Chuyên gia quốc tế: “Bất động sản Việt Nam nổi lên như ‘vịnh trú ẩn’ đi kèm tăng trưởng của dòng vốn ngoại”

Việt Nam - “điểm hội tụ” trên bản đồ vốn ngoại

Tại tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội cho bất động sản Việt Nam”, ông Troy Griffiths (Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam) nhấn mạnh, trong bức tranh châu Á cạnh tranh khốc liệt, Việt Nam vẫn nổi lên như điểm sáng nhờ nền tảng chính trị ổn định và sức bật FDI vượt trội. Chỉ tính riêng trong quý I/2026, tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tăng khoảng 22%, riêng tại TPHCM ghi nhận mức tăng lên tới 220%.

Các chuyên gia nhận định nhà đầu tư trong nước cần nắm bắt sớm cơ hội để không “thua trên sân nhà” - Ảnh: Vingroup

“Khi so sánh với các quốc gia láng giềng trong khu vực Đông Nam Á như Thái Lan, Philippines và Indonesia, Việt Nam có tốc độ tăng trưởng cao hơn. Nhìn vào các số liệu thực tế về nhân khẩu học, tăng trưởng kinh tế và FDI, Việt Nam cũng thể hiện sức mạnh vượt trội. Nền tảng này cho thấy giá trị bất động sản và các khoản đầu tư tại Việt Nam sẽ phát triển mạnh mẽ và hấp dẫn hơn so với thị trường đối thủ trong khu vực” - ông Stephen Higgins (Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn, Cushman & Wakefield Nhật Bản) làm rõ thêm.

Ông Stephen Higgins (Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn, Cushman & Wakefield Nhật Bản) chia sẻ tại tọa đàm - Ảnh: Vingroup

Điểm đáng chú ý tại tọa đàm là các chuyên gia không nhìn Việt Nam như một thị trường cơ hội ngắn hạn. Lý do trọng tâm - theo ông Ngô Thành Huấn, CEO FIDT - là Việt Nam không chỉ ổn định về địa chính trị, mà còn duy trì được sự nhất quán trong điều hành kinh tế suốt hơn một thập kỷ.

“Chúng ta giữ được nền lãi suất tốt, kiểm soát lạm phát, đảm bảo dự trữ ngoại hối và tăng trưởng có tính thẩm thấu, chắc chắn hơn về cấu trúc” - ông nhận định.

Trước đó, World Bank từng dự báo GDP Việt Nam tăng khoảng 6,8% năm 2025 và duy trì quanh 6,5% năm 2026, tức là ngay cả trong kịch bản thận trọng, Việt Nam vẫn đứng ở nhóm tăng trưởng tốt trong khu vực. Đây được xem là “bộ lọc rủi ro” bởi với nhà đầu tư quốc tế, một thị trường tiềm năng không chỉ cần tăng trưởng, mà phải tăng trưởng có kiểm soát.

Còn ở góc nhìn quốc tế, ông Troy Griffiths (Savills) cho rằng ưu thế của Việt Nam còn đến từ tính cộng hưởng của toàn hệ thống: “Chính phủ ổn định, pháp lý cải thiện, cộng với đầu tư hạ tầng ở mức rất lớn - khoảng 7% GDP - và đô thị hóa vẫn còn dư địa… là yếu tố đưa Việt Nam vượt lên trong khu vực”.

Thực tế cho thấy trong thời gian qua, Việt Nam đang bước vào một chu kỳ tăng tốc hạ tầng hiếm có. Theo quy hoạch, mạng lưới cao tốc quốc gia sẽ đạt khoảng 5.000km vào năm 2030 và mở rộng lên gần 9.000km vào năm 2050, trong khi các dự án then chốt như sân bay Long Thành đang được thúc đẩy để đưa vào khai thác từ năm 2026. Về bản chất, dòng vốn ngoại luôn đi theo khả năng giảm chi phí kết nối. Do đó, hạ tầng tăng tốc sẽ kéo theo sức bật của thị trường bất động sản.

Trên hết, tăng trưởng của Việt Nam không gói gọn trong khía cạnh chi phí thấp, mà đang dịch chuyển lên chuỗi giá trị cao hơn, nhờ việc tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng, sản xuất các module có giá trị cao. Đây là cơ sở để dòng vốn đổ vào có nhiều cơ hội để gắn với chiến lược dài hạn của các tập đoàn toàn cầu, như cách ông Stephen Higgins nhận định: “Việt Nam là thị trường lôi cuốn các nhà đầu tư doanh nghiệp và nhà phát triển, bởi tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ trong vòng 10 đến 20 năm tới”.

Cuối cùng, cũng là yếu tố ít được nhắc tới nhất, đến từ khả năng hấp thụ vốn. Việt Nam có cầu nội địa lớn, tầng lớp trung lưu tăng nhanh và tỷ lệ đô thị hóa mới khoảng 40%, tức là còn dư địa rất lớn để hấp thụ dòng vốn. Điểm này đặc biệt quan trọng bởi dòng vốn không chỉ “đổ tiền”, mà cần tiêu thụ được lượng vốn đó thông qua tăng trưởng thực - từ tiêu dùng, đô thị hóa đến dịch vụ.

Đúc kết lại, các chuyên gia cho rằng gọi Việt Nam là “vịnh trú ẩn” mới của vốn ngoại không có nghĩa đây là thị trường phòng thủ thuần túy. Chính xác hơn, đây là nơi trú ẩn có sự tăng trưởng, bởi đủ ổn định để giảm thiểu rủi ro, nhưng vẫn còn đủ non trẻ để tạo biên lợi nhuận hấp dẫn.

Dòng vốn ngoại đi đâu trong thị trường bất động sản?

Các chuyên gia thống nhất rằng, trong chu kỳ mới, dòng vốn sẽ không còn phân bổ dàn trải mà ngày càng tập trung vào những tài sản có khả năng tạo giá trị thực và vận hành bền vững. Điều này phản ánh sự thay đổi rõ rệt trong khẩu vị đầu tư toàn cầu sau giai đoạn biến động.

Ông Troy Griffiths - Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam - đánh giá, Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn toàn cầu trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều biến động - Ảnh: Vingroup

Sự thay đổi này cũng được nhìn nhận rõ từ góc độ quốc tế. Ông Stephen Higgins cho rằng dòng vốn hiện nay tìm kiếm những tài sản có quy mô đủ lớn để hình thành hệ sinh thái, điều mà ông gọi là “kỳ quan đô thị” - điểm đến không chỉ tạo động lực kinh tế mà còn là chất xúc tác cho sự phát triển của cả vùng.

“Quy mô các siêu đô thị hơn 1.000ha tại Việt Nam là cơ hội rất hiếm để xây dựng những khu đô thị hoàn chỉnh - điều gần như không thể tìm thấy ở nhiều quốc gia khác” - ông phân tích.

Song song, tiêu chuẩn ESG đang trở thành yếu tố then chốt trong quyết định đầu tư. Xu hướng này đã hình thành từ đầu những năm 2000 và tăng tốc mạnh sau năm 2020, khi các quốc gia cam kết phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050. Tại Việt Nam, các nhà đầu tư và cả khách thuê quốc tế ngày càng ưu tiên dự án đáp ứng tiêu chí bền vững, qua đó không chỉ cải thiện tỷ lệ lấp đầy mà còn nâng cao giá trị dài hạn của tài sản.

Nhìn từ thị trường, Việt Nam đang ở giai đoạn đầu trong hành trình phát triển bất động sản theo chuẩn ESG, nhưng có lợi thế “đi sau” để áp dụng các chuẩn mực quốc tế. Đặc biệt, các dự án quy mô lớn do những chủ đầu tư hàng đầu triển khai có thể tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh, vừa gia tăng trách nhiệm môi trường, xã hội, vừa định hình chuẩn mực mới cho toàn thị trường.

Cộng hưởng với đó, hạ tầng trở thành yếu tố quyết định dòng vốn sẽ “neo” ở đâu, theo ông Troy Griffiths. Khi các trục giao thông lớn được hình thành - từ metro, vành đai, sân bay đến cảng biển - không gian phát triển sẽ dịch chuyển. Những khu vực từng ở “vùng ven” có thể nhanh chóng trở thành trung tâm mới, trong khi các khu vực cũ dần mất đi lợi thế độc tôn. Điều này dẫn đến quy luật quen thuộc của dòng vốn đó là đi theo tương lai của hạ tầng.

Cũng theo vị chuyên gia, Cần Giờ được xem là ví dụ điển hình. Trong nhiều năm, khu vực này gần như đứng ngoài các chu kỳ tăng trưởng do hạn chế về kết nối. Tuy nhiên, khi hàng loạt dự án hạ tầng lớn được triển khai, logic thị trường đang thay đổi.

“Chưa có nơi nào khác ở châu Á thực hiện được một dự án như Vinhomes Green Paradise”

Sự kết hợp giữa khẩu vị đầu tư mới và sự dịch chuyển của hạ tầng đang định hình rõ “chân dung tài sản” trong chu kỳ tới: dự án có khả năng hình thành một cấu trúc đô thị hoàn chỉnh và vận hành dài hạn. Ở góc độ này, dự án Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ hội tụ nhiều yếu tố mang tính nền tảng, đánh trúng “khẩu vị” của dòng vốn dài hạn.

Việc tiếp giáp đường biển dài hơn 13km, đồng thời nằm trong bán kính kết nối trực tiếp với TPHCM - trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước - giúp dự án không chỉ phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng, mà còn có khả năng thu hút cư dân ở thực và dòng khách ổn định. Với diện tích gần 2.870ha, dự án có điều kiện phát triển theo mô hình đại đô thị tích hợp - kết hợp giữa đô thị, du lịch, thương mại và lưu trú - được kỳ vọng tạo ra cấu trúc doanh thu đa tầng, thay vì phụ thuộc vào tăng giá tài sản đơn thuần.

Siêu đô thị Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ là một ví dụ điển hình cho hệ sinh thái tiện ích chuẩn mực quốc tế

Đặc biệt, vị thế nằm cạnh khu dự trữ sinh quyển được UNESCO công nhận sẽ đặt nền móng cho chiến lược phát triển theo hướng ESG - yếu tố ngày càng quan trọng trong quyết định của nhà đầu tư tổ chức. Trong bối cảnh các quỹ đầu tư toàn cầu ngày càng siết tiêu chuẩn môi trường và phát triển bền vững, những dự án có thể cân bằng giữa tăng trưởng và bảo tồn như Vinhomes Green Paradise sở hữu lợi thế độc bản.

“Dự án tại Cần Giờ thực sự là một ‘kỳ quan đô thị’ với địa thế tựa rừng hướng biển hiếm có và cơ sở vật chất đẳng cấp thế giới, nằm trong phạm vi 13 phút di chuyển đến trung tâm TPHCM trong tương lai. Hiện tại, không có nơi nào khác ở châu Á có thể phát triển một dự án như vậy ngay sát một thành phố lớn hiện hữu. Xu hướng này tương tự như những gì chúng ta đã thấy với Marina Bay Sands ở Singapore hay Đảo Cọ (The Palm) ở Dubai” - Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn, Cushman & Wakefield Nhật Bản khẳng định.

Vinhomes Green Paradise có quy mô 2.870ha, mật độ xây dựng chỉ 16% và được Vinhomes tiên phong phát triển theo mô hình ESG++, với 5 trụ cột: Môi trường - Xã hội - Quản trị - Tái sinh - Thích ứng biển đổi khí hậu

Việt Nam đang bước vào một chu kỳ mới, khi nền tảng vĩ mô ổn định, hạ tầng tăng tốc và đô thị hóa mở rộng cùng lúc tạo ra lực hút đủ lớn với dòng vốn toàn cầu. Nhưng như các chuyên gia đã chỉ ra, vốn ngoại không tìm kiếm thị trường rộng lớn, mà tìm “điểm hội tụ” giúp dòng tiền vừa được bảo toàn, vừa có khả năng tăng trưởng dài hạn.

Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ - với đặc hữu về quy mô và vị trí cũng như nguồn lực, hệ sinh thái all-in-one - đang dần định vị mình như “vùng trũng” mới của dòng vốn. Và như quy luật quen thuộc của các chu kỳ đầu tư, khi một thị trường còn được nhìn nhận như “tiềm năng”, nhưng dòng vốn đã bắt đầu nhận diện rõ cấu trúc tăng trưởng phía sau, thì lợi thế chỉ dành cho người nắm chắc cơ hội ở thời điểm hiện tại.

Minh Hoàng

Nguồn: Vingroup