Lúc này, không nên mua đi bán lại nhà đất

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam - cho rằng, một số nhà đầu tư gồng lãi suất suốt 2-3 năm qua, nay thấy thị trường BĐS có xu hướng ấm lại, liền tranh thủ bán xả hàng để giảm sức ép lãi suất.

Ông nhận định, làn sóng bán tháo nhà đất này thực chất chỉ là cắt lỗ kỹ thuật, cắt lỗ trên giấy. Nói cách khác, người bán chỉ cắt bớt phần lãi kỳ vọng do họ tự thổi giá trước đó chứ không phải cắt lỗ vào giá trị gốc của BĐS. Chẳng hạn, một căn hộ có giá mua từ chủ đầu tư là 3 tỉ đồng, qua các đợt sốt đất, nó được đẩy lên 6 tỉ đồng, nay chủ nhà rao “cắt lỗ sâu” xuống 5,5 tỉ đồng. Tính ra, họ vẫn đút túi khoản tiền lời 2,5 tỉ đồng so với giá mua.

Theo các chuyên gia kinh tế, bây giờ không phải lúc đầu tư bất động sản kiểu “lướt sóng” (ngắn hạn) - Ảnh minh họa

Tiến sĩ kinh tế tài chính Châu Đình Linh - Trường đại học Ngân hàng TPHCM - cho rằng, thị trường BĐS chỉ ấm lên cục bộ ở một vài phân khúc có nhu cầu thực tế, chẳng hạn phân khúc nhà ở xã hội và nhà có phòng cho thuê. Những phân khúc này có tính ổn định cao, hoàn toàn không có biên độ tăng giá đột biến sau vài tháng để nhà đầu tư ngắn hạn kịp “đẩy hàng”, hưởng chênh lệch.

Ông phân tích: “Thị trường BĐS mới chỉ đi được một nửa chặng đường từ đáy lên, giống như người ốm mới gượng dậy, chưa thể chạy khỏe ngay được. Khi cả thị trường đang hướng về tư duy ăn chắc mặc bền, mua nhà để ở thực hoặc cho thuê lâu dài thì việc vác tiền ra mua đi bán lại để kiếm chênh lệch vài trăm triệu đồng sau vài ba tháng là cực kỳ mạo hiểm”.

Đồng quan điểm, tiến sĩ kinh tế Lê Bá Chí Nhân cho biết, thị trường BĐS Việt Nam đang bước vào giai đoạn “ấm dần lên” chứ chưa thể quay lại trạng thái sốt nóng như những năm 2020-2022. Thị trường BĐS đang có 3 “bệ đỡ” vững chắc để thoát đáy: lãi suất cho vay đã hạ nhiệt so với giai đoạn 2022-2023; các nút thắt pháp lý lớn đang từng bước được tháo gỡ; tâm lý người mua dần ổn định, giúp thanh khoản ở các đô thị lớn cải thiện nhẹ. Tuy nhiên, sức mua chung của toàn thị trường vẫn chưa phục hồi đồng đều do thu nhập của đại bộ phận người dân chưa tăng kịp so với tốc độ tăng giá nhà đất suốt nhiều năm qua.

Ông nhận định, từ nay đến năm 2028 sẽ là giai đoạn tăng trưởng mới của BĐS nhưng sẽ theo hướng bền vững, minh bạch và dựa trên tốc độ đô thị hóa chứ không phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính. Đây là thời điểm thích hợp để các nhà đầu tư sở hữu dòng tiền mặt vững chắc cân nhắc “xuống tiền”, nhưng phải chuyển dịch từ tư duy “lướt sóng theo đám đông” sang tư duy “đầu tư giá trị và trung dài hạn”.

Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân cho rằng, cơ hội lớn nhất nằm ở việc thị trường đang trong quá trình tái định giá, nhiều tài sản có chất lượng tốt đã trở về mức giá hợp lý. Đồng thời, hệ thống hạ tầng quốc gia như đường cao tốc, đường vành đai được đẩy mạnh đầu tư. Thế nhưng, cơ hội luôn đi đôi với rủi ro, và rủi ro lớn nhất lúc này chính là sự phân hóa gay gắt.

Cụ thể, BĐS ở những khu vực từng tăng giá dựa trên tin đồn, dự án mập mờ pháp lý hoặc chủ đầu tư đuối vốn vẫn chôn vốn kéo dài, đóng băng thanh khoản. Mặt bằng giá BĐS ở các trung tâm lớn vẫn neo ở ngưỡng cao khiến tốc độ tăng giá trong chu kỳ mới sẽ diễn ra chậm rãi và có chọn lọc chứ không tăng dựng đứng như các cơn sốt trước đây.

Ông nói: “Việc lạm dụng đòn bẩy tài chính (đầu tư bằng tiền vay) là cực kỳ nguy hiểm. Muốn mua BĐS, cần ưu tiên loại BĐS có tính pháp lý hoàn chỉnh, gắn với nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định. Nếu phải vay vốn để mua BĐS thì tỉ lệ vay nên dưới 50%. Thị trường đang mở ra cơ hội rất lớn để tích lũy tài sản dài hạn, nhưng đây không phải là giai đoạn phù hợp để đầu cơ ngắn hạn”.

Thanh Hoa