Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn thanh lọc

Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Đình Thiên – Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng – cho biết, lãi suất đang tăng không chỉ theo quy luật thông thường mà còn chịu áp lực lớn từ mục tiêu tăng trưởng hai con số. Thị trường bất động sản – nơi hút vốn nhiều nhất – sẽ chịu tác động mạnh nhất, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Thông thường, khoảng 21-22% vốn vay ngân hàng chảy vào bất động sản. Năm ngoái, con số này lên tới 25-26% do nỗ lực "cứu" thị trường. Nhưng nghịch lý là: càng bơm nhiều, vòng quay tiền càng chậm vì tính đầu cơ cao, khiến thị trường vẫn chưa phục hồi như mong muốn.

Khi lãi suất tăng, chi phí vay vốn của chủ đầu tư và người mua nhà tăng vọt. Ngân hàng huy động 9%/năm thì lãi suất cho vay thực tế phải ở mức 14-16%/năm – quá sức chịu đựng của phần lớn doanh nghiệp. Hệ quả: doanh nghiệp không dám vay, dự án dang dở; người mua nhà không dám vay, cầu giảm, thị trường rơi vào cảnh "đóng băng giao dịch".

Các chuyên gia chia sẻ tại hội thảo - Ảnh: VTV9

Ông Thiên cảnh báo, nếu lãi suất tiếp tục tăng và vòng quay tiền chậm, bất động sản có thể chưa kịp lập đỉnh đã tụt dốc. Nguyên nhân sâu xa là áp lực thanh khoản: trước đây lãi suất huy động giảm khiến ngân hàng huy động ít tiền, nhưng nhu cầu đầu tư tăng vọt, buộc ngân hàng phải tăng lãi suất để giữ chân người gửi tiền.

Đặc biệt, nhà ở xã hội chịu tác động nặng nề. Nếu không có cơ chế hỗ trợ lãi suất riêng, người thu nhập thấp sẽ tiếp tục đứng ngoài cuộc. Về dài hạn, ông Thiên chỉ ra điểm yếu cốt lõi: vốn ngân hàng chiếm tới 60% tổng vốn nền kinh tế. Việc "lấy vốn ngắn hạn cho vay dài hạn" tiềm ẩn rủi ro mất thanh khoản rất lớn. Giải pháp bền vững là phát triển thị trường vốn dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp và cổ phiếu.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở tại CBRE Việt Nam – nhận định, thị trường bất động sản đang bước vào quá trình sàng lọc tự nhiên. Tại TPHCM, sau sáp nhập, nguồn cung căn hộ năm 2025 tăng lên gần 25.000 sản phẩm, trong đó phân khúc dưới 60 triệu đồng/m² chiếm tỉ trọng lớn. Nguồn cung từ Bình Dương đóng vai trò "van điều tiết" giúp cân bằng giá toàn vùng.

Nhà thấp tầng ghi nhận nguồn cung cao nhất trong 5 năm, hấp thụ khả quan. Phân khúc nhà thứ cấp tăng 17% nhờ hạ tầng vành đai 3, vành đai 4 và sân bay Long Thành dần thành hình. So với các kênh đầu tư khác, bất động sản vẫn là kênh trú ẩn an toàn.

Bước sang năm 2026, ông Kiệt dự báo đây sẽ là năm sàng lọc "cực mạnh". Các luật và nghị định mới giúp loại bỏ giá trị ảo, nhường chỗ cho tài sản bền vững. Điểm nhấn là tính minh bạch: mỗi mét vuông đất được định danh như "căn cước công dân", xóa bỏ tình trạng "hai giá". Môi giới chuẩn mực và quản lý thuế nghiêm ngặt sẽ đào thải môi giới tự phát.

Ông Kiệt đưa ra 3 kịch bản cho năm 2026: "Hồi phục thực chất" (lạm phát dưới 4,5%), "Bình minh rực rỡ" (xác suất thấp) và "Thử thách sức bền" (nếu áp lực kinh tế không được giải tỏa).

Về cấu trúc sản phẩm, "kỷ nguyên phân lô" chấm dứt với đất nền. Căn hộ là "trục xương sống" của đô thị trong 5 năm tới. Bất động sản công nghiệp và logistics nổi lên là tâm điểm khi Việt Nam trở thành mắt xích chuỗi cung ứng bán dẫn và năng lượng sạch. Bất động sản nghỉ dưỡng trở lại với giá trị thực sau khi khung pháp lý được kiện toàn.

Để thành công, doanh nghiệp cần tái cấu trúc nguồn vốn, giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng, số hóa quản trị. Nhà đầu tư cá nhân cần thay đổi tư duy, kết hợp thẩm định số với thực địa để quản trị rủi ro.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – đánh giá, thị trường về mặt “thể chất” đang rất tốt nhờ dòng vốn đầu tư công 2024-2025 tạo ra "liều thuốc kích thích" hồi sinh.

Tuy nhiên, “căn bệnh” nội tại đang làm suy yếu thị trường: nguồn cung thiếu kiểm soát, sản phẩm đầu cơ áp đảo nhu cầu ở thực. Rào cản thể chế tạo “nút thắt”, trong khi nhóm cầu rất khỏe lại không được đáp ứng – dẫn đến vốn trong dân chưa được khai thác hiệu quả. Ông Đính cảnh báo nguy cơ khủng hoảng hoặc vỡ nợ nếu không sớm cải thiện.

Trong năm 2026, dòng vốn sẽ đổ về "trục xương sống" căn hộ và hạ tầng chiến lược - Ảnh: Thanh Hoa

Bàn về giá trị bất động sản, ông Đính cho rằng việc chỉ dựa vào hạ tầng để đẩy giá đất nền là sai lầm, từng trả giá đắt trong quá khứ. Thay vào đó, xu hướng "all-in-one" – dự án khép kín tiện ích – mới là xu thế thực thụ, tạo ra chất lượng sống thật, giá trị bền vững và đón đầu dòng vốn toàn cầu.

Ông Phạm Lâm – Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group – chia sẻ, từ nay đến năm 2030, TPHCM sẽ là tâm điểm thu hút nhà đầu tư hàng đầu, kéo theo xu hướng tăng giá bất động sản và giá cho thuê. Chìa khóa sống còn cho doanh nghiệp là khả năng thích ứng linh hoạt: vừa ổn định ngắn hạn, vừa kiên định mục tiêu dài hạn.

Nghịch lý của thị trường là đang thiếu hụt trầm trọng hai phân khúc đối lập: nhà giá phù hợp với số đông và nhà siêu sang. Do đó, doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc để lấp đầy khoảng trống cung - cầu. Với nỗ lực tự thân và sự chuyển mình của hạ tầng, thị trường bất động sản khả năng cao sẽ quay lại ổn định ngay từ quý 2 năm 2026.

Thanh Hoa