Nhà phố đang khó bán hơn căn hộ chung cư

Chị Ngọc Ánh - chủ căn nhà 3 tầng trên nền đất 45m² trong hẻm rộng 4m ở đường Âu Cơ, phường Phú Trung - cho biết, chị mua căn này cách đây 3 năm để bán lại, kiếm lời. Nhiều tháng qua, chị rao bán nhà với giá 5,9 tỉ đồng nhưng không có người mua. Nay chị giảm giá xuống còn 5,3 tỉ đồng, phía người mua vẫn chê đắt.

Tương tự, bà Kiến Hà rao bán căn nhà 4 tầng ở mặt tiền đường Nguyễn Duy Trinh, phường Bình Trưng, diện tích nền gần 90m², giá bán 9,2 tỉ đồng, giảm gần 2 tỉ đồng so với mức chào bán cách đây 3 tháng nhưng vẫn chưa có người mua. Anh Hữu Thắng giảm giá bán căn nhà trong hẻm xe hơi, phường Gia Định, từ 11 tỉ đồng xuống còn 9,45 tỉ đồng nhưng nhiều tháng rồi vẫn không bán được. Chị Linh Đan giảm giá bán căn nhà gần sân bay Tân Sơn Nhất từ 12 tỉ đồng xuống còn 10 tỉ đồng nhưng sau nhiều tháng vẫn chưa có người chốt mua.

Căn nhà mặt tiền đường Hai Bà Trưng (phường Xuân Hòa, TPHCM) đã bỏ trống rất lâu không có khách thuê

Theo báo cáo quý I/2026 của trang web Nhà Tốt (chuyên môi giới mua bán nhà), phân khúc nhà ở riêng lẻ trong khu dân cư tiếp tục suy giảm cả về nguồn cung lẫn cầu. Lượng tin đăng bán nhà biệt lập, nhà phố giảm 52% so với quý IV/2025. Trong đó, TPHCM giảm 37%, TP Đồng Nai và khu vực Long An giảm từ 47 - 53%. Số lượt tìm mua nhà biệt lập, nhà phố giảm khoảng 28% so với quý trước; phần lớn khách hàng tập trung tìm kiếm nhà có giá từ 3-5 tỉ đồng, diện tích khoảng 30 - 50m².

Không chỉ giao dịch chậm lại, nhà phố ở TPHCM cũng giảm giá so với 1 năm trước. Theo trang web Batdongsan.com.vn, giá nhà phố ở phường Tân Sơn Hòa (quận Tân Bình trước đây) giảm khoảng 0,5%, ở phường Gia Định (quận Bình Thạnh trước đây) giảm 1,3%, ở phường Phú Trung (quận Tân Phú trước đây) giảm 2,6%, ở phường Cát Lái giảm 4,8%, ở phường An Khánh giảm 5,8%, ở phường Vườn Lài (quận 10 trước đây) giảm 8,3%, ở phường Bình Trưng (TP Thủ Đức trước đây) giảm 9,7%.

Ông Lê Quang Danh - Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Dịch vụ Tiến Phát - cho rằng, nhà phố ở TPHCM đang dần mất lợi thế cạnh tranh so với căn hộ chung cư về nhu cầu ở lẫn đầu tư. Nếu giai đoạn 2015-2022, nhà phố được xem là kênh đầu tư an toàn nhờ giá đất liên tục tăng thì nay, mặt bằng giá đã lên quá cao (phổ biến từ 7-10 tỉ đồng/căn trong hẻm). Trong khi đó, giá căn hộ chung cư rẻ hơn phân nửa mà người mua lại được hưởng lợi nhiều chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư và các ngân hàng liên kết.

Theo ông, một “điểm trừ” khác của nhà phố là hạ tầng thiếu đồng bộ: “Nhà biệt lập thường nằm trong hẻm nhỏ, không có chỗ đậu ô tô, hạ tầng xuống cấp hoặc thường xuyên ngập nước. Trong khi đó, người mua ngày càng ưu tiên chất lượng sống, hiệu quả khai thác”.

Chuyên gia kinh tế tài chính Lê Quốc Kiên nhận định, nguyên nhân khiến nhà biệt lập, nhà phố ở TPHCM giảm giá mà vẫn khó bán là do giá loại nhà này quá cao. Với khoảng 4 tỉ đồng, người ta có thể mua được căn hộ 2 phòng ngủ có đầy đủ tiện ích, bãi đậu xe, công viên và dịch vụ quản lý chuyên nghiệp nhưng chỉ mua được căn nhà biệt lập dưới 40m² trong hẻm nhỏ. Nhiều căn nhà phố ở mặt tiền đường có giá hàng chục tỉ đồng nhưng nếu cho thuê thì tỉ suất lợi nhuận chỉ đạt khoảng 1,5%/năm. Khi hiệu quả khai thác giảm, động lực nắm giữ và đầu tư vào phân khúc này cũng suy yếu.

Tuy nhiên, ông cho rằng, xét về dài hạn, nhà gắn liền với đất vẫn có những giá trị mà căn hộ chung cư khó thay thế, đặc biệt là yếu tố khan hiếm của quỹ đất ở khu vực trung tâm và quyền chủ động trong việc khai thác, cải tạo hoặc phát triển tài sản. Vì vậy, việc nhà phố khó bán chỉ đang cho thấy sự dịch chuyển tạm thời của dòng tiền sang những phân khúc phù hợp hơn với điều kiện kinh tế và chính sách hiện hành.

Bích Trần