Giá căn hộ TPHCM lập đỉnh mới, gần 190 triệu đồng/m²

Giá căn hộ TPHCM đã chạm ngưỡng gần 190 triệu đồng/m²

Báo cáo quý I/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy khu vực lõi TPHCM chỉ ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới trong quý, giảm 62% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức sụt giảm đáng kể sau giai đoạn thị trường sôi động trong năm 2025.

Dù nguồn cung giảm mạnh, mặt bằng giá lại tiếp tục leo thang. Giá bán sơ cấp trung bình tại TPHCM đã lên gần 190 triệu đồng/m², tăng 19% so với quý trước và tăng tới 53% so với cùng kỳ năm ngoái, thiết lập mức cao nhất từ trước đến nay.

Điều đáng chú ý là mức giá trên chưa bao gồm các chương trình ưu đãi đặt chỗ sớm hoặc chiết khấu thanh toán nhanh. Điều này cho thấy các chủ đầu tư vẫn đang duy trì chiến lược định giá cao, đồng thời sử dụng các chính sách bán hàng linh hoạt để kích cầu.

Nguồn cung mới tiếp tục tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong quý I, căn hộ hạng sang chiếm khoảng 72% tổng nguồn cung mới, còn lại là phân khúc cao cấp. Khu Đông tiếp tục dẫn dắt thị trường với hơn 80% nguồn cung mở bán mới.

Tuy nhiên, lượng giao dịch lại không theo kịp đà tăng giá. Trong quý I, toàn thị trường chỉ tiêu thụ chưa đến 1.000 căn hộ, tương đương khoảng 25% lượng hàng mở bán mới. Con số này giảm tới 74% so với quý trước và giảm 31% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ở chiều ngược lại, khu vực mở rộng TPHCM gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây ghi nhận hơn 7.000 căn hộ mở bán mới cùng khoảng 6.100 giao dịch trong quý. Riêng Bình Dương đóng góp hơn 6.400 căn hộ và gần 5.500 giao dịch, với tỉ lệ hấp thụ đạt hơn 76%.

Đáng chú ý, giá căn hộ sơ cấp tại Bình Dương chỉ khoảng chưa đến 50 triệu đồng/m², con số này vượt xa thị trường trung tâm TPHCM, cho thấy xu hướng dịch chuyển nhu cầu ngày càng rõ nét khi người mua tìm kiếm những sản phẩm có mức giá phù hợp hơn, trong khi vẫn được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng đang được đầu tư mạnh.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam - nhận định, thị trường căn hộ TPHCM đang bước vào giai đoạn tăng trưởng theo mô hình đa cực. Nếu khu vực lõi tiếp tục giữ vai trò trung tâm với mặt bằng giá cao và nguồn cung hạn chế, thì các cực tăng trưởng mới sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở và dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường.

Bên cạnh đó, việc thắt chặt tín dụng và chi phí nợ vay tăng cao đang trở thành rào cản lớn, làm chậm quá trình hấp thụ khi người mua tâm lý thận trọng, “chờ đợi và quan sát” các chính sách tiền tệ thuận lợi hơn trong những quý tới.

Xu hướng giá bán sơ cấp trung bình tại thị trường trung tâm TPHCM dự kiến sẽ tiếp tục giữ ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào tăng và những điều chỉnh tăng của lãi suất vay mua bất động sản. Dòng vốn từ các khu vực khác đặc biệt là các nhà đầu tư từ phía bắc, đang đổ vào khu vực lõi TPHCM với kỳ vọng về sự tăng giá sau một thời gian dài đình trệ do thiếu hụt nguồn cung mới.

Bích Trần