Mua căn hộ cũ phải đủ tỉnh táo

Năm 2020, thời điểm tôi quyết định mua nhà, bài toán tài chính khiến tôi phải đắn đo rất nhiều. Một căn chung cư mới xây tại các quận vùng ven thời điểm đó đã không còn giá dưới 2 tỉ đồng. Với số vốn khiêm tốn, tôi đã lựa chọn căn hộ tại quận Bình Tân trước đây, đã xây dựng được 13 năm, diện tích 59m² với mức giá “mềm” chỉ 1,250 tỉ đồng.

Với bản tính cầu toàn, tôi đã hình dung ngay về một “bản thiết kế” riêng. Căn hộ cũ chỉ có khung nhà, thiết kế lỗi thời, tường sơn cũ kỹ, nhà vệ sinh xuống cấp. Tôi đã không ngần ngại chi hơn 200 triệu đồng để “hô biến”: làm mới toàn bộ nội thất từ tủ bếp, giường, tủ quần áo, kệ tivi, tủ thờ; làm lại tolet; sơn lại tường; lót sàn gỗ công nghiệp; thậm chí làm lại ban công để trồng cây xanh mát.

Mọi thứ thực sự tinh tươm và đẹp như mơ. Nhưng “cái giá” của sự tinh tươm ấy không chỉ dừng lại ở 200 triệu đồng. Đó là lúc tôi nhận ra, mua nhà cũ không chỉ là mua bốn bức tường và phần thô, mà là mua cả “căn bệnh” của tòa nhà.

Vấn đề đầu tiên ập đến ngay sau khi dọn về ở. Gia đình tầng dưới lên khiếu nại hai lần vì ban công và toilet nhà tôi bị thấm xuống. Dù đã thuê thợ tới trét lại đường ron, nhưng cảm giác bất an mỗi khi sử dụng nước vẫn luôn thường trực.

Mua chung cư đã xây từ 20 năm, bạn nên chuẩn bị tài chính cho những chi phí phát sinh sau này

Nhưng đó chưa phải là cực hình. “Cơn ác mộng” thực sự đến từ hệ thống thang máy. Chung cư đã hơn 10 năm, hệ thống thang máy bảo trì không tốt, liên tục rơi vào tình trạng “thay nhau hư”. Thời điểm tôi dọn về ở vào năm 2020 thì vài tháng thang máy mới hư 1 lần. Nhưng sau vài năm, từ năm 2024 đến nay, tần suất thang máy hư nhiều hơn. Có khi vừa sửa thang bên trái thì thang bên phải hỏng. Nỗi ám ảnh kẹt thang đã xảy ra không ít lần với cư dân. Những buổi sáng đi làm hay chiều tối tan tầm, việc chờ thang máy với chỉ một bên hoạt động thực sự là cực hình với một chung cư đông đúc có hàng trăm cư dân đang ở.

Nhiều gia đình ở tầng thấp như tôi (từ lầu 6 trở xuống) đành chọn cách đi bộ. May mắn là thang bộ được thiết kế thoáng, rộng và sạch sẽ, phần nào bù đắp lại sự bực dọc.

Khi cư dân tập hợp phàn nàn, Ban quản lý chỉ biết lắc đầu với lý do “không đủ kinh phí thay thang máy mới vì nhiều cư dân không chịu đóng tiền”. Phí quản lý ở đây 2 triệu đồng/năm (chưa gồm xe, điện, nước), vậy mà vẫn tồn đọng nhiều hộ nợ nhiều năm. Ngay cả việc đóng thêm chi phí lắp hệ thống mật khẩu cho thang máy để đảm bảo an ninh, cư dân cũng không đồng thuận. Cái vòng luẩn quẩn “thiếu tiền – xuống cấp – không ai chịu đóng” cứ thế kéo dài.

Sau ngần ấy năm, tôi ngẫm ra một điều: nếu coi mua nhà là một kênh đầu tư, thì chung cư cũ khiến bài toán lợi nhuận bị bào mòn nghiêm trọng. Mức độ tăng giá của căn hộ rất chậm, mỗi năm chỉ tăng thêm khoảng 100 triệu đồng, không thể bắt kịp mặt bằng chung. Và điều quan trọng là khi muốn bán đi, phần nội thất tôi đã sửa chữa hơn 200 triệu đồng kia hầu như không được người mua sau định giá đúng. Với họ, nếu chung cư đã cũ thì nội thất đó cũng chỉ là đồ cũ, trị giá chưa bằng một nửa số tiền tôi đã bỏ ra.

Nhìn lại, tôi thấy rõ ràng rằng, nếu mục tiêu là sinh lời, hãy tránh xa chung cư cũ, đặc biệt là những dự án đã gần 20 năm. Có những chung cư 30-40 năm, thậm chí không còn ban quản trị, sự xuống cấp ở mức báo động và các tiện ích xung quanh rất hạn chế.

Từ câu chuyện của mình, tôi xin rút ra một vài kinh nghiệm để các bạn có ý định “mua nhà cũ” có thể tránh được “bực vào thân”:

Kiểm tra hệ thống thang máy và kỹ thuật hạ tầng: Đừng chỉ ngắm căn hộ. Hãy chờ ở sảnh 30 phút vào giờ cao điểm để xem thang máy có hoạt động ổn định không. Hỏi ban quản lý về tuổi thọ thang máy, chi phí bảo trì và tình hình thu phí bảo trì của cư dân. Thang máy thường xuyên hư hỏng là “bệnh nan y” của chung cư cũ.

Khảo sát vấn đề thấm dột và kết cấu: Điều này cực kỳ quan trọng. Không chỉ xem nhà mình, hãy hỏi chuyện người ở tầng dưới xem có bị thấm ngược từ nhà trên xuống không. Hãy kiểm tra trần nhà vệ sinh, khu vực ban công, tường đầu hồi của các căn hộ xung quanh. Nếu có thể, hãy yêu cầu xem biên bản họp ban quản trị để nắm rõ các vấn đề tồn đọng.

Đánh giá năng lực Ban quản trị và tinh thần cư dân: Một chung cư xuống cấp nhanh hay chậm phụ thuộc rất lớn vào yếu tố này. Hãy thử trò chuyện với một vài cư dân lâu năm. Nếu thấy tỷ lệ nợ phí quản lý cao, hoặc cư dân thiếu sự đồng thuận trong các vấn đề chung, đó là dấu hiệu cực kỳ đỏ.

Tính toán chi phí thực tế: Đừng lấy giá mua ban đầu làm chuẩn. Hãy cộng thêm chi phí cải tạo (thường dao động từ 200-500 triệu đồng tùy diện tích), phí quản lý hàng năm, và đặc biệt là chi phí khi căn hộ khó tăng giá và khó bán lại.

Mua nhà cũ để ở, nếu bạn tìm được căn hộ có kết cấu tốt, ban quản lý mạnh và không quá quan trọng yếu tố sinh lời, đó vẫn có thể là lựa chọn hợp lý. Nhưng nếu bạn là người cầu toàn, ưa tiện nghi hiện đại và mong muốn khoản đầu tư của mình sinh lời ổn định, hãy thận trọng. Đừng để việc “lột xác” căn hộ chỉ dừng lại ở lớp sơn mới bên trong, mà lại bỏ qua những hư hỏng kỹ thuật của cả tòa nhà. Bởi suy cho cùng, một căn hộ đẹp mà thang máy ngày nào cũng hư, hay nhà dưới ngày nào cũng gõ cửa, thì cảm giác sẽ bực bội, khó chịu...

Văn Mỹ (phường An Lạc, TPHCM)