Mua nhà theo dự án, tôi phải ôm nợ tiền tỉ vì sập 'bẫy' chủ đầu tư

Năm 2020, trong cơn sốt địa ốc, tôi bị thu hút bởi thông tin một dự án chung cư tại quận 9 được quảng cáo rất tiềm năng. Với tâm lý "sợ bỏ lỡ", tôi đã không ngần ngại vay mượn để sở hữu một căn hộ với giá 2,5 tỉ đồng. Nhờ bảo lãnh của chủ đầu tư, tôi dễ dàng vay ngân hàng 80% giá trị, tức 2 tỉ đồng, với lãi suất ban đầu 8,5%/năm và được ân hạn lãi suất trong 24 tháng.

Tôi từng nghĩ mình đang nắm bắt một cơ hội đầu tư khôn ngoan, nhưng hóa ra lại là bước vào vòng xoáy nợ nần (Ảnh minh hoạ)

Thời điểm nhận nhà dự kiến là đầu năm 2022. Mọi thứ trong kế hoạch tài chính của tôi được xây dựng dựa trên những cam kết này. Tôi mơ về một tương lai an cư lạc nghiệp, hoặc ít nhất là một kênh đầu tư sinh lời.

Tuy nhiên, sóng gió bắt đầu ập đến ngay từ giai đoạn đầu tiên. Ngân hàng thông báo hết hạn mức tín dụng cho dự án, khiến việc giải ngân bị chậm trễ. Thay vì nhận nhà vào đầu năm 2022, mãi đến tháng 7/2022, tôi mới chính thức có chìa khóa. Năm tháng chờ đợi đó, tôi phải tiếp tục sống trong cảnh thuê nhà với chi phí 10 triệu đồng/tháng – một khoản tiêu hao ngoài dự tính.

Nhưng đó chỉ là khởi đầu. Chỉ hai tháng sau khi dọn vào, tôi bàng hoàng nhận thông báo từ ngân hàng: đã đến kỳ thanh toán cả gốc lẫn lãi. Tôi hoang mang hỏi lại về kỳ ân hạn lãi suất 24 tháng, ân hạn tiền gốc lãi trong một năm mà chủ đầu tư đã cam kết. Câu trả lời nhận được như một gáo nước lạnh: thời gian ân hạn được tính từ lúc giải ngân khoản vay theo tiến độ dự án, không phải từ lúc tôi nhận nhà. Vậy là, khi tôi vừa an cư thì cũng là lúc thời gian ân hạn kết thúc.

Chưa kịp mừng, tôi đã phải đối mặt với mức lãi suất mới được điều chỉnh lên tới 11,5%/năm. Sự chênh lệch giữa kỳ vọng và thực tế phũ phàng. Tôi tưởng mình chỉ phải trả khoảng 21,6 triệu đồng tiền lãi (tính trên 8,5%/năm), nhưng giờ con số thực tế lên hơn 27 triệu đồng mỗi tháng. Chỉ tính riêng khoản chênh lệch lãi suất và chi phí phát sinh do chậm nhà, tôi đã tốn thêm gần 300 triệu đồng so với kế hoạch ban đầu.

Kế hoạch tài chính vỡ tan. Để giảm áp lực, tôi quyết định cho thuê lại căn hộ với hy vọng số tiền thuê sẽ bù đắp phần nào lãi ngân hàng. Nhưng một nghịch lý trớ trêu lại xảy ra: căn hộ định giá cao, nhưng giá thuê thực tế trên thị trường khu vực đó lại rất thấp. Tôi chỉ có thể cho thuê với giá 4 triệu đồng/tháng, tương đương tỷ suất sinh lời chưa đến 2%/năm, không như những gì chủ đầu tư đã vẽ vời trước đó có thể cho thuê 8 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, tôi đang "oằn mình" gánh mức lãi vay gần 12%/năm. Mỗi tháng, tôi phải bơm thêm một khoản tiền lớn từ thu nhập của mình để trang trải khoản chênh lệch khổng lồ này.

Hiện tại, trên giấy tờ, tài sản của tôi đã tăng giá. Căn hộ được định giá lên tới 4,7 tỉ đồng, và giá thuê cũng tăng nhẹ lên 5 triệu đồng/tháng. Nghe thì có vẻ là tin vui, nhưng thực tế lại là một cái bẫy. Tôi rao bán nhiều lần nhưng chẳng ai hỏi mua. Với người có nhu cầu ở thật, mức giá gần 5 tỉ đồng cho một căn chung cư diện tích không lớn, vị trí xa trung tâm thành phố là quá cao. Còn với nhà đầu tư, tỷ suất cho thuê quá thấp (chỉ khoảng 1,2%/năm) khiến nó trở thành một lựa chọn không hấp dẫn.

Thế là, tôi mắc kẹt hoàn toàn. Đành phải bấm bụng vừa cho thuê, vừa "gồng" lãi mỗi tháng, với tâm trạng nặng trĩu khi nghĩ đến 15 năm trả nợ phía trước. Áp lực tài chính này còn kéo theo căng thẳng trong gia đình. Vợ chồng tôi phải về ở tạm cùng bố mẹ để tiết kiệm chi phí, trong khi căn hộ mình mua lại để cho người khác thuê. Sự bế tắc và mệt mỏi cứ thế chồng chất.

Nhìn lại, tôi ước giá như mình đừng quá vội vàng. Ước giá như mình đã tìm hiểu kỹ hơn về các điều khoản hợp đồng, đặc biệt là cách tính thời gian ân hạn và cơ chế lãi suất. Quan trọng nhất, tôi nhận ra bài học xương máu: tuyệt đối không đặt bút ký vào bất kỳ hợp đồng mua bán nào nếu bản thân chưa có một nền tảng tài chính thực sự vững chắc, đủ sức chịu đựng những rủi ro và biến động ngoài dự tính.

Mua nhà theo dự án tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, từ chậm tiến độ, thay đổi chính sách ngân hàng cho đến sự không tương xứng giữa giá mua và giá thuê thực tế. Nếu không có dự phòng tài chính dồi dào, bạn có thể bị "vỡ kế hoạch" ngay lập tức, và gánh nặng có thể kéo dài hàng chục năm, đè nặng lên cả cuộc sống và hạnh phúc gia đình.

Hoa Trăm (phường Tân Hưng, TPHCM)