Mua chung cư nhớ xem hạn sử dụng

Hôm qua, tôi đi cà phê với một người em họ. Cậu ấy hào hứng khoe vừa xuống tiền cọc một căn hộ chung cư tầm trung ở quận ven. Câu đầu tiên cậu ấy nói với tôi: "Em chốt căn này vì sale cam kết sổ hồng vĩnh viễn".

Tôi nhìn cậu ấy, khẽ thở dài. Cái khái niệm "sổ hồng vĩnh viễn" mà cậu ấy tin tưởng thực chất đang bị hiểu sai bản chất pháp lý. Không ít người xuống tiền mua chung cư với kỳ vọng để lại một căn hộ nguyên vẹn cho con cháu, mà quên mất rằng sau 50-70 năm, con cháu nhận được có thể chỉ là một suất tái định cư hoặc khoản tiền bồi thường khi tòa nhà buộc phải tháo dỡ do xuống cấp. Sự ngộ nhận về quyền "sổ hồng vĩnh viễn" còn khiến nhiều người lầm tưởng rằng Nhà nước hoặc chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm xây mới lại hoàn toàn cả tòa nhà mà họ không phải mất thêm bất cứ chi phí nào, dẫn đến việc thiếu chuẩn bị tài chính cần thiết cho các kịch bản cải tạo hoặc làm mới lại dự án trong tương lai

Tuy nhiên, theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023, chúng ta cần tách bạch hai khái niệm:

Quyền sử dụng đất (đất xây chung cư): Theo Khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai 2024, thời hạn giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án thường là 50 năm hoặc 70 năm. Tuy nhiên, điểm mấu chốt nằm ở chỗ: Khi dự án nhà ở để bán, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Tức là phần đất chung của tòa nhà sẽ thuộc sở hữu lâu dài của cư dân, không bị thu hồi khi hết 50 năm dự án.

Thời hạn sử dụng công trình (tòa nhà chung cư): Đây mới là thứ có thời hạn. Theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Không có tòa nhà nào đứng vững mãi mãi; tùy vào cấp công trình mà tuổi thọ có thể là 50 năm, 70 năm hoặc hơn.

Cái khái niệm "sổ hồng vĩnh viễn" cho chung cư đang được nhiều người hiểu chưa đúng

Như vậy, cái "sổ hồng vĩnh viễn" mà mọi người hay gọi thực chất là quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, còn bản thân căn hộ (phần công trình xây dựng) chắc chắn có thời hạn sử dụng.

Vậy nếu hết thời hạn sử dụng công trình, người mua sẽ như thế nào? Đây chính là băn khoăn của rất nhiều người. Theo quy định tại Chương V Luật Nhà ở 2023, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ (cấp D), cơ quan chức năng sẽ kiểm định:

Nếu còn an toàn: Tiếp tục được sử dụng theo thời hạn trong kết luận kiểm định.

Nếu không còn an toàn: Phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng mới. Lúc này, vì cư dân có quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, nên các chủ sở hữu căn hộ có quyền: tự quyết định việc cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư, được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc ở địa điểm khác, được bồi thường quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo quy định (nếu không có nhu cầu tái định cư).

Công trình có tuổi thọ nhưng sao giá chung cư cứ tăng? Thực tế giá trị chung cư nằm ở giá trị khai thác và vị trí. Trong 20-30 năm đầu, đó là tài sản tạo ra dòng tiền hoặc phục vụ cuộc sống tốt. Tuy nhiên, nếu bạn mua một căn hộ cũ đã qua sử dụng 40 năm với suy nghĩ "để đời", đó có thể là một tính toán sai lầm. Khi tuổi thọ công trình còn lại càng ngắn, giá trị chuyển nhượng thường chững lại vì chi phí bảo trì tăng cao và tâm lý e ngại việc phá dỡ trong tương lai gần.

Để không ngộ nhận bởi cụm từ "sổ hồng vĩnh viễn", bạn cần ghi nhớ 3 điều:

Một, kiểm tra kỹ "thời hạn sử dụng" trên sổ hồng hoặc hợp đồng. Theo Điều 45 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư phải công khai minh bạch thông tin về dự án. Hãy xem đất được giao là đất ở (lâu dài) hay đất thương mại dịch vụ (chỉ có thời hạn 50 năm, hết hạn phải gia hạn và nộp tiền).

Hai, hỏi rõ về cấp công trình. Dự án được xây dựng theo tiêu chuẩn cấp mấy? Thời hạn sử dụng theo thiết kế là bao nhiêu năm? Đừng chỉ nghe lời hứa suông của môi giới, hãy yêu cầu xem các văn bản pháp lý của dự án.

Ba, cảnh giác với giá rẻ bất thường. Những căn hộ có giá thấp hơn mặt bằng chung 20-30% thường rơi vào trường hợp đất thuê có thời hạn (không phải đất ở lâu dài). Khi hết thời hạn, việc gia hạn và đóng thêm tiền sử dụng đất sẽ là một gánh nặng tài chính không nhỏ.

Chung cư vẫn là lựa chọn tốt cho các gia đình trẻ tại các đô thị lớn. Nhưng hãy mua với sự hiểu đúng để định giá chính xác và không thất vọng về sau.

Ngô Đăng Khoa (xã Phước Kiểng, TPHCM)