Doanh nghiệp bất động sản hết thời chiếm quỹ bảo trì chung cư

Ông Nguyễn Duy Thành - Phó chủ tịch Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TPHCM (HCMO), Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Quản lý Nhà toàn cầu Global Home - đánh giá, trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa nhanh và tranh chấp chung cư ngày càng phức tạp, đây được xem là cột mốc quan trọng trong việc hiện đại hóa quản trị đô thị.

Quy định mới tạo ra một hành lang pháp lý toàn diện cho cả loại hình nhà ở thuần túy và nhà chung cư hỗn hợp - Ảnh: Thanh Hoa

Một trong những nút thắt lớn nhất dẫn đến tranh chấp kéo dài tại các dự án là việc bàn giao hồ sơ và phân định diện tích chung - riêng. Quyết định 19 đã đưa ra những chế tài quyết liệt hơn. Theo đó, chủ đầu tư bắt buộc phải bàn giao đầy đủ bản vẽ mặt bằng, phân định rõ ràng khu vực để xe chung, riêng và công cộng.

Đáng chú ý, văn bản mới đã tính đến phương án xử lý cho những dự án cũ bị thất lạc hồ sơ. Nếu thiếu hồ sơ hoàn công, đơn vị quản lý phải lập dự toán kinh phí để lập lại, báo cáo Sở Xây dựng và Sở Tài chính phê duyệt. Điều này giúp gỡ khó cho các Ban quản trị trong việc bảo trì, vận hành và thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến quyền sở hữu của cư dân.

Sự bùng nổ của loại hình cho thuê căn hộ theo ngày (AirBnb) hoặc lưu trú du lịch tại các khu chung cư cao tầng đã gây ra không ít phiền toái về an ninh và áp lực lên hạ tầng kỹ thuật. Điều 12 của Quyết định 19 đã khu biệt rõ trách nhiệm này.

Việc sử dụng căn hộ phải đảm bảo đúng công năng và thiết kế đã phê duyệt. Đối với các tổ chức, cá nhân khai thác căn hộ phục vụ mục đích lưu trú du lịch, việc đăng ký theo pháp luật du lịch là bắt buộc. Điểm mới mang tính đột phá là việc ứng dụng công nghệ trong quản lý cư trú: người cho thuê phải thực hiện đăng ký tạm trú cho khách qua Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc ứng dụng VNeID. Việc thừa nhận hợp đồng điện tử và không bắt buộc công chứng cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch minh bạch nhưng vẫn đảm bảo sự giám sát của cơ quan thuế và công an.

Kinh phí bảo trì và nguồn thu từ diện tích chung vốn là tâm điểm của các cuộc "nội chiến" chung cư. Quyết định 19 quy định chi tiết cơ chế cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì theo từng giai đoạn ký hợp đồng. Đặc biệt, các nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ, thương mại trên diện tích chung phải được công khai và nộp vào quỹ bảo trì. “Việc quy định rõ trách nhiệm của các bên không chỉ bảo vệ quyền lợi cư dân mà còn đưa quản lý chung cư lên một tầm cao mới: từ quản lý thủ công sang quản lý bằng công nghệ số, từ cơ chế mờ nhạt sang minh bạch tài chính” - ông Nguyễn Duy Thành nói.

Thay vì để cư dân và chủ đầu tư tự "bơi" trong các mâu thuẫn, Quyết định mới khẳng định vai trò chủ đạo của các cơ quan quản lý. Sở Xây dựng sẽ trực tiếp chấm điểm thi đua quản lý đô thị, Sở Tài chính giám sát kinh phí khai thác thương mại, trong khi Công an Thành phố siết chặt quản lý cư trú và an toàn PCCC. Sự vào cuộc liên ngành này giúp chuyển đổi từ hình thức xử lý sự vụ sang giám sát hệ thống và phòng ngừa tranh chấp từ sớm.

Theo ông Nguyễn Duy Thành, việc thực thi Quyết định 19 dự báo sẽ tạo ra những thay đổi lớn cho thị trường:

Với cư dân: Quyền lợi về chỗ để xe và minh bạch tài chính được bảo vệ chặt chẽ hơn. Tuy nhiên, cư dân cũng phải nâng cao ý thức chấp hành pháp luật về thuế và cư trú khi kinh doanh căn hộ.

Với Ban quản trị: Được trao thêm quyền quyết định khai thác diện tích chung nhưng đi kèm với áp lực về tính minh bạch và trách nhiệm giải trình.

Với chủ đầu tư: Sẽ không còn chỗ cho sự chậm trễ trong bàn giao hồ sơ hay kinh phí bảo trì. Những vi phạm sẽ đối mặt với các lệnh cưỡng chế và xử phạt hành chính nghiêm khắc.

Thanh Hoa