Mua nhà, cẩn trọng những cây cầu biết đi và những dòng kênh có phép màu

Câu chuyện về cầu Cát Lái nối TPHCM với Đồng Nai là bài học kinh điển nhất cho sự chênh lệch giữa quy hoạch thực tế và “quy hoạch miệng” của môi giới. Suốt hơn một thập kỷ qua cầu Cát Lái được giới đầu tư gọi là cây cầu biết đi, vì nó chạy khắp nơi. Mỗi khi có dự án mới mọc lên thì nó lại chạy đến gần dự đó. Tất cả đều từ bàn tay "quy hoạch" của giới "cò" đất. Qua bàn tay của "cò", cứ có một thông báo nhỏ về việc họp bàn phương án xây cầu, thị trường đất nền Nhơn Trạch lại bùng lên như “chảo lửa”.

Tôi còn nhớ những năm 2017-2019, khi đi dọc các tuyến đường dẫn vào phà Cát Lái, nhan nhản những bảng quảng cáo tự chế in hình cây cầu dây văng hoành tráng không kém gì cầu Phú Mỹ hay Thủ Thiêm. Các môi giới khi đó cam kết chắc nịch: “Anh chị mua đi, cầu sắp khởi công rồi, sang quận 2 chỉ mất 5 phút”. Họ thậm chí còn tự vẽ ra các tuyến đường nhánh, các khu đô thị vệ tinh xung quanh chân cầu để mồi chào khách hàng xuống tiền.

Trong ảnh là cảnh người dân từ khắp nơi đổ về xã Toàn Lưu (tỉnh Hà Tĩnh) xem, mua đất sau khi quy hoạch khu công nghiệp được công bố - Ảnh: Khánh Trung

Kết quả là gì? Phải đến đầu năm 2026, dự án cầu Cát Lái mới thực sự được động thổ, với tổng mức đầu tư hơn 20.000 tỉ đồng . Cầu dài 4,7 km, thiết kế 8 làn xe, dự kiến hoàn thành năm 2029. Và đặc biệt nó chẳng nằm "cạnh" dự án nào trước đây được bán. Những nhà đầu tư đã “ôm đất đón đầu” từ 5-7 năm trước, với kỳ vọng cầu xong đất tăng giá gấp đôi trong thời gian ngắn thì nay vẫn đang ngậm ngùi nhìn cỏ mọc xanh rì trên mảnh đất mình mua với giá đỉnh. Cây cầu trên bản vẽ của môi giới thì vẫn mãi nằm… trên giấy và cách xa hàng km, còn dòng tiền của người mua thì bị chôn chặt.

Một dự án từng khiến nhiều người cười ra nước mắt khi nó thuộc khu vực TP Thủ Đức (trước đây) nhưng được bao bọc bởi núi non và nước biển xanh ngắt.

Không chỉ dừng lại ở việc “xây cầu” trên giấy, các môi giới còn là "chuyên gia quy hoạch" của những con kênh rạch nhỏ hẹp thành những đại lộ ven sông đẳng cấp mà giới đầu tư hay gọi vui là những con kênh có phép màu. Giới đầu tư bất động sản ắt hẳn vẫn chưa quên 1 dự án căn hộ ở khu vực TP Thủ Đức (trước đây), nằm cạnh 1 con kênh đen ngòm bất ngờ được biến thành vịnh Hạ Long xanh ngắt, xung quanh còn mọc lên mấy ngọn núi, dĩ nhiên dự án nằm ngay trung tâm của phối cảnh đó. Nhiều người đã bỏ tiền ra mua và đến nay dự án vẫn còn dang dở nhưng đã thay tên đổi họ và vẽ lại bản phối cảnh mới để bán tiếp, con kênh vẫn đen ngòm. Câu chuyện dở khóc dở cười này sau này vẫn được áp dụng ở nhiều dự án khác và vẫn "bẫy" được không ít khách hàng.

Tương tự, nhiều dự án khác trên tờ rơi quảng cáo và sơ đồ phân lô, dự án được bao bọc bởi một dòng sông xanh ngắt, có bến du thuyền và công viên ven sông thơ mộng. Nhưng khi đến tận nơi, tất cả những gì họ thấy chỉ là một con kênh thủy lợi nhỏ, nước đen kịt hoặc đầy lục bình, thậm chí là một rãnh thoát nước công cộng.

Khi khách hàng thắc mắc, câu trả lời quen thuộc của môi giới sẽ là: “Đây là quy hoạch tương lai, thành phố sẽ nạo vét và mở rộng con kênh này thành sông sinh thái”. Đây là chiêu trò lợi dụng các dự án hạ tầng thực tế đang “dang dở” hoặc chậm tiến độ.

Ví dụ rõ nhất là dự án cải tạo kênh Tham Lương - Bến Cát - rạch Nước Lên, dài hơn 32 km với tổng mức đầu tư hơn 9.000 tỉ đồng. Dự án khởi công từ đầu năm 2023, ban đầu dự kiến hoàn thành dịp 30/4/2025, nhưng đến tháng 3/2026, tiến độ tổng thể mới chỉ đạt khoảng 65%, thậm chí nhiều đoạn còn chậm tiến độ, công trường “ngủ đông” với cỏ dại um tùm. Thực tế cho thấy, hạ tầng không hề dễ dàng hoàn thiện như lời mời chào của môi giới, và việc “kỳ vọng” một con kênh nhỏ thành “sông resort” đôi khi chỉ là mơ hồ.

Trên cả nước, không thiếu những vụ việc “cò đất” bị phát giác vì tự vẽ quy hoạch tràn lan. Năm 2008-2009, tại Hà Nội, một công ty đã tự vẽ bản đồ quy hoạch chia lô chi tiết 1/500 giả, biến một dự án chỉ có biệt thự và nhà ở hỗn hợp thành các lô đất liền kề để bán, thu hút 158 nhà đầu tư và chiếm đoạt hơn 280 tỉ đồng. Ở Quảng Trị, tình trạng “loạn chiêu trò vẽ quy hoạch” để phân lô, bán nền dù chưa hoàn thiện thủ tục cũng diễn ra phổ biến.

Vậy làm thế nào để tránh bẫy “quy hoạch treo”, “quy hoạch vẽ”? Người mua nhà thông minh cần nắm rõ các nguyên tắc sau:

Thứ nhất, phân biệt rõ quy hoạch 1/500 và 1/2000. Quy hoạch 1/2000 là quy hoạch phân khu, mang tính định hướng tổng thể, chưa cụ thể hóa từng công trình. Trong khi đó, quy hoạch 1/500 là quy hoạch chi tiết, gắn với từng lô đất, từng công trình cụ thể và là điều kiện tiên quyết để được cấp sổ hồng. Nếu môi giới chỉ cho bạn xem một tờ quy hoạch chung chung màu mè, hãy yêu cầu xem quyết định phê duyệt 1/500 kèm mốc giới cụ thể.

Thứ hai, tự kiểm tra thông tin từ nguồn chính thống. Đừng tin vào những clip flycam “tương lai” được edit lung linh hoặc những lời cam kết “chắc chắn 100%”. Hãy tra cứu thông tin trên các cổng thông tin quy hoạch của địa phương, hoặc đọc các bài báo chính thống về tiến độ dự án. Cầu Cát Lái phải mất hơn 10 năm từ khi được đề xuất đến khi động thổ, và ngay cả khi đã khởi công thì tiến độ vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Thứ ba, hãy mua dựa trên hiện tại, không mua cho “bản vẽ”. Hạ tầng là yếu tố quan trọng, ai cũng biết “cầu nào, đường nấy” sẽ khiến đất tăng giá. Nhưng hãy mua những dự án đã có hạ tầng hoàn thiện hoặc ít nhất đã được triển khai rõ ràng, đừng trả giá cao chỉ vì những lời hứa về tương lai trên giấy.

Hãy là người mua nhà thông minh, sống thực tế với những gì đang hiện hữu, chứ đừng trở thành “con mồi” cho những bản vẽ quy hoạch đẹp mã. Bởi ở thị trường bất động sản, có một thứ đắt đỏ hơn cả tiền bạc, đó là kinh nghiệm của những người đã mua phải “quy hoạch treo”.

Nguyễn Thiện Nghĩa (phường Cát Lái, TPHCM)