Nguồn cung căn hộ giá trên 100 triệu đồng/m² tăng gần 10 lần sau một năm

Báo cáo của VARS cho thấy, trong năm 2025, căn hộ chiếm khoảng 62% tổng nguồn cung nhà ở mới trên thị trường. Đáng chú ý, khoảng 25% trong số này, tương đương hơn 20.000 căn - có giá vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m², tăng đột biến so với năm trước.

Tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TPHCM, khoảng 85% nguồn cung căn hộ mới được ghi nhận có mức giá trên 80 triệu đồng/m². Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn “cao cấp hóa”, khi phân khúc trung cấp dần thu hẹp, nhường chỗ cho các dự án có giá trị cao.

Căn hộ cao cấp giá hơn trăm triệu chiếm tỷ lệ cao trong phân khúc xây mới tại các đô thị Việt Nam. Ảnh minh hoạ: B.T

Tương tự, theo CBRE Việt Nam, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội và TPHCM đã tăng 35-45% trong năm qua, với khoảng 70% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Trong khi Savills Việt Nam nhận định, thị trường nhà ở TPHCM đang nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp. Nguồn cung nhà ở giá hợp lý (dưới 3 tỷ đồng) đã giảm mạnh từ 60% năm 2016 xuống còn 35% vào năm 2024 và hiện chỉ chiếm chưa đến 12% trong năm qua. Ngược lại, các sản phẩm có giá trên 110 triệu đồng/m² tăng nhanh, chiếm gần 60% tổng nguồn cung.

Theo VARS, sự gia tăng của bất động sản hạng sang gắn liền với nền tảng kinh tế ổn định và sự mở rộng của tầng lớp thu nhập cao. Năm 2025, GDP Việt Nam tăng 8,02%, kéo theo sự gia tăng của nhóm khách hàng có năng lực tài chính mạnh như doanh nhân, nhà đầu tư, chuyên gia quốc tế. Báo cáo Thịnh vượng Toàn cầu 2025 ghi nhận Việt Nam có 5.459 cá nhân sở hữu tài sản ròng trên 10 triệu USD, đứng thứ 6 tại Đông Nam Á. Bên cạnh đó, dòng vốn FDI và quá trình hội nhập quốc tế tiếp tục thúc đẩy nhu cầu đối với bất động sản cao cấp.

Ngoài yếu tố cầu, nguồn cung phân khúc này còn chịu tác động từ sự khan hiếm quỹ đất tại khu vực trung tâm và chi phí phát triển dự án gia tăng. Điều này buộc các chủ đầu tư ưu tiên phát triển sản phẩm cao cấp nhằm tối ưu lợi nhuận và khẳng định vị thế thương hiệu. Các dự án tại vị trí đắc địa vì vậy có xu hướng duy trì khả năng tăng giá trong dài hạn.

Bất động sản hạng sang cũng được đánh giá có khả năng chống chịu tốt trước biến động thị trường, nhờ nhóm khách hàng ít phụ thuộc vào vốn vay và nhu cầu thuê ổn định. Nhiều dự án ghi nhận mức tăng giá đáng kể so với thời điểm mở bán, trong khi nguồn cung thứ cấp hạn chế do nhà đầu tư có xu hướng nắm giữ dài hạn.

Tuy nhiên, xu hướng dịch chuyển mạnh sang phân khúc cao cấp cũng đặt ra không ít thách thức. Khả năng tiếp cận nhà ở của phần lớn người dân ngày càng hạn chế, trong khi khoảng cách giữa nhu cầu ở thực và nguồn cung tiếp tục nới rộng. Áp lực lên hạ tầng đô thị tại các khu trung tâm cũng gia tăng.

Các chuyên gia cảnh báo, nếu nguồn cung cao cấp tăng nhanh vượt nhu cầu thực, thị trường có thể đối mặt với rủi ro dư cung cục bộ, thanh khoản suy giảm và giá thứ cấp điều chỉnh. Hiện nay, phần lớn giao dịch vẫn đến từ nhà đầu tư, trong khi nguồn cung nhà ở trung cấp và bình dân còn hạn chế, khiến giá nhà tại các đô thị lớn vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân.

Trong bối cảnh đó, việc phát triển thị trường bất động sản cần hướng đến sự cân bằng hơn về cơ cấu sản phẩm. Các cơ quan quản lý được khuyến nghị phối hợp với doanh nghiệp để điều tiết nguồn cung, thúc đẩy phân khúc nhà ở vừa túi tiền và phát triển hạ tầng đồng bộ. Điều này nhằm tránh tình trạng dư thừa ở phân khúc cao cấp nhưng thiếu hụt ở phân khúc phổ thông, qua đó đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường.

Quốc Thái