Tôi có 1 tỉ, nên mua nhà trả góp hay thuê nhà và gửi tiền tiết kiệm?

Tôi đang có dự định mua một căn chung cư trả góp. Có ý kiến cho rằng, ráng cày trả nợ thì sau này sẽ có nhà. Nhưng cũng có ý kiến nói rằng, đời người ngắn ngủi có bao lâu, thay vì gồng mình trả nợ thì hãy thuê nhà, đem nguồn tiền sẵn có gửi tiết kiệm lấy lãi, tận hưởng cuộc sống tuổi trẻ.

Tôi đã tham khảo dữ liệu thị trường trong vòng 5 năm trở lại đây để làm một bài tính xem phương án nào lợi hơn. Vốn tự có của tôi đang là 1 tỉ đồng.

Phương án A: Tôi sẽ mua một căn hộ chung cư trị giá 2,5 tỉ đồng, vay ngân hàng 1,5 tỉ đồng.

Phương án B: Tôi sẽ thuê nhà, đem 1 tỉ đồng gửi ngân hàng kỳ hạn dài với lãi suất hiện hành, đồng thời dùng một phần thu nhập hàng tháng để trả tiền thuê nhà có chất lượng tương đương căn hộ 2,5 tỉ.

Các thông số thị trường năm 2026 được tôi tham khảo từ các bài phân tích gần đây cho thấy, lãi vay mua nhà hiện đang neo cao, trung bình 10%-12%/năm cho năm đầu sau đó thả nổi; lãi suất gửi tiết kiệm dao động quanh mức 7-9%/năm tùy ngân hàng; tốc độ tăng giá thuê nhà thường chậm hơn giá bán, chỉ khoảng 5-10%/năm; ngoài ra, người mua nhà còn phải chịu thêm chi phí bảo trì, sửa chữa định kỳ, khoảng 0,5% giá trị căn hộ mỗi năm.

Người mua nhà thông minh không phải là người mua được căn hộ đẹp nhất, mà là người lựa chọn lộ trình phù hợp nhất với dòng tiền và tâm lý chịu rủi ro của chính mình

Kết quả phương án A:

Trong năm thứ nhất, phải trả lãi và gốc khoảng 200 triệu đồng, cộng thêm phí bảo trì 12,5 triệu, cuối năm nợ còn khoảng 1,3 tỉ đồng.

Năm thứ hai, trả thêm 195 triệu, nợ giảm còn 1,1 tỉ đồng.

Năm thứ ba, trả 190 triệu, nợ còn 900 triệu.

Năm thứ tư, trả 185 triệu, nợ còn 700 triệu.

Năm thứ năm, trả 180 triệu, nợ còn 500 triệu.

Kết qủa phương án B:

Năm thứ nhất, nhận lãi tiết kiệm 70 triệu, nhưng phải trả tiền thuê nhà 72 triệu, cuối năm vốn tăng lên 1,04 tỉ đồng.

Năm thứ hai, lãi 75 triệu, tiền thuê 77 triệu, vốn đạt 1,085 tỉ đồng.

Năm thứ ba, lãi 80 triệu, thuê 82 triệu, vốn đạt 1,135 tỉ đồng.

Năm thứ tư, lãi 85 triệu, thuê 88 triệu, vốn đạt 1,19 tỉ đồng.

Năm thứ năm, lãi 90 triệu, thuê 95 triệu, vốn đạt 1,25 tỉ đồng.

Tổng kết sau 5 năm:

Nếu giá nhà không đổi: Người mua nhà có tài sản ròng là 2 tỉ đồng. Người thuê nhà có 1,25 tỉ tiền mặt. Nhìn bề ngoài, mua nhà đang hơn 750 triệu đồng.

Nếu giá nhà tăng trưởng nóng từ 8-10%/năm: Căn hộ 2,5 tỉ có thể đạt giá 3,5 - 4 tỉ đồng. Người mua nhà sau khi trừ nợ (500 triệu đồng còn lại đang thiếu ngân hàng) sẽ có tài sản ròng từ 3-3,5 tỉ đồng, cao hơn rất xa con số 1,25 tỉ của người thuê nhà. Lãi suất vay cao 10-12% bị bỏ xa bởi mức tăng giá tài sản. Như vậy người mua nhà sẽ có lợi hơn rất nhiều.

Nếu giá nhà đi ngang hoặc giảm nhẹ từ 0-2%/năm: Căn hộ 2,5 tỉ đồng sau 5 năm chỉ còn 2,3 - 2,4 tỉ đồng. Người mua nhà có tài sản ròng (sau khi trừ nợ ngân hàng 500 triệu đồng) là 1,9 tỉ đồng, trong khi người thuê nhà vẫn có 1,25 tỉ tiền mặt. Lúc này, chênh lệch chỉ còn khoảng 650 triệu, nhưng quan trọng hơn, người mua nhà đã phải chịu áp lực trả nợ hàng tháng lớn hơn nhiều, đồng thời mất đi thanh khoản vì tiền bị nhốt trong tài sản khó bán nhanh. Nếu tính thêm lạm phát, tiền mặt của người thuê nhà bị xói mòn, nhưng lãi suất tiết kiệm 7-8% thường đã bù đắp được lạm phát cơ bản (khoảng 3-4%), trong khi người mua nhà chịu thêm hao mòn và chi phí sửa chữa. Trong kịch bản này, thuê nhà an toàn và thông minh hơn.

Nếu lãi suất tiếp tục tăng: Theo dự báo của FiinRatings và một số chuyên gia từ BIDV, lãi suất huy động có thể tăng thêm 0,5-1% trong năm 2026-2027, kéo theo lãi suất cho vay mua nhà lên mức 13-15%/năm. Đây là kịch bản xấu nhất cho người vay. Khi đó, khoản trả lãi và gốc hàng năm của phương án A tăng vọt lên 250-300 triệu đồng/năm, gây áp lực dòng tiền cực lớn. Nếu không có thu nhập dư dả, người mua nhà có thể buộc phải bán cắt lỗ giữa chừng. Trong khi đó, phương án B lại được hưởng lợi từ lãi suất tiết kiệm cao hơn, lên tới 9-10%/năm, vốn 1 tỉ sau 5 năm có thể đạt 1,5 tỉ hoặc hơn. Trong kịch bản lãi suất leo thang, người thuê nhà thắng thế nhờ không có nợ và dòng tiền linh hoạt.

Tổng hợp từ các bài phân tích của báo chí tài chính, có 2 luồng quan điểm trái chiều. Luồng thứ nhất ủng hộ mua nhà, tiêu biểu là chuyên gia Vũ Cương Quyết (Đất Xanh) khẳng định: “Tốc độ tăng giá bất động sản tại Hà Nội và TPHCM thường vượt trội lãi suất tiết kiệm sau khi trừ lạm phát, gửi tiết kiệm chỉ giữ được tiền chứ không giữ được giá trị tài sản”.
Luồng thứ hai thận trọng hơn, tiến sĩ Cấn Văn Lực (BIDV) cảnh báo lãi suất đang là nhân tố định hình chu kỳ, nếu dòng tiền không mạnh, việc vay nợ quá lớn để mua nhà khi thị trường sốt giá có thể tạo ra “bẫy tài chính” mà nhiều người đã gặp phải trong giai đoạn 2011-2013 và gần đây là 2022-2023.

Từ những phân tích trên, tôi cho rằng, tôi chỉ nên mua nhà khi tôi có nguồn thu nhập siêu ổn định, có thể chịu được lãi suất lên tới 13-14%/năm mà không ảnh hưởng sinh hoạt, đồng thời khu vực mà tôi mua (gần metro, vành đai, khu công nghiệp) sẽ có mức tăng giá trên 8%/năm trong 5 năm tới.

Ngược lại, tôi nên chọn thuê nhà và gửi tiết kiệm nếu số tiền 1 tỉ đó là tài sản tích lũy lớn nhất của tôi, tôi không muốn nợ nần, muốn tận dụng mặt bằng lãi suất tiết kiệm đang ở đỉnh 7-8% để sinh lời an toàn, chờ thị trường bất động sản hạ nhiệt rõ rệt rồi mới xuống tiền.

Tôi nghĩ, không có câu trả lời nào đúng cho tất cả mọi người. Người mua nhà thông minh không phải là người mua được căn hộ đẹp nhất, mà là người lựa chọn lộ trình phù hợp nhất với dòng tiền và tâm lý chịu rủi ro của chính mình.

Ngô Nguyễn (phường Bình Dương, TPHCM)