Nên mua và tránh phân khúc nào để căn nhà 'đẻ' lợi nhuận tốt?

Tôi là dân ngân hàng, làm tín dụng được hơn chục năm. Cũng vì áp lực tài chính gia đình, khoảng 3 năm gần đây tôi có làm thêm môi giới bất động sản cộng tác. Không phải chuyên nghiệp, chỉ đăng sản phẩm lên trang cá nhân, ai hỏi tôi tư vấn, có khách mua được thì nhận hoa hồng. Nhưng tôi có ít kinh nghiệm muốn chia sẻ với những ai đang có ý định mua nhà.

Cách đây vài tháng, có anh bạn đồng nghiệp mới cưới, vay được ngân hàng ưu đãi khoảng 70% giá trị căn hộ, hai vợ chồng góp được 700 triệu. Họ muốn tìm một căn tầm 2 – 2,2 tỉ ở khu vực quận 12 hoặc Bình Tân. Tôi nghĩ đơn giản: "Ngày xưa 2015 tôi mua căn 1,2 tỉ cũng ở quận 12, chắc bây giờ tầm 2 tỉ là có”.

Nhưng sự thật phũ phàng. Tôi lật hết các mối quan hệ môi giới, lên các sàn, gọi cho chủ đầu tư cũ… không có. Hoặc có thì căn 2 tỉ ở tận Bến Lức, Long An, hoặc căn cũ xây từ năm 2010. Chuyện đó khiến tôi nhìn lại thực tế 10 năm qua, và tôi nhận ra các căn hộ bình dân, tầm trung gần như đã biến mất.

Những phân khúc tầm trung luôn có sự tăng giá tương đối nhưng lại sinh lời bền vững

Làm ngân hàng, tôi quen với số liệu, nên tôi có tham khảo báo cáo của Savills, CBRE và Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA).

Năm 2014, giá căn hộ chung cư sơ cấp tại Hà Nội chỉ khoảng 22 triệu/m², TPHCM khoảng 25 triệu/m². Đến cuối 2024 – đầu 2025, con số này đã lên 70–80 triệu/m², tức tăng hơn 300% sau 10 năm. Đất nền có nơi tăng 400–500% nhờ hạ tầng.

Theo CBRE, từ năm 2020, số lượng dự án căn hộ mới được cấp phép tại TPHCM giảm hơn 70% so với giai đoạn 2016–2019. Nguồn cung mới hiện tại chủ yếu là hạng sang (trên 100 triệu/m²) hoặc cao cấp (50–80 triệu/m²). Trung cấp và bình dân với giá từ 35 – 40 triệu đồng/m² đang bị bóp nghẹt.

Trong khi đó, shophouse và condotel thì “hụt hơi”. Shophouse giá cao nhưng giá thuê giảm, lợi suất thực chỉ 2–3%/năm, thấp hơn gửi tiết kiệm. Condotel từng là ngôi sao 2016–2018, nay ngủ đông vì pháp lý. Vậy chỉ có chung cư và đất nền là “ngôi sao sáng” thực sự.

Tôi chỉ tập trung phân tích vào phân khúc chung cư vì luôn có nhu cầu thật. Nếu nhìn vào giá, căn hộ cao cấp và hạng sang đang dẫn đầu về tăng giá. Nhưng nếu nhìn vào yếu tố vừa tăng giá tương đối, vừa có khả năng sinh lời bền vững, tôi cho rằng nằm ở phân khúc tầm trung và bình dân.

Hãy nghĩ đơn giản thế này: Một căn hộ tầm trung năm 2014 giá 25 triệu đồng/m², đến năm 2024 lên 50 triệu đồng/m² – tức là tăng gấp đôi. Một căn hạng sang 70 triệu đồng/m² lên 140 triệu đồng/m² – cũng tăng gấp đôi. tỉ lệ tương đương nhau. Nhưng điểm khác biệt nằm ở thanh khoản. Trong những năm làm môi giới, tôi thấy căn tầm trung giá 2–3 tỉ lúc nào cũng có người hỏi mua, vì nhu cầu thực luôn ở đó. Còn căn hạng sang từ 5 tỉ trở lên, muốn bán có khi phải đợi cả năm. Nói về cho thuê cũng vậy: những căn giá 2 tỉ, dù ở vùng ven hay trung tâm, đều cho thuê được 6–7 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, một căn giá trên 5 tỉ nếu ở vùng ven thì chỉ cho thuê được 4–5 triệu đồng/tháng, còn vào trung tâm thì cũng chỉ loanh quanh 10–13 triệu đồng/tháng.

Từ những phân tích trên, thiết nghĩ, người mua nhà đừng mong giá nhà sẽ giảm. Savills chỉ ra chi phí vật liệu xây dựng tăng gần 50% trong thập kỷ qua, chi phí vay vốn chủ đầu tư vẫn cao. Giá khó giảm. Thay vì chờ, hãy tìm dự án pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, chấp nhận giá cao hơn một chút nhưng an toàn.

Thứ hai, bám hạ tầng. Bài học 10 năm qua cho thấy giá trị tăng mạnh nhất chạy theo Metro, Vành đai 3, Vành đai 4. Đông Nam Hà Nội hay phía Đông TPHCM (Thủ Đức, quận 9 cũ). Đó là những khu vực từng bị chê xa, giờ thành điểm nóng. Năm 2026 này, nếu muốn mua nhà, hãy nhìn về những nơi sắp có hạ tầng trọng điểm.

Thứ ba, đừng ham “sang”. Tôi gặp nhiều bạn trẻ chỉ muốn căn hộ cao cấp có gym, hồ bơi, view đẹp nhưng không biết rằng các chủ đầu tư thường dùng chiêu bài "tiện ích hạng sang" để thổi giá. Trong khi đó, không ít dự án rất sang, phí quản lý rất cao nhưng tiện ích lại không tương xứng. Nhưng một căn tầm trung, kết nối hạ tầng tốt, tuy không tăng khủng nhưng thanh khoản luôn tốt, bán được nhanh khi cần.

Tôi cũng từng tiếc vì năm 2014 không mua thêm căn nữa. Nhưng rồi tôi nhận ra: thị trường không bao giờ chờ ai. Điều quan trọng là năm 2026, chúng ta tỉnh táo hơn. Đừng mải mê chạy theo con số giá ảo, hãy tìm giá trị thật từ hạ tầng, pháp lý và nhu cầu thực.

Phân khúc bình dân tăng trưởng “kém” về mặt hình ảnh, nhưng nếu biết nhìn xa thì nó là cơ hội trong vòng 5-7 năm tới.

Nguyễn Ngọc Ái Lan (phường Bảy Hiền, TPHCM)