Chung cư bình yên hay 'nội chiến' phụ thuộc vào Ban quản trị

Có những chung cư mà khi bước chân vào, ta cảm nhận rõ sự ấm áp và văn minh. Đó không phải ngẫu nhiên, mà là kết quả của sự tận tâm từ BQT và BQL.

Điển hình như câu chuyện tại chung cư Mulberry Lane (Mỗ Lao, Hà Nội). Nơi đây từng nổi tiếng với việc BQT phối hợp cùng BQL tổ chức các sự kiện kết nối cộng đồng như "Ngày hội tái chế", "Giải chạy cư dân" hay các lớp học bơi miễn phí cho trẻ em. Họ minh bạch đến từng đồng phí bảo trì, công khai trên bảng tin điện tử hàng tháng. Kết quả là giá trị căn hộ tại đây luôn giữ mức ổn định và cao hơn mặt bằng chung nhờ môi trường sống quá tốt.

Hay như một điểm sáng tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng (TPHCM). Sự chuyên nghiệp của các đơn vị quản lý tại đây đã thiết lập một tiêu chuẩn sống "văn minh, sạch sẽ, an toàn". BQL không chỉ làm tốt việc vận hành kỹ thuật mà còn đóng vai trò "hòa giải viên" xuất sắc trong các mâu thuẫn về tiếng ồn hay lấn chiếm không gian chung, từ đó kiến tạo nên một cộng đồng văn minh đúng nghĩa.

Cư dân chung cư Starcity (81 Lê Văn Lương, Thanh Xuân, Hà Nội) tập trung căng băng rôn để đòi phí bảo trì

Thế nhưng, thực tế tại Việt Nam cũng ghi nhận không ít những cuộc "nội chiến" căng thẳng giữa cư dân và những người đại diện. Mới đây nhất là vụ việc tại tòa nhà CT2C, khu đô thị Nghĩa Đô (Hà Nội). Chỉ vì tranh chấp quyền khai thác chỗ đỗ xe ôtô dưới hầm với chủ đầu tư, Trưởng ban quản trị và Trưởng ban quản lý tòa nhà đã bị khởi tố về tội "Gây rối trật tự công cộng". Hình ảnh vị trưởng ban dùng gậy golf để đe dọa đã gây xôn xao dư luận, biến một vụ việc dân sự thành vụ án hình sự, để lại bài học đắt giá về cách hành xử.

Hay như câu chuyện ngược đời tại chung cư Văn Phú Victoria (Hà Đông), nơi cư dân phải "khóc ròng" đấu tranh với Ban quản trị do mình bầu ra. Hơn 700 cư dân đã ký đơn tố cáo BQT giữ hơn 41 tỉ đồng phí bảo trì nhưng không công khai minh bạch. Dù vụ việc chưa rõ đúng, sai chờ cơ quan chức năng xử lý.

Nghiêm trọng hơn, BQT còn tự ý chọn đơn vị vận hành, "phớt lờ" các yêu cầu họp bất thường từ cư dân và chính quyền phường.

Câu chuyện về thuế của Ban quản trị chung cư Conic Đông Nam Á (Bình Chánh trước đây) bị phạt gần 120 tỉ đồng tiền thuế cũng cho thấy sự lúng túng của nhiều BQT trong việc nhận diện bản chất hoạt động của mình. Nhiều người vẫn nghĩ BQT chỉ "thu hộ, chi hộ" nên không cần xuất hóa đơn, không cần kê khai, dẫn đến vi phạm pháp luật về thuế một cách đáng tiếc.

Bên cạnh đó, câu chuyện về tranh chấp quỹ bảo trì 2% vẫn luôn là "ngòi nổ" cho hàng loạt vụ căng thẳng. Điển hình như tại dự án Starcity (Lê Văn Lương) hay Sky City (Láng Hạ), cư dân đã phải đem băng rôn xuống đường để đòi lại hàng chục tỉ đồng phí bảo trì bị chủ đầu tư hoặc BQT cũ sử dụng sai mục đích. Tất cả những "cuộc chiến tầng cao" này đều bắt nguồn từ một điểm chung: sự thiếu minh bạch và nhận thức pháp lý lệch lạc.

Vậy đâu là giải pháp để xây dựng một cộng đồng chung cư lành mạnh? Theo tôi, BQT và BQL cần thay đổi tư duy về vận hành, xây dựng hệ sinh thái sống văn minh.

Một là, minh bạch triệt để như một "công ty đại chúng". BQT và BQL phải xem tòa nhà như một doanh nghiệp. Mọi khoản thu - chi, từ phí quản lý, tiền gửi xe đến các nguồn thu từ quảng cáo, dịch vụ đều phải được công khai định kỳ. Giải pháp cụ thể là áp dụng công nghệ số. Thay vì dán báo cáo tài chính ở bảng tin hay tại thang máy, hãy xây dựng app hoặc fanpage nội bộ. Trên đó, cư dân có thể xem sao kê mọi giao dịch, tải hóa đơn điện tử. Khi mọi thứ minh bạch, sự nghi ngờ sẽ không còn đất để tồn tại.

Hai là, nâng cao năng lực quản trị và đội ngũ nhân sự. Thực tế các vụ việc tại CT2C Nghĩa Đô hay Văn Phú Victoria cho thấy, nhiều xung đột xuất phát từ việc các bên không hiểu luật. Hiện nay, thành viên BQT thường là người nhà với nhau, đôi khi thiếu kiến thức về pháp luật và kỹ thuật vận hành. Cần có quy định bắt buộc thành viên BQT phải qua các lớp đào tạo ngắn hạn về quản lý nhà chung cư. Họ cần được trả thù lao tương xứng để có trách nhiệm với công việc của mình. BQL cũng cần chủ động tham gia các lớp tập huấn về Luật Nhà ở, nghiệp vụ kế toán - thuế. Các quyết định quan trọng cần có sự tư vấn của luật sư chuyên nghiệp để tránh sai lầm đáng tiếc.

Ba là, thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp độc lập. Cư dân nên ưu tiên thuê các đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, độc lập với chủ đầu tư. Sự tách bạch giữa "chủ nhà" (cư dân), "người đại diện" (BQT) và "người làm thuê" (BQL) sẽ tạo ra cơ chế kiểm soát chéo.

Bốn là, xây dựng quy trình đối thoại có tổ chức. Vụ việc tại Nghĩa Đô là bài học đau đớn về việc để cảm xúc lấn át lý trí. Cần thiết lập cơ chế tiếp nhận và phản hồi ý kiến cư dân một cách bài bản. Đối thoại trực tiếp giữa BQL, BQT và cư dân nên được tổ chức định kỳ với sự tham gia của đại diện chính quyền địa phương.

Chỉ khi BQT và BQL làm việc bằng cái tâm và sự chuyên nghiệp, chung cư sẽ là nơi để về, là tổ ấm. Ngược lại, nếu coi đó là nơi để trục lợi hay thiếu trách nhiệm, cư dân sẽ có cái nhìn ác cảm với mô hình chung cư. Xây dựng văn hóa chung cư không phải là việc của riêng ai mà bắt đầu từ sự minh bạch của những người đứng đầu.

Ngô Văn Trăm