sở hữu còn lại trên sổ. Nghĩa là tôi phải đi xin xỏ 4 hộ hàng xóm ký vào biên bản. Nhưng thấy ký tên vay tiền ai cũng né vì sợ trách nhiệm. Người thì thì bảo tui không biết mấy vụ này không chịu ký, người thì bảo chồng tui không cho ký... Quá mệt mỏi, tôi đành bấm bụng đi vay nóng bên ngoài với lãi suất cắt cổ.

Khó sửa sang: Căn nhà sau vài năm bắt đầu xuống cấp, thấm dột. Tôi muốn sửa sang lại một chút mặt tiền. Thế nhưng, theo quy định, việc thay đổi hiện trạng nhà cũng cần sự đồng thuận của các hộ chung sổ để tránh tranh chấp ranh giới. Thế là tui lại phải đi quà cáp, năn nỉ họ, trong khi bản thân cũng rất khó khăn.

Chưa hết, khi gom đủ tiền định làm thủ tục tách sổ riêng cho yên tâm, tôi mới ngã ngửa: Diện tích đất của căn nhà tôi nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của pháp luật. Giấc mơ có một cuốn sổ đứng tên riêng chính thức phá sản.

Mua nhà sổ hồng chung vẫn là lựa chọn cho những người có tài chính hạn chế (Ảnh minh hoạ)

Rủi ro từ trên trời rơi xuống: Đây mới là điều khiến tôi lo lắng và mất ngủ suốt nhiều tháng qua. Trong số 4 hộ chung sổ với tôi, có một hộ làm ăn vỡ nợ. Chủ nợ đến siết tài sản, và phần đất tài sản chung trên sổ đứng trước nguy cơ bị cơ quan thi hành án kê biên để giải quyết nghĩa vụ tài chính của hộ đó. Dù nhà tôi không làm gì sai, nhưng về mặt pháp lý, quyền sử dụng đất của tôi đang bị trói chặt vào rủi ro của người khác.

Bây giờ, nếu tôi muốn bán tháo căn nhà này là gần như không thể. Người mua thông minh bây giờ họ né sạch nhà sổ chung. Còn nếu bán cho người ham rẻ như tôi ngày xưa, tôi lại phải hạ giá xuống kịch sàn, chịu lỗ nặng, và lại phải xin chữ ký đồng thuận của các hộ còn lại.

Thực tế, với những người có tài chính hạn chế, nhà sổ chung đôi khi lại là lựa chọn tạm thời duy nhất để hiện thực hóa giấc mơ an cư. Tuy nhiên, nếu bắt buộc phải lựa chọn con đường này, người mua cần phải nằm lòng những lưu ý "sống còn" sau đây:

Đừng nghe hứa hẹn, hãy kiểm tra hồ sơ pháp lý: Trước khi xuống tiền, phải chủ động tìm hiểu kỹ về quy hoạch và điều kiện tách thửa tại địa phương đó. Hãy thẳng thắn yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ bộ hồ sơ pháp lý của căn nhà, bao gồm: Giấy chứng nhận (sổ hồng gốc), hợp đồng mua bán hợp pháp, sơ đồ thửa đất, giấy phép xây dựng và hồ sơ hoàn công… Hãy cầm bộ hồ sơ này lên UBND phường/xã hoặc quận/huyện để hỏi rõ xem căn nhà có đang bị vướng quy hoạch hay xây dựng trái phép hay không?

Phải có hợp đồng công chứng và cập nhật tên trên sổ: Nhiều người nghĩ mua nhà sổ chung thì không cần ra công chứng vì nghĩ "không công chứng được". Sai lầm hoàn toàn. Việc mua bán, chuyển nhượng nhà sổ chung bắt buộc phải được công chứng hợp pháp, sau đó phải làm thủ tục đăng ký để cập nhật tên trên chính cuốn giấy chứng nhận đó.

Phân biệt rõ ràng giữa "hợp đồng công chứng" và "lập vi bằng": Đây là cái bẫy tinh vi nhất khiến nhiều người mất trắng. Nhiều người đang nhầm lẫn giữa mua bán có hợp đồng công chứng và mua bán qua lập vi bằng. Hợp đồng công chứng là để xác lập quyền sở hữu hợp pháp. Còn lập vi bằng là thừa phát lại chỉ ghi nhận có sự kiện giao nhận tiền giữa hai bên, hoàn toàn không có giá trị pháp lý về việc chuyển nhượng đất đai. Nếu chỉ có vi bằng, việc được pháp luật công nhận quyền sở hữu là cực kỳ khó, khi xảy ra tranh chấp hay giải tỏa, bồi thường, rất dễ rơi vào cảnh trắng tay.

Nguyễn Đức Thép (phường Tân Tạo, TPHCM)