Căn hộ chung cư cũ: Giá vừa phải nhưng nhiều rủi ro

Tiền nào của nấy

Có được 1 tỉ đồng sau gần 10 năm tích cóp, vợ chồng chị Nguyễn Ngọc Tú (TPHCM) định mua căn hộ chung cư mới với giá khoảng hơn 2 tỉ đồng. Tính đi tính lại, vợ chồng chị thấy với giá đó, căn hộ ở xa trung tâm thì phù hợp nhưng lại không tiện đi làm và lo việc học cho con cái. Vì vậy, vợ chồng chị quyết định mua căn hộ tầng 2 ở một chung cư cũ trên đường Trần Kế Xương, phường Cầu Kiệu. Căn hộ này có giá 2,2 tỉ đồng, đã xuống cấp nhưng ở trung tâm, gần trường, gần chợ, không gây xáo trộn việc học của con.

Tổng thu nhập của vợ và chồng mỗi tháng chỉ 20 triệu đồng nên sau nhiều năm, chị Trần Thị Thu (phường Bình Thạnh, TPHCM) chỉ dành dụm được khoảng 800 triệu đồng. Vay thêm 800 triệu đồng, vợ chồng chị mua căn hộ rộng 63m² trong chung cư 548 Phạm Văn Đồng, phường Bình Lợi Trung với giá 1,6 tỉ đồng. Đây là chung cư đã được đưa vào sử dụng cách đây 36 năm, không có thang máy nhưng giấy tờ pháp lý rõ ràng, gần trường học, công viên và gần nơi làm việc của vợ chồng chị.

Căn hộ trong chung cư cũ này trên đường Trần Kế Xương, phường Cầu Kiệu, TPHCM đang được rao bán với giá khoảng 2-2,8 tỉ đồng tùy diện tích

Ở TPHCM, giá căn hộ trong chung cư đang xây hoặc mới xây xong khoảng 50-80 triệu đồng/m², có nơi 120 triệu đồng/m², căn hộ 2 phòng ngủ có giá 3-5 tỉ đồng. Đây là mức giá quá cao so với túi tiền của người lao động. Họ đành phải tìm mua nhà trong chung cư cũ. Theo ghi nhận của chúng tôi, giá căn hộ chung cư có tuổi đời 20-30 năm ở nội thành TPHCM (cũ) khoảng 1,6-2,8 tỉ đồng/căn tùy diện tích, vị trí. Các chung cư này hầu hết khoảng 4-5 tầng, mỗi tầng khoảng 4-5 căn hộ, có giấy chủ quyền nhà.

Rủi ro cho người mua

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc batdongsan.com.vn khu vực phía Nam - cho biết, nhà trong chung cư cũ thường có giá “mềm” hơn nhà trong chung cư mới, nằm gần trung tâm thành phố, gần bệnh viện, trường học nên vẫn được nhiều người chọn mua. Các chung cư này có thiết kế và hạ tầng lỗi thời nhưng nhờ những lợi thế nói trên nên không bị mất giá. Dù vậy, mua để ở sẽ tốt hơn là để đầu tư, bởi giá sẽ không tăng nhiều.

Ông lưu ý, chung cư cũ thường không có tầng hầm để xe, thiếu thang máy hoặc có nhưng đã xuống cấp, hệ thống phòng cháy và chữa cháy không đạt chuẩn, thậm chí không có. Nhà trong chung cư cũ thường bị thấm dột, hạ tầng xuống cấp nghiêm trọng, hệ thống điện nước lạc hậu, không đảm bảo an toàn. Ông nói: “Khi mua nhà để ở, ngoài giá cả, cần chú ý đến độ an toàn và tiện nghi. Người mua cần tìm hiểu kỹ về kết cấu công trình, niên hạn sử dụng bởi có nhiều chung cư đã bị xếp vào danh sách cần cải tạo, xây mới. Người mua nhà cũng cần tìm hiểu về các chi phí cần đóng khi mua nhà trong chung cư cũ để so sánh mặt lợi, hại so với mua nhà trong chung cư mới”.

Chuyên gia kinh tế độc lập Trần Nguyên Đán nhận định, các căn hộ có mức giá từ 2,5-3 tỉ đồng hiện vẫn nằm trong khả năng mua của các gia đình trung lưu. Tuy nhiên, căn hộ mới ở khu vực nội thành TPHCM (cũ) chỉ phù hợp với những người có điều kiện tài chính dư dả, ổn định. Sau khi TPHCM sáp nhập với các địa phương khác để hình thành TPHCM mới, quỹ nhà ở sẽ được mở rộng, giảm bớt áp lực lên khu vực trung tâm nhưng TPHCM cũ vẫn giữ vai trò trung tâm của TPHCM mới, nên giá nhà càng khó có khả năng giảm.

Theo ông, căn hộ trong chung cư cũ có giá “mềm” nhưng chất lượng cũng không còn tốt, có nguy cơ không an toàn nếu không được bảo trì định kỳ. Mua nhà trong chung cư cũ chỉ là giải pháp tình thế trong bối cảnh khan hiếm nhà ở có giá phải chăng. Về lâu dài, người dân cũng nên giãn ra ngoài khu vực trung tâm TPHCM cũ, còn chính quyền thành phố nên có giải pháp đồng bộ hệ thống hạ tầng giao thông để kết nối các vùng, tăng cơ hội lựa chọn nhà ở cho người dân.

Bích Trần