Giá bán căn hộ tăng, giá cho thuê vẫn đứng yên

Theo trang Batdongsan.com.vn, trong quý III/2025, trung bình giá rao bán căn hộ ở TPHCM khoảng 99 triệu đồng/m², là mức cao nhất trong 2 năm qua. Riêng ở các phường Sài Gòn, Bến Thành, giá bán căn hộ trong chung cư hạng sang khoảng 222 triệu đồng/m², tăng 39% so với 2 năm trước. Giá căn hộ trong chung cư cao cấp ở khu vực Thủ Đức phổ biến là 80-120 triệu đồng/m², tăng 32 - 48%. Trong khi đó, giá cho thuê căn hộ chỉ tăng 5 - 10%.

3 năm trước, bà Trần Thanh Ngọc mua căn hộ 67m2, sau đó cho thuê 8 triệu đồng/tháng trong suốt 2 năm. Sang năm thứ ba, bà muốn tăng giá lên 9 triệu đồng/tháng nhưng bên thuê chỉ đồng ý thuê 8,5 triệu đồng/tháng, gia hạn hợp đồng thêm 2 năm. Bà nói, nếu dùng khoản tiền mua nhà gửi vào ngân hàng hưởng lãi suất, khoản sinh lời còn tốt hơn mua nhà rồi cho thuê.

Một chung cư ở phường Phú Thuận, TPHCM có giá cho thuê căn hộ tăng khoảng 5 - 10% trong 2 năm nhưng giá bán tăng 20 - 40% trong 1 năm qua

Giá cho thuê căn hộ ở chung cư Sky89, Q7 Saigon Riverside Complex (phường Phú Thuận) hiện tại cũng chỉ 10-15 triệu đồng/tháng tùy nội thất, tăng khoảng 5 - 10% so với 2 năm trước, trong khi giá bán căn hộ ở đây tăng 20 - 40%. Anh Lộc - chủ một căn hộ 69 m2 trong chung cư Sky89 - cho biết, giá mua gần 5 tỉ đồng, giá cho thuê chỉ 13 triệu đồng/tháng, tính ra tỉ suất nhuận cho thuê khoảng 3,1%/năm. Nếu trừ thêm chi phí bảo trì, thuế, hao mòn, lợi suất chỉ còn khoảng 2,2 - 2,5%/năm, không bù được tiền lãi ngân hàng.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn - cho biết, giá bán căn hộ sơ cấp và thứ cấp ở TPHCM đều tăng mạnh, mức tăng bình quân 24% nhưng giá cho thuê chỉ tăng nhẹ nên tỉ suất lợi nhuận cho thuê thấp. Theo ông, giá bán tăng mạnh là do nguồn cung căn hộ hạn chế, còn giá cho thuê tăng chậm là do nguồn cầu đã bão hòa. Ông dẫn chứng, trong 1-2 năm qua, ở trung tâm TPHCM, chỉ có vài chủ đầu tư dự án mở bán căn hộ nên họ tự quyết giá bán với giá cao hơn dự kiến. Ban đầu, họ dự kiến giá 100 triệu đồng/m² nhưng khi thấy cung ít, cầu nhiều, họ đẩy giá lên 120-130 triệu đồng/m².

Theo ông, đa số người mua căn hộ với mục đích đầu tư nên ít quan tâm đến lợi nhuận cho thuê mà kỳ vọng bán lại, kiếm lời khi giá căn hộ sơ cấp tăng. Do đó, dòng tiền đầu tư vẫn luân chuyển, giúp thị trường bất động sản duy trì được tính thanh khoản.

Ông Trần Nguyên Đán - chuyên gia kinh tế độc lập - cho rằng, nguồn cung căn hộ trên thị trường tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và siêu sang, rất hiếm sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực. Sự mất cân đối này khiến giá căn hộ chung cư liên tục tăng, làm gia tăng gánh nặng tài chính và rủi ro tín dụng cho người mua để ở. Nếu giá bán tiếp tục leo thang trong khi dòng tiền từ cho thuê không được cải thiện, thị trường bất động sản sẽ lệ thuộc vào nhà đầu tư ngắn hạn. Khi đó, bất động sản không còn là kênh đầu tư sinh lời bền vững mà chỉ là tài sản đầu cơ, dễ dẫn đến việc phải giảm giá hoặc bán lỗ.

Theo ông, sự phát triển của công nghệ và xu hướng làm việc từ xa cũng làm thay đổi cấu trúc nhu cầu về nhà ở. Nhiều người có xu hướng rời đô thị lớn để sinh sống ở vùng ven hoặc các tỉnh lân cận khiến nhu cầu thuê nhà ở đô thị không còn quá cấp thiết. Trong khi đó, thu nhập của người dân chưa tăng tương xứng khiến họ không thể chấp nhận mức giá thuê cao. Chính sự thay đổi này góp phần làm giá thuê “đi ngang” dù giá bán vẫn tiếp tục tăng.

Bích Trần