Làm gì để giảm thiểu thấp nhất rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy tay?

Tôi sẽ kể cho các bạn nghe 2 câu chuyện có thật xảy ra tại quê tôi, cũng là mua đất viết tay nhưng có trường hợp thì được đứng tên sổ đỏ sau 2 năm. Nhưng có trường hợp thì phải bỏ thêm tiền thì mới được ký sang tên.

Ở quê tôi, giao dịch bằng đất viết tay diễn ra rất phổ biến. Ông Bảy, một người đã sống ở vùng quê tôi đã 60 năm, ai cũng biết mặt, biết tên. Năm 2015, gia đình ông có biến cố, ông đã sang tay cho anh Hùng hàng xóm với nội dung: “Tôi đồng ý bán miếng vườn trước nhà cho thằng Hùng với giá 250 triệu, đã nhận đủ tiền". Sau đó, 2 bên ra xã xác thực chữ.

Cũng xin nói rõ, anh Hùng và ông Bảy có mối quan hệ quen biết đủ lâu, cùng sống trên một địa bàn nhỏ - nơi danh dự và uy tín vẫn được rất coi trọng.

Nếu trong tình thế phải giao dịch nhà đất bằng giấy viết tay thì tốt nhất bạn nên tham vấn thêm luật sư để có giải pháp giao dịch an toàn hơn.

Hơn nữa, giao dịch gần như hoàn tất các nghĩa vụ về thanh toán và bàn giao, miễn là không có sai phạm nào khác. Nhưng điểm mấu chốt là các bên vẫn phải có thiện chí thực hiện tiếp thủ tục pháp lý đầy đủ, và thực tế tài sản phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Bảy. Nếu thiếu 1 trong 2 yếu tố đó - ví như ông Bảy bỗng dưng lật lọng không muốn bán, hoặc mảnh vườn còn liên quan đến thừa kế của nhiều người khác - thì tờ giấy tay ấy chẳng khác nào tờ giấy lộn.

Rõ ràng, giao dịch này vẫn có rủi ro nhưng giữa 2 bên vẫn thực hiện 1 bước an toàn nhỏ là xác thực chữ ký của chính quyền địa phương.

Và giấy viết tay sẽ trở thành giấy lộn nếu mua từ người chưa phải chủ. Đây là trường hợp rất nhiều người mắc bẫy.

Như trường hợp của bà V.T.D (ngụ tại phố Thiên Hiền, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), theo quy định trước đây, các hộ dân thuộc huyện Từ Liêm cũ, khi bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp (từ giai đoạn 2009-2010 trở về trước) được đền bù bằng một suất đất dịch vụ có diện tích 80m²/hộ. Sau khi có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, nhiều hộ được thông báo chờ đến khi hoàn thiện hạ tầng sẽ tiến hành bốc thăm, bàn giao đất.

Tuy nhiên, trong khi chưa được bàn giao cụ thể, nhiều hộ dân đã bán “trao tay” quyền được nhận đất cho người khác thông qua giấy tờ viết tay và các quyết định phê duyệt dự án. Năm 2014, bà D. mua một suất đất dịch vụ 80m² của ông N.H.B với giá 800 triệu đồng (tương đương 10 triệu đồng/m²). Giao dịch hoàn toàn bằng giấy tay, kèm giấy ủy quyền viết tay cho phép bà D. sẽ thay mặt ông B. thực hiện mọi thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất, cùng với bản sao các quyết định bồi thường.

Đến cuối tháng 5/2025, khi UBND quận Bắc Từ Liêm tổ chức bốc thăm giao đất cho các hộ được đền bù, bà D. bất ngờ phát hiện ông B. đã qua đời. Người con của ông B. lập tức “lật kèo”, không công nhận giao dịch giữa hai bên với lý do giấy ủy quyền đã hết hiệu lực khi người được ủy quyền mất. Gia đình ông B. yêu cầu bà D. phải chi thêm 6 tỉ đồng mới chấp thuận ký giấy để tiếp tục làm thủ tục bốc thăm. Bà D. không thể làm gì vì mọi thứ chỉ là giấy viết tay, ràng buộc pháp lý tại thời điểm mua bán không chặt chẽ.

Điểm sáng nhất của Luật Đất đai 2024 (Điều 138) chính là cơ chế cởi mở cho những người "lỡ" mua giấy tay từ lâu. Theo đó, những trường hợp mua bán giấy tay trước ngày 1/7/2014 mà đất không tranh chấp, phù hợp quy hoạch hiện nay có cơ hội được cấp sổ đỏ dễ dàng hơn. Tuy nhiên, với các giao dịch giấy tay phát sinh sau ngày 1/7/2014, nếu không có kiến thức vững chắc, người mua rất dễ rơi vào cảnh hợp đồng bị tuyên vô hiệu, dẫn đến tổn thất tài sản nặng nề.

Hiện nay, rất nhiều trường hợp vẫn còn mua đất viết tay. Thường gặp là do diện tích đất nhà không đủ diện tích tách thửa, người dân cần phải mua thêm vài mét vuông từ hàng xóm. Do diện tích đất quá nhỏ, không đủ diện tích tối thiểu theo quay định của địa phương thì phòng công chứng sẽ từ chối soạn thảo “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” vì không đủ điều kiện tách thửa. Đây chính là lý do người dân thường phải dùng đến "giấy viết tay" trong trường hợp này.

Để giảm thiểu rủi ro, người mua phần đất viết tay này cần đảm bảo: Người bán là chủ sở hữu hợp pháp duy nhất, không vướng tranh chấp thừa kế. Tất cả các thành viên trong gia đình hoặc đồng sở hữu đều phải ký tên vào giấy bán. Tuy không công chứng chuyển nhượng được, nhưng người mua nên ra xã chứng thực chữ ký của các bên để làm bằng chứng trước tòa sau này. Đồng thời người mua bắt buộc phải giữ bản gốc sổ đỏ/sổ hồng của chủ đất. Đây là “át chủ bài” quan trọng nhất để ngăn họ âm thầm đem sổ đi thế chấp ngân hàng hoặc bán cho người khác. Sau này khi bạn làm thủ tục gộp thửa hoặc khi nhà nước có đợt kê khai đại trà, bạn có sổ gốc trong tay thì chủ cũ buộc phải ký các giấy tờ bổ sung.

Đừng bao giờ đổ tiền vào các trường hợp sau nếu chỉ có giấy viết tay:

Giấy viết tay có đủ chữ ký của các con: Nhiều người vẫn còn ngộ nhận rằng loại giấy này là sẽ có giá trị. Nhưng thực tế là sẽ không có giá trị nếu chưa có văn bản thừa kế đã công chứng. Chỉ cần một người con "đổi ý" sau vài năm, bạn sẽ mất trắng quyền lợi.

Đất quy hoạch, đất nông nghiệp, rừng: Nhiều người hy vọng mua đất này để chờ được đền bù. Theo luật mới, tiền đền bù sẽ chảy thẳng vào túi người đứng tên trên sổ (chủ cũ). Bạn sẽ rơi vào cảnh "đi đòi tiền của mình trong túi người khác".

Đất đang tranh chấp hoặc kê biên: Khi cơ quan chức năng xử lý theo tranh chấp, thu hồi hoặc cưỡng chế, bạn sẽ là người mất trắng.

Mua giấy tay từ một người cũng mua giấy tay trước đó: Đây là chuỗi rủi ro chồng chất. Bạn rất khó tìm chủ gốc để thực hiện các thủ tục pháp lý sau này.

Nhà đất là tài sản có giá trị cao, không nên mạo hiểm mua bằng giấy tờ tay dưới bất kỳ hình thức nào. Nếu trong trường hợp bạn bắt buộc phải chuyển nhượng bằng giấy tờ tay, giải pháp tốt nhất là hãy tham vấn luật sư trong quá trình soạn hợp đồng và giao dịch để giảm thiểu thấp nhất rủi ro trong tương lai.

Nguyễn Minh Khuê (Nam Từ Liêm, Hà Nội)