Cần xét kỹ đối tượng được nhận ưu đãi khi mua nhà

Bỏ ra vài trăm triệu đồng là có nhà

Chủ đầu tư dự án căn hộ The Gió Riverside (phường Đông Hòa) vừa tung ra chính sách miễn lãi suất trong 36 tháng, ân hạn nợ gốc trong 5 năm; chiết khấu 18,5% cho khách mua căn hộ tháp Gió Đông của dự án.
Khi mua căn hộ ở đây, khách hàng chỉ cần thanh toán 21% giá trị căn hộ theo tiến độ, tương đương khoảng 650 triệu đồng; phần còn lại do ngân hàng cho vay, chủ đầu tư hỗ trợ toàn bộ lãi suất trong 36 tháng, gồm 24 tháng trước khi bàn giao và 12 tháng sau khi nhận nhà. Khi mua căn hộ 65m² ở đây (giá bán khoảng 3,1 tỉ đồng/căn), với mức chiết khấu 18,5%, người mua được lợi khoảng 570 triệu đồng ngay khi mua.

Chủ đầu tư dự án căn hộ The Opus One (phường Long Bình) cũng có chính sách cho người mua nhà thanh toán trước 10% trị giá căn hộ cho đến khi nhận nhà vào tháng 5/2026, được hỗ trợ vay đến 80% trị giá nhà, được hưởng lãi suất ưu đãi tới 5 năm.

Ân hạn nợ gốc là chính sách của ngân hàng cho phép người vay hoãn thanh toán một phần hoặc toàn bộ số tiền nợ gốc trong khoảng thời gian nhất định. Trong thời gian ân hạn, người vay không cần trả tiền gốc, chỉ cần đóng tiền lãi hoặc không cần trả cả gốc lẫn lãi.

Khách mua nhà xem mô hình của một dự án căn hộ ở TPHCM

Theo các chuyên gia của Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS IRE), chính sách miễn lãi, ân hạn gốc đã được áp dụng từ thập niên trước nhưng chỉ được áp dụng phổ biến trong hơn 1 năm trở lại đây nhằm kích cầu. Nhiều nhà đầu tư (mua đi bán lại) hoặc nhóm đầu tư đã tận dụng chính sách này để mua cùng lúc nhiều sản phẩm, tham gia nhiều dự án BĐS và thắng lớn với số vốn ban đầu nhỏ. Điều này khiến thị trường bị méo mó, tạo “đất sống” cho giới đầu cơ.

Chẳng hạn, với căn hộ trị giá 3 tỉ đồng, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra 300-900 triệu đồng ban đầu; nếu giá tăng 15 - 20% sau 1-2 năm trong giai đoạn miễn lãi, ân hạn nợ gốc thì khoản chênh lệch 450-600 triệu đồng gần như trở thành lợi nhuận ròng. Như vậy, tỉ suất sinh lời trên vốn có thể đạt 50 - 70%, là mức lợi nhuận mà khó có kênh đầu tư nào sánh kịp. Thậm chí, khi giá BĐS tăng “nóng” như trong 1 năm qua, một số nhà đầu tư còn lãi gấp đôi số vốn bỏ ra ngay trong thời gian được ân hạn, trước khi bàn giao nhà.

Một số nhà đầu tư còn từ chối các ưu đãi liên quan đến khoản vay, lãi suất, chấp nhận thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng (mức tối đa với sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai) để được hưởng mức chiết khấu sâu, sau đó bán lại căn hộ.

Dễ "thấm đòn" khi hết thời gian ân hạn

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam - nhận định, dòng tiền vẫn đang chảy mạnh vào BĐS nhờ sức hấp dẫn từ lợi nhuận dựa vào các chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư dự án cũng như niềm tin “nhà sẽ tăng giá” của nhà đầu tư BĐS thứ cấp. Do đó, nhiều người tranh thủ các chính sách ưu đãi để mua vào rồi giữ hàng chờ tăng giá, tạo thành vòng xoáy “giữ hàng - khan hiếm nguồn cung - giá tăng”.

Theo ông, các hoạt động mua đi bán lại này khiến thị trường trông có vẻ sôi động hơn, tính thanh khoản tăng nhưng để lại những hệ lụy lớn cho sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường. Bởi vì, giá trị của tài sản gần như không thay đổi, hạ tầng chưa được cải thiện nhưng giá bán lại bị đẩy lên quá cao, tạo ra những cơn sốt giả. Ông nói: “Tình trạng này không lạ đối với thị trường BĐS. Khi các cơn sốt trên thị trường hạ nhiệt, những người mua sau - thường là nhà đầu tư nhỏ lẻ hoặc người có nhu cầu ở thực - phải gánh chịu hậu quả”.

Cũng theo ông Nguyễn Văn Đính, khi tính thanh khoản suy giảm, nhiều người buộc phải bán tháo nhà, kéo mặt bằng giá chung đi xuống. Nếu lượng lớn nhà đầu tư cùng sử dụng đòn bẩy tài chính thì việc bán tháo này có thể lan sang toàn thị trường, tác động xấu đến hệ thống tài chính, ngân hàng. Khi thị trường BĐS rơi vào trạng thái “đóng băng”, ngân hàng buộc phải tăng lãi suất để kiểm soát rủi ro. Trong bối cảnh đó, người dân có nhu cầu ở thực sẽ khó vay được vốn để mua nhà.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán cho rằng, có thể xem chính sách miễn lãi, ân hạn gốc như một cách để chủ đầu tư chia sẻ lợi nhuận với khách hàng, tạo cơ hội để nhiều người tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn. Tuy nhiên, việc chỉ yêu cầu thanh toán trước 10 - 30% trị giá căn hộ cho đến khi nhận nhà lại tiềm ẩn rủi ro lớn. Người mua rất dễ gánh khoản nợ khổng lồ bởi trước mắt, họ thấy dễ dàng mua được nhà nên cứ mua, trong khi lẽ ra phải đảm bảo nguyên tắc an toàn là khoản vay mua nhà chỉ nên chiếm khoảng 50 - 60% thu nhập.

Ông phân tích, sau giai đoạn ân hạn, người mua phải trả cả gốc lẫn lãi. Điều đáng lo là lãi suất khi đó thường được thả nổi theo thị trường, không cố định dài hạn nên không thể dự đoán trước mức chi phí phải trả. Nếu lãi suất tăng, người vay mua nhà sẽ nhanh chóng đuối sức, thậm chí phải bán tháo căn hộ. Theo ông, các chính sách ưu đãi trên cũng trở thành “đòn bẩy” để giới đầu cơ lướt sóng tận dụng gom mua số lượng lớn căn hộ. Vì vậy, để các chính sách ưu đãi này hỗ trợ đúng đối tượng, ngân hàng và chủ đầu tư phải phối hợp xác minh, đảm bảo người vay thực sự mua nhà để ở chứ không phải đầu cơ trục lợi.

Bích Trần