Làm gì để người dân yên tâm an cư bằng nhà thuê?

Liên quan đến vấn đề này, phóng viên Báo Phụ nữ TPHCM đã có cuộc trò chuyện với ông Nguyễn Duy Thành - Phó chủ tịch Hiệp hội quản lý vận hành nhà chung cư TPHCM, Tổng giám đốc Công ty CP Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home) về những cơ hội, thách thức cũng như các điều kiện cần thiết để nhà ở cho thuê có thể trở thành trụ cột mới của thị trường nhà ở Việt Nam.

Phóng viên: Nhà ở cho thuê được xác định là “trụ cột chiến lược” từ nay đến năm 2030. Ông nhận định thế nào về vấn đề này?

Ông Nguyễn Duy Thành: Tôi cho rằng đây là một hướng đi đúng và phù hợp với xu thế phát triển của nhiều quốc gia trên thế giới. Đặc biệt, trong bối cảnh giá nhà đang vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, nhất là tại các đô thị lớn, việc phát triển mạnh nhà ở cho thuê sẽ giúp đa dạng hóa các hình thức an cư thay vì chỉ tập trung vào sở hữu nhà.

Quan trọng hơn, mô hình này đáp ứng sát nhu cầu thực tế của công nhân, người lao động nhập cư, người trẻ mới lập nghiệp - những nhóm rất khó tiếp cận nhà ở thương mại hiện nay.

Ông Nguyễn Duy Thành - Phó chủ tịch Hiệp hội quản lý vận hành nhà chung cư TPHCM, Tổng giám đốc Công ty CP Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home)

*Nhưng để người dân thật sự “an cư bằng nhà thuê”, theo ông điều gì cần thay đổi trước tiên?

- Điều quan trọng nhất là phải xây dựng được một khung pháp lý rõ ràng và ổn định cho thị trường nhà ở cho thuê dài hạn.

Hiện nay, người thuê nhà gần như đang ở thế yếu. Hợp đồng thường ngắn hạn, giá thuê có thể thay đổi bất ngờ và quyền lợi người thuê chưa được bảo đảm đầy đủ. Nếu muốn phát triển mô hình này bền vững, cần có các hợp đồng thuê dài hạn, minh bạch, với cơ chế kiểm soát giá thuê hợp lý.

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần có chính sách ưu đãi đủ mạnh về thuế, đất đai và tín dụng để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà cho thuê thay vì chỉ tập trung xây để bán.

Một vấn đề rất quan trọng nữa là cần có cơ chế giám sát chất lượng nhà cho thuê, tránh tình trạng giá cao nhưng chất lượng thấp hoặc thiếu an toàn.

*Vì sao doanh nghiệp hiện nay vẫn chủ yếu chọn phát triển căn hộ để bán thay vì cho thuê?

- Bởi bài toán lợi nhuận hiện nay đang nghiêng hoàn toàn về phía bán hàng. Doanh nghiệp bất động sản có thể thu hồi vốn nhanh khi bán căn hộ, trong khi đầu tư cho thuê là câu chuyện dài hạn, lợi nhuận chậm hơn rất nhiều. Chưa kể, chính sách hỗ trợ cho phân khúc cho thuê hiện nay chưa đủ hấp dẫn để doanh nghiệp mặn mà.

Ngoài ra, tâm lý của đa số người Việt vẫn thích sở hữu nhà hơn là thuê dài hạn. Điều này khiến doanh nghiệp càng ưu tiên mô hình bán đứt sản phẩm.

Ở góc độ tài chính, doanh nghiệp còn có thể hưởng lợi kép khi vừa huy động vốn từ khách hàng, vừa sử dụng dự án làm tài sản thế chấp vay ngân hàng. Trong khi đó, mô hình cho thuê dài hạn hiện chưa có cơ chế tài chính thật sự bền vững.

Dự án nhà ở xã hội cho thuê Lê Thành An Lạc (thời hạn thuê 49 năm) ở TPHCM

*Có nghĩa là nếu phát triển không cẩn trọng, nhà ở cho thuê vẫn có thể khiến người dân gặp rủi ro?

- Chính xác. Đây là điều cần nhìn thẳng vào thực tế. Hiện nay, nhiều mô hình thuê dài hạn yêu cầu người thuê đóng một khoản tiền lớn ngay từ đầu. Nhưng khoản tiền đó lại không được bảo toàn giá trị theo thời gian và cũng không thể dùng để thế chấp ngân hàng như tài sản sở hữu. Trong khi giá trị bất động sản tăng lên theo thời gian thì người thuê hoàn toàn không được hưởng phần gia tăng đó. Ngược lại, doanh nghiệp lại hưởng lợi kép từ nguồn vốn huy động và tài sản thế chấp.

Nguy hiểm nhất là rủi ro pháp lý. Nếu chủ đầu tư phá sản hoặc dự án bị ngân hàng siết nợ, người thuê có thể mất trắng số tiền đã đóng. Đây là khoảng trống pháp lý rất lớn hiện nay.

*Theo ông, cần làm gì để kiểm soát những rủi ro này?

- Tôi cho rằng cần những giải pháp mang tính cấu trúc chứ không chỉ hỗ trợ ngắn hạn.

Thứ nhất, Nhà nước cần bắt buộc các dự án nhà ở cho thuê phải có cơ chế bảo hiểm nhằm bảo vệ người thuê trước các rủi ro pháp lý và tài chính.

Thứ hai, nên tính đến việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia hoặc để quỹ này trực tiếp tham gia đầu tư phát triển nhà cho thuê, tương tự mô hình của Singapore. Khi Nhà nước tham gia sâu hơn, tính ổn định và an toàn cho người dân sẽ cao hơn rất nhiều.

Thứ ba, đối với người thuê dài hạn, cần có cơ chế công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng thuê để họ có thể giao dịch với tổ chức tín dụng khi cần thiết. Điều này sẽ giúp bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người thuê.

Cuối cùng, cần có cơ chế cho thuê giá rẻ, ổn định dài hạn dành cho công nhân, viên chức và nhóm đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Đây phải được xem là một chính sách an sinh chứ không đơn thuần là hoạt động kinh doanh bất động sản.

*Ông có tin rằng mô hình nhà ở cho thuê sẽ giúp giải bài toán an cư cho số đông?

- Tôi cho rằng đây là giải pháp thực tế nhất trong bối cảnh hiện nay. Không phải ai cũng đủ khả năng mua nhà, đặc biệt khi giá bất động sản tăng nhanh hơn rất nhiều so với thu nhập. Phát triển nhà ở cho thuê sẽ giúp người dân giảm áp lực tài chính, linh hoạt hơn trong lựa chọn nơi ở và công việc.

Nhưng điều kiện tiên quyết là thị trường này phải được kiểm soát chặt chẽ, minh bạch và đặt quyền lợi người dân làm trung tâm. Nếu không có cơ chế bảo vệ phù hợp, nhà ở cho thuê rất dễ trở thành nơi doanh nghiệp hưởng lợi còn người dân phải gánh rủi ro. Khi đó, mục tiêu an cư cho số đông sẽ khó có thể đạt được.

Bích Trần (ghi)