Nên quy hoạch, xây dựng khu Bình Quới - Thanh Đa thế nào?

UBND TPHCM đã công khai thông tin về dự án khu đô thị mới Bình Quới - Thanh Đa để mời gọi các nhà đầu tư chiến lược - Ảnh: Anh Tú

Chú trọng bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên

Phó giáo sư, tiến sĩ Nguyễn Minh Hòa - chuyên gia xã hội học và phát triển đô thị - cho rằng, để Bình Quới - Thanh Đa trở thành đô thị sinh thái đúng nghĩa, yếu tố thích ứng với biến đổi khí hậu và bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên cần được đặt lên hàng đầu. Có địa hình thấp, nhiều sông rạch nên nếu quy hoạch thiếu thận trọng, bán đảo này rất dễ bị ngập nước.

Theo ông, không nên xây dựng bờ kè dày đặc bởi điều này có thể phá vỡ sự cân bằng sinh thái. Thay vào đó, cần chừa những không gian cho nước tự nhiên tràn vào, hình thành các công viên ngập nước, kết hợp kè cứng ở những vị trí cần thiết để vừa bảo vệ dân cư, vừa giữ môi trường tự nhiên. Hiện tại, khu Bình Quới - Thanh Đa chỉ có 1 trục đường kết nối với bên ngoài, dễ gây ùn tắc giao thông khi dân số tăng. Do đó, cần phải mở thêm các cầu, các tuyến đường liên thông với xa lộ Hà Nội và đường Phạm Văn Đồng nhằm phòng chống ùn tắc, đảm bảo khả năng kết nối và phát triển lâu dài.

Cũng theo ông, cùng với việc đầu tư hạ tầng, chính quyền và nhà đầu tư cần xây dựng cơ chế bồi thường, tái định cư hợp lý, đảm bảo sinh kế cho người dân sau khi di dời. Việc lựa chọn mô hình nhà ở cao tầng hay thấp tầng cũng cần được cân nhắc kỹ, đi kèm với việc tăng tỉ lệ mảng xanh để Bình Quới - Thanh Đa thực sự trở thành “lá phổi xanh” của TPHCM, là không gian sinh hoạt, vui chơi và nghỉ ngơi của người dân.

Chính quyền và nhà đầu tư nên học hỏi kinh nghiệm quốc tế về xử lý nước thải, rác thải, giao thông và thoát nước, đa dạng hóa việc sử dụng đất, kiểm soát quy mô dân số và giữ cân bằng hệ sinh thái.

Người dân 2 bên đường Bình Quới đắp bao cát ngăn nước sông tràn vào nhà khi có triều cường - Ảnh: Thanh Tâm

Không nên "quy hoạch trước, tìm nhà đầu tư sau"

Từ kinh nghiệm thực tiễn, tiến sĩ, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho rằng, chính quyền TPHCM cần nhìn lại bài học thành công của khu đô thị Phú Mỹ Hưng - một mô hình hợp tác công tư tiêu biểu được triển khai từ thời kỳ đầu đổi mới.

Thành công của Phú Mỹ Hưng đến từ việc có nhà đầu tư chiến lược thực sự với vai trò, trách nhiệm và cam kết rõ ràng ngay từ đầu. Trong mô hình này, Nhà nước góp quỹ đất và giữ vai trò quản lý, định hướng chính sách, còn nhà đầu tư đóng vai trò chủ đạo về vốn, kinh nghiệm quy hoạch, xây dựng và quản lý đô thị dài hạn.

Theo ông, sự khác biệt căn bản giữa khu Phú Mỹ Hưng với khu Bình Quới - Thanh Đa hay Thủ Thiêm không nằm ở quy mô mà ở trình tự triển khai. Phú Mỹ Hưng có nhà đầu tư chiến lược trước, sau đó mới tổ chức lập quy hoạch phù hợp với nhu cầu thị trường.

Ngược lại, nhiều dự án hiện nay lại có quy hoạch trước, sau đó mới tìm nhà đầu tư, khiến quy hoạch thiếu tính khả thi về mặt kinh tế và không tạo được sự đồng hành lâu dài của nhà đầu tư. Cách làm này đẩy các đối tác có tiềm lực và nhu cầu thực sự vào thế bị động, nên họ sẽ không hào hứng đầu tư.

Với những phân tích trên, ông Ngô Viết Nam Sơn cho rằng, chính quyền TPHCM cần thay đổi cách tiếp cận. Trên cơ sở Nghị quyết 260, trước mắt, chính quyền thành phố chỉ nên quy hoạch mang tính định hướng (quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000), sau đó lựa chọn nhà đầu tư chiến lược.

Khi có nhà đầu tư đủ năng lực tài chính và cam kết dài hạn, chính quyền thành phố mới cùng đối tác triển khai quy hoạch chi tiết 1/500, xây dựng hạ tầng và tổ chức phát triển dự án. Nhà đầu tư chiến lược không chỉ tham gia lập quy hoạch mà còn phải đủ khả năng xây dựng, quản lý và vận hành toàn bộ khu đô thị trong dài hạn.

Về tầm nhìn phát triển, ông cho rằng, cần đặt khu Bình Quới - Thanh Đa trong tổng thể không gian đô thị 2 bờ sông Sài Gòn, đặc biệt là mối liên kết với khu Trường Thọ ở bờ đông. Trong tương lai, nếu di dời cảng container Trường Thọ, khu vực này có thể phát triển thành khu đô thị cao tầng, đóng vai trò trung tâm mới, trong khi Bình Quới - Thanh Đa sẽ là khu đô thị sinh thái, văn hóa và dịch vụ ven sông.

Sự kết nối bằng đường bộ, đường thủy và metro sẽ tạo nên cấu trúc đô thị hoàn chỉnh, trong đó các khu quanh nhà ga trở thành động lực phát triển nếu áp dụng mô hình TOD (phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng).

Theo ông, cần dành phần lớn diện tích khu Bình Quới - Thanh Đa cho không gian xanh đa chức năng, gồm công viên và không gian sinh hoạt cộng đồng, văn hóa, du lịch, giải trí.

Do không được phép xây dựng, người dân ở bán đảo Thanh Đa rất chật vật trong việc đối phó với triều cường, bảo vệ tài sản - Ảnh: Thanh Tâm

Theo UBND TPHCM, việc công khai thông tin về dự án xây khu đô thị mới Bình Quới - Thanh Đa là nhằm tạo điều kiện để các nhà đầu tư có năng lực tiếp cận, nghiên cứu và đề xuất phương án triển khai dự án. Nếu chỉ có 1 nhà đầu tư đáp ứng đầy đủ điều kiện, UBND thành phố sẽ xem xét lựa chọn; nếu có từ 2 nhà đầu tư trở lên cùng nộp hồ sơ hợp lệ, UBND thành phố sẽ ban hành bộ tiêu chí chấm điểm và thành lập hội đồng xét duyệt, đảm bảo tính công khai, minh bạch.

Một góc bán đảo Thanh Đa - nơi chính quyền TPHCM đang tiếp nhận hồ sơ đăng ký thực hiện dự án xây dựng khu đô thị mới theo cơ chế lựa chọn nhà đầu tư chiến lược được quy định tại Nghị quyết 260/2025/QH15 của Quốc hội - Ảnh: Thanh Tâm

Thanh Tâm