Không còn đầu cơ, dòng tiền ngoại chuyển hướng vào bất động sản giá trị thực

Trong phiên đầu tiên, các chuyên gia phân tích về bất động sản Việt Nam - Điểm đến hấp dẫn của dòng tiền thế giới. Ảnh: Quốc Thái

TS. Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng nhận định, việc phát triển hệ thống cao tốc, sân bay và kết nối liên vùng không chỉ giải quyết bài toán logistics mà còn mở ra không gian phát triển mới, thúc đẩy đô thị hóa, công nghiệp hóa và dịch vụ. Thực tế cho thấy nhiều khu vực sau khi được đầu tư hạ tầng đã nhanh chóng thu hút doanh nghiệp, hình thành các khu công nghiệp và đô thị mới với sự tham gia ngày càng rõ nét của nhà đầu tư nước ngoài.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển chia sẻ tại Toạ đàm Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội bất động sản Việt Nam. Ảnh: CafeF

Nhìn lại các chu kỳ trước, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng thị trường bất động sản hiện nay có những điểm khác biệt mang tính “bản chất” so với giai đoạn 2010 - 2012. Nếu trước đây, tăng trưởng phần lớn dựa vào kỳ vọng và dòng tiền ngắn hạn, thì hiện nay thị trường đang dần chuyển sang nền tảng thực chất hơn, gắn với quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa và hội nhập kinh tế quốc tế. “Thị trường hôm nay không còn giống trước đây. Sự khác biệt không chỉ nằm ở giá, mà nằm ở nền tảng và động lực tăng trưởng" - ông nhấn mạnh.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết - mức độ quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài đối với bất động sản Việt Nam đang gia tăng rõ rệt. Trong giai đoạn 2023 - 2025, lượng tìm kiếm bất động sản từ khách hàng quốc tế đã tăng khoảng 28%, phản ánh sức hấp dẫn ngày càng cải thiện của thị trường trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu tái cấu trúc.

Đáng chú ý, nhu cầu không phân bổ đồng đều mà tập trung vào các thị trường trọng điểm. TPHCM chiếm khoảng 40% lượng tìm kiếm, Hà Nội 22%, trong khi các thành phố biển như Đà Nẵng, Nha Trang chiếm khoảng 15%. Điều này cho thấy các đô thị lớn và khu vực có lợi thế về hạ tầng, du lịch tiếp tục là tâm điểm của dòng vốn ngoại.

Xét theo phân khúc, thị trường đang phân hóa rõ rệt với ba nhóm chính. Thứ nhất là căn hộ tại các đô thị lớn, chiếm khoảng 48%, với xu hướng nghiêng về phân khúc trung - cao cấp, có khả năng tạo dòng tiền ổn định. Thứ hai là bất động sản tại các khu đô thị vệ tinh và vùng ven, nổi lên nhờ hưởng lợi từ hạ tầng và đô thị hóa. Thứ ba là bất động sản nghỉ dưỡng, chiếm khoảng 15%, với dư địa phát triển còn lớn.

“Nhà đầu tư nước ngoài hiện không còn tìm kiếm cơ hội đầu cơ, mà ưu tiên các tài sản có giá trị thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác ổn định,” ông Tuấn nhấn mạnh.

Các chuyên gia đánh giá hạ tầng đồng bộ và liên tục phát triển của TPHCM là lợi thế để thu hút vốn đầu tư ngoại. Ảnh: N.V

Ông Ngô Thành Huấn, CEO FIDT, phân loại dòng vốn ngoại vào bất động sản Việt Nam thành bốn nhóm chính, gồm: nhà đầu tư Đông Bắc Á (Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan (Trung Quốc),...), nhà đầu tư Singapore, nhóm tìm kiếm lợi nhuận vượt trội (alpha) và các quỹ đầu tư cơ hội. Mỗi nhóm có khẩu vị rủi ro và chiến lược khác nhau, song đều hướng đến các dự án có nền tảng vận hành rõ ràng, pháp lý minh bạch và tiềm năng khai thác thực. “Dòng vốn hiện nay không chỉ tìm kiếm tài sản, mà còn tìm kiếm hệ sinh thái để phát triển,” ông nhấn mạnh.

Tại TPHCM, làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn như metro, sân bay Long Thành và các tuyến vành đai đang tạo lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường bất động sản. Xu hướng “dòng tiền đi theo hạ tầng” được dự báo sẽ tiếp tục định hình thị trường, mở ra cơ hội cho các khu vực mới như Cần Giờ. Khác với trước đây, dòng vốn ngoại hiện tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí chiến lược, gắn với hạ tầng lớn và đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế. Đồng thời, các mô hình bất động sản mới như đô thị biển, nghỉ dưỡng sinh thái, tổ hợp đa chức năng đang trở thành tâm điểm thu hút vốn.

Bên cạnh đó, tiêu chuẩn ESG ngày càng đóng vai trò quan trọng trong chiến lược đầu tư. Các dự án đáp ứng tiêu chí này thường có khả năng gia tăng giá trị và duy trì tính bền vững tốt hơn qua các chu kỳ thị trường.

Quốc Thái