Vụ Ban quản trị thua kiện và phải bồi thường cho dân: Bài học cho các chung cư

Đây không chỉ là một bản án đơn thuần mà còn được xem như lời cảnh tỉnh cho công tác quản lý vận hành nhà chung cư, đặc biệt về trách nhiệm cá nhân của Ban quản trị và yêu cầu minh bạch tài chính cộng đồng.

Theo đơn khởi kiện, ngày 10/1/2023, căn hộ của bà Lưu Thị Thu Trang tại chung cư 24AB (Bình Thạnh, TPHCM) bị cắt nước sinh hoạt với lý do "ngừng dịch vụ dẫn truyền nước". Cho rằng mình đã đóng đủ phí quản lý và tiền nước, sau nhiều lần kiến nghị khôi phục bất thành, bà Trang phải thuê tạm căn hộ khác để sinh hoạt và khởi kiện yêu cầu bồi thường hơn 159 triệu đồng.

Sau nhiều phiên xét xử, Hội đồng xét xử nhận định việc Ban quản trị (BQT) chung cư 24AB cắt nước của cư dân là vi phạm quyền sở hữu và vượt quá thẩm quyền.

Tòa tuyên chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện, buộc các bên liên đới bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn. Cụ thể, Công ty CP Dịch vụ kỹ thuật giải pháp An Gia phải bồi thường hơn 79 triệu đồng (tương đương 50% thiệt hại). 50% thiệt hại còn lại do 2 thành viên Ban quản trị là bà Hoàng Thị Mai và ông Đào Mạnh Cường liên đới chi trả, tương đương mỗi cá nhân phải tự móc tiền túi bồi thường hơn 26 triệu đồng.

Chung cư 24AB

Theo ông Nguyễn Duy Thành - Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Quản lý nhà toàn cầu (Global Home), Phó chủ tịch Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TPHCM (HCMO), vụ việc cho thấy một thực tế đáng quan ngại: nhiều quy định pháp luật hiện hành tuy đã có chế tài xử phạt đối với hành vi sai phạm của Ban quản trị, nhưng điểm mấu chốt là nguồn tiền nộp phạt phải xuất phát từ cá nhân từng thành viên Ban quản trị, tuyệt đối không được sử dụng quỹ bảo trì, quỹ quản lý vận hành hay bất kỳ nguồn tiền chung nào của cư dân. Nghĩa là mỗi thành viên phải tự chịu trách nhiệm cá nhân cho sai phạm của mình, thay vì để cộng đồng cư dân gánh hậu quả.

Bên cạnh đó, trách nhiệm đóng góp quỹ bảo trì được khẳng định gắn liền với quyền sở hữu căn hộ. Do đó, chủ căn hộ mới là người có nghĩa vụ đóng quỹ bảo trì, trong khi người thuê chỉ phải thực hiện các khoản phí quản lý, nước, giữ xe… Việc phân định rõ ràng này giúp tránh tranh chấp và bảo đảm công bằng.

Trước thực trạng nhiều chung cư, đặc biệt là các tòa nhà xây dựng trước năm 2006 hoặc đã cạn quỹ bảo trì, thiếu nguồn kinh phí duy trì, ông Nguyễn Duy Thành cho rằng mỗi địa phương cần sớm ban hành quy chế quản lý vận hành thống nhất. Một số giải pháp được đề xuất gồm: quy định khung mức đóng góp hàng tháng cho mỗi căn hộ để tạo nguồn kinh phí dự phòng; yêu cầu công khai, minh bạch việc sử dụng quỹ bảo trì; tăng cường kiểm tra, giám sát việc chấp hành pháp luật của Ban quản trị.

Mặc dù luật hiện hành quy định Ban quản trị nhà chung cư bắt buộc phải tham gia các lớp học kiến thức pháp luật và có chứng chỉ, nhưng thực tế, việc kiểm tra chấp hành yêu cầu này còn rất hạn chế. Do đó, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền địa phương, Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TPHCM (HCMO) cùng các luật sư, chuyên gia giàu kinh nghiệm để tổ chức tuyên truyền, đào tạo pháp luật cho Ban quản trị. Đây được xem là bước đi quan trọng nhằm nâng cao năng lực quản lý, giảm thiểu sai phạm và bảo đảm an toàn cho cư dân.

Ông Nguyễn Duy Thành khẳng định, vụ kiện vừa qua là lời nhắc nhở rằng mọi quy chế nội bộ đều phải đặt dưới sự tuân thủ pháp luật. Để vận hành chung cư hiệu quả, cần hội tụ đồng thời các yếu tố: minh bạch tài chính, đồng thuận cộng đồng, hành lang pháp lý rõ ràng, trách nhiệm cá nhân của Ban quản trị và đào tạo bắt buộc. Chỉ khi có sự đồng bộ giữa pháp luật, công tác quản lý địa phương và sự hợp tác của cư dân, công tác vận hành nhà chung cư mới thực sự an toàn, minh bạch và bền vững.

Thanh Hoa