“Siết” tín dụng giúp thị trường bất động sản lành mạnh hơn

Một chung cư ở phường Tân Hưng, TPHCM. Lãi suất vay mua nhà tăng cao có thể khiến lượng căn hộ tồn kho tăng nhưng lại hạn chế được tình trạng đầu cơ

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS IRE), thanh khoản BĐS đang có xu hướng giảm, nhất là ở những khu vực từng tăng trưởng nóng. Lãi suất tăng cao đang khiến cả người mua nhà để ở lẫn mua để đầu tư đều không dám “xuống tiền” mua nhà. Những nhà đầu tư có năng lực tài chính vẫn mua nhà nhưng với yêu cầu khắt khe hơn về tính pháp lý và khả năng sinh lời ổn định từ việc cho thuê nhà.

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường tài chính và BĐS toàn cầu - nhận định, nếu cứ để tín dụng BĐS chiếm tỉ trọng quá cao trong tổng dư nợ (hiện chiếm 24%) thì nguy cơ rủi ro của hệ thống ngân hàng là rất lớn. Kiểm soát chặt tín dụng đổ vào BĐS là việc cần thiết. Tín dụng ngành này nên được đưa xuống dưới 20% tổng dư nợ.

Theo ông, lãi suất cho vay cao có thể khiến BĐS tồn kho gia tăng, nhưng nhờ đó, chủ đầu tư dự án BĐS sẽ phải hạ giá đối với những tài sản bị đẩy giá quá cao so với giá trị thực; những người vay tiền mua BĐS để đầu tư theo dạng “lướt sóng” có thể phải bán tháo tài sản do sức ép lãi suất. Về lâu dài, việc kiểm soát chặt tín dụng giúp thị trường BĐS ổn định và bền vững hơn, đồng thời mở ra cơ hội cho những người có dòng tiền vững và chiến lược rõ ràng.

Ông nhận định: “Các quy định mới như định danh BĐS, hạn chế cho vay đối với người mua căn nhà thứ hai đang từng bước hướng dòng vốn từ đầu cơ sang nhu cầu thực. Thị trường BĐS năm 2026 sẽ phục hồi theo hướng chậm hơn, bền vững hơn và khó xuất hiện những đợt tăng giá nóng”.

Ông Nguyễn Quốc Bảo - Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư Thành Công, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS TPHCM - cho rằng, việc tăng lãi suất không ảnh hưởng quá nhiều đến những người mua nhà để ở. Phía ngân hàng vẫn xét hồ sơ và cho vay bình thường đối với nhóm này. Ngược lại, ngân hàng sẽ hạn chế cho vay đối với những người mua để đầu tư, chẳng hạn mua cùng lúc 5-7 căn. Chính những người mua nhà để đầu tư cũng e ngại, bởi lãi suất cao làm giảm biên độ lợi nhuận.

Ông cho biết thêm, hiện nay, các ngân hàng cũng thỏa thuận rõ ràng với người vay về việc điều chỉnh lãi suất theo mức độ rủi ro: nếu với hồ sơ an toàn, mức lãi suất là 10% thì với hồ sơ rủi ro hơn, mức lãi suất có thể là 13 - 15%. Vì vậy, việc tăng lãi suất chắc chắn hạn chế được tình trạng đầu cơ BĐS. Do nguồn cung căn hộ hiện tại không nhiều nên lãi suất tăng không gây tác động quá lớn đến thị trường BĐS.

Theo ông Nguyễn Quốc Bảo, lãi suất cao khiến các nhà đầu cơ chùn tay. Điều này góp phần làm cho thị trường BĐS lành mạnh hơn. Về phía doanh nghiệp, lãi suất cao khiến họ thận trọng hơn trong việc triển khai dự án mới.

Ông nhận định: “Lãi suất không cố định mà sẽ thay đổi theo thị trường, theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước và biến động theo lạm phát. Dự báo đến cuối năm 2026 hoặc đầu năm 2027, khi các luật mới liên quan BĐS đi vào thực tiễn cuộc sống và nguồn cung mới xuất hiện, lãi suất sẽ được điều chỉnh”.

Thanh Hoa