5 vấn đề quan trọng cần biết để mua nhà an toàn

Tôi từng làm sale bất động sản, rồi tham gia cổ phần lập sàn giao dịch bất động sản gần 10 năm. Là sàn môi giới chỉ có nhiệm vụ bán hàng và nhận huê hồng từ chủ đầu tư. Giá bán, chính sách, thậm chí “chiêu trò” vẫn do chủ đầu tư hoặc đơn vị phát triển (thực chất là đơn vị đã mua đứt dự án) quyết định. Nhiều năm bán hàng, có những lúc chính các sàn môi giới cũng thấy thương cho người mua nhà và bức xúc vì “tham vọng” của chủ đầu tư quá lớn mà bất chấp “chiêu trò” bán hàng.

Thời gian qua những ai có dịp tìm hiểu các dự án ở khu vực tỉnh Bình Dương trước đây (nay là TPHCM) sẽ thấy xen lẫn trong những dự án mới là những dự án đã từng “chết lâm sàng” nay được tái sinh nhưng điểm chung là tất cả đều là dự án cao cấp. Có những dự án trước đây từng được biết đến giá rẻ, dành cho người thu nhập thấp nhưng nay sống lại thì bất ngờ cũng biến thành cao cấp.

Dự án càng nhiều chính sách ưu đãi người mua càng nên kiểm tra kỹ thông tin (Ảnh minh họa)

Chung cư The Aspira (phường Dĩ An) đang được rao bán với giá từ khoảng 38 triệu đồng/m². Căn hộ 55m², 1 phòng ngủ có giá gần 2,1 tỉ đồng. Căn hộ trong chung cư The Gió Riverside (phường Dĩ An) được chào bán với giá gần 39 triệu đồng/m², riêng những căn ở tầng trệt có giá gần 46 triệu đồng/m² (gần 3 tỉ đồng/căn 65m²). Trong khi khoảng 1 năm trước, giá căn hộ trong các chung cư ở phường này như Bcons Polygon, Diamond Boulevard... chỉ khoảng từ 31-34 triệu đồng/m². Đến nay thì tổ hợp dự án Bcons từng được biết đến là dự án giá rẻ thì nay cũng kéo giá lên cho “bằng chị bằng em”. Dự án Astral City sau 1 thời gian “ngủ đông” nay đổi tên thành Lapura gắn thêm 1 số chuẩn xanh tăng giá khoảng hơn 20 triệu/m²…

Tương tự ở khu vực tỉnh Long An trước đây (nay là tỉnh Tây Ninh) từng được xem là khu vực chuyên cung cấp nhà đất cho người thu nhập thấp thì nay nở rộ các dự án đất nền và chung cư với giá đa phần từ 2-3 tỉ đồng. Dự án Thanh Phú Centre Point của chủ đầu tư Bim Land ở xã Bến Lức được quảng cáo ở khu Tây Sài Gòn, sở hữu vị trí “vàng”, chỉ cách Chợ Lớn 25 phút, cách sân bay Tân Sơn Nhất 60- 65 phút… và bán với giá từ khoảng hơn 6 tỉ/1 căn nhưng thực tế chỉ những ai đến nơi mới biết có đúng như quảng cáo không. Dự án Mai Bá Hương (Dragon Eden), The Win City Đức Hòa… cũng gắn những lời có cánh để đẩy giá bán lên cao.

Sau nhiều năm gắn bó với nghề bất động sản, tôi rút ra 1 số kinh nghiệm dành cho người mua nhà trước khi quyết định xuống tiền, dù là mua để đầu tư hay ở.

Hãy tự làm nhà nghiên cứu thị trường

Hãy thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau để so sánh. Người mua có thể bắt đầu bằng cách kiểm tra thị trường chung cư qua mạng xã hội để biết giá thực đang được người dân ở gần đó giao dịch, giá căn hộ chung cư cùng khu vực đã có người vào ở; giá nhà đang cho thuê, đây cũng là cách để đánh giá triển vọng kinh doanh (mua đi bán lại hoặc cho thuê). Các thông tin của các công ty tư vấn bất động sản cung cấp chỉ mang tính tham khảo, không nên dựa hoàn toàn vào đó để mua.

Tuyệt đối không xuống tiền cọc hay booking giữ chỗ khi chưa trực tiếp đến dự án

Nhiều người khi nghe nhân viên sale nói quá “ngọt” và với tâm lý sợ bỏ lỡ đã không ngần ngại đặt chỗ khi chưa đến xem dự án. Tuy nhiên, để tránh rắc rối về sau, người mua nên tự điều khiển phương tiện đến xem trực tiếp dự án để cảm nhận đường đi và kiểm tra kỹ về môi trường sống xung quanh, có gần kênh rạch, nhà máy, bãi rác… gây ô nhiễm không. Cộng đồng dân cư xung quanh cũng là tiêu chí đánh giá khi mua nhà. Khoảng cách dự án đến nơi làm việc và những hiểm nguy (xe tải, xe container, kẹt xe…) là những ưu, nhược điểm của dự án cần lưu ý.

Ưu tiên pháp lý, tránh cuốn theo chính sách khuyến mại

Đa phần người mua có tâm lý mua sớm giá rẻ hơn. Nhưng mua sớm là mua ở thời điểm nào? Ít nhất dự án phải đưa ra được giấy phép xây dựng, điều đó chứng tỏ chủ đầu tư đã đóng tiền sử dụng đất mới được cơ quan chức năng cấp giấy phép. Và cũng chứng tỏ chủ đầu tư có năng lực làm dự án, không phải dạng “lùa gà”. Đây là yêu cầu tối thiểu nếu bạn muốn tranh thủ mua sớm giá rẻ.

Bên cạnh đó, nhiều người rất dễ bị cuốn vào các chính sách khuyến mãi của chủ đầu tư như: ân hạn lãi vay, cam kết giá cho thuê, đóng 50% hoặc 90% hợp đồng được chiết khấu… Hầu hết các chi phí này đều được cộng vào giá bán và dự án càng khuyến mại nhiều càng phải soi thật kỹ trước khi mua.

Cần hiểu tiêu chuẩn quyết định giá bán căn hộ

Thông thường, người trẻ thích ở tầng cao, người già thích ở tầng thấp. Căn hộ phía đông, bắc và nam được ưu tiên hơn ở phía tây do đó căn phía tây sẽ có giá “mềm” hơn. Căn góc và căn có mặt tiền rộng, nhiều ánh sáng tự nhiên giá cao hơn. Căn hộ liền kề với thang máy, phòng rác và phòng kỹ thuật có giá rẻ hơn. Căn hộ 1, 2 phòng ngủ có tỉ suất cho thuê tốt hơn căn hộ lớn, có nhiều phòng ngủ. Biết các tiêu chuẩn này giúp bạn chọn được căn hộ phù hợp với nhu cầu và túi tiền của mình.

Cân nhắc khi mua nhà ở nơi có quá nhiều dự án

Nơi có quá nhiều dự án thì sự cạnh tranh giá bán, giá cho thuê sẽ khốc liệt hơn. Bạn cũng nên lưu ý xung quanh dự án đó có gì: khu công nghiệp, trường học, bệnh viện, khu dân cư… Nó sẽ quyết định giá bán, giá cho thuê khi bạn đầu tư. Không nên chỉ nhìn vào việc tăng giá theo kiểu “tự biên tự diễn” của chủ đầu tư. Khi dự án xây xong bạn nghĩ nhà mình mua lợi nhuận cao vút nhưng thực tế rao bán lại không ai mua.

Nguyễn Trung Kiên (xã Đức Hòa, tỉnh Tây Ninh)