Ít người mua nhưng giá căn hộ vẫn tăng

Dự án bất động sản TT AVIO ở phường Dĩ An, TPHCM của liên doanh Cosmos Initia, TT Capital và Koterasu Group đã giới thiệu dự án vào cuối năm 2024 với mức giá khởi điểm khoảng 30 triệu đồng/m² (1,25 tỉ đồng/căn). Đến tháng 3/2025, chủ đầu tư tiếp tục mở bán căn hộ với mức giá tăng lên 32 triệu đồng/m². Tháng 6/2025, chủ đầu tư tiếp tục mở bán đợt hàng tiếp theo với mức giá khoảng 37 triệu đồng/m² chưa bao gồm VAT. Chủ đầu tư đưa ra chính sách mới là người mua nhà chỉ cần trả góp 9 triệu đồng mỗi tháng cho đến khi nhận nhà, không cần vay.

Cuối năm 2024, Tập đoàn Lê Phong rao bán căn hộ trong dự án bất động sản The Emerald 68 ở phường Lái Thiêu, TPHCM với mức giá 50 triệu đồng/m². Sau 3 lần mở bán, giá bán nay tăng lên 60-62 triệu đồng/m². Kèm theo đó, chủ đầu tư có chính sách mới: chỉ cần đóng 10% giá căn hộ và ký hợp đồng mua bán, còn lại trả góp đến quý II/2027, ngân hàng cho vay 70%, ân hạn gốc và miễn lãi trong 3 năm.

Dự án Khải Hoàn Prime, xã Hiệp Phước, TPHCM ra mắt thị trường từ năm 2019, nay vẫn đang rao bán với gía tăng gấp đôi

Theo Bộ Xây dựng, cả nước có hơn 25.294 sản phẩm bất động sản tồn kho, gồm 11.700 nền đất, 10.290 nhà riêng lẻ và 3.287 căn hộ chung cư. Theo Công ty Nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, trong quý II/2025, TPHCM có khoảng 5.400 căn hộ được chào bán sơ cấp (chưa bị mua đi bán lại) nhưng chỉ có 1.600 căn là hàng mới mở bán lần đầu, còn lại là hàng tồn kho từ các đợt mở bán trước. Tính chung trong 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung sơ cấp ở TPHCM là 6.800 căn nhưng có tới 5.100 căn là hàng tồn kho, chiếm 75%.

Chuyên gia tài chính bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng, từ đầu năm 2024, thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi nhờ các bộ luật liên quan đến bất động sản được Quốc hội thông qua, cộng với việc công bố bảng giá đất mới, dự án đầu tư công vào hạ tầng tăng mạnh, tâm lý nhà đầu tư lạc quan hơn. Tuy nhiên, giá bán căn hộ trong các đợt sau thường tăng khoảng 20% so với đợt đầu (ví dụ từ 45 triệu đồng/m² lên 55 triệu đồng/m², hoặc từ 53 triệu đồng/m² lên 65 triệu đồng/m²) do chi phí quản lý, lãi vay, giá xây dựng, giá đất tăng.

Ông nhận định: “Việc tăng giá vừa bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư, vừa đảm bảo lợi nhuận cho người mua sớm. Hệ quả là tính thanh khoản căn hộ sơ cấp ở các dự án bất động sản gần hoàn thiện hoặc đã bàn giao giảm”. Cũng theo ông Lê Quốc Kiên, khi dự án càng gần hoàn thiện, tính thanh khoản sơ cấp lại càng giảm do nhà đầu tư thường thích mua căn hộ ở giai đoạn đầu để kiếm khoản tiền chênh lệch. Lúc này, thị trường sơ cấp phụ thuộc vào người mua ở thực nhưng nhóm này lại thận trọng do kinh tế vẫn bất ổn và giá bán bị đẩy cao.

Thêm vào đó, các sản phẩm tồn kho thường có nhược điểm, như nằm ở các tầng được cho là không may mắn, gần khu vực ồn ào như thang máy hay phòng rác, hướng nắng nóng, nhiều bụi hoặc có diện tích lớn. Trong khi đó, các dự án mới mở bán thường cung cấp nhiều sự lựa chọn hơn về vị trí, hướng, diện tích và thiết kế. Tâm lý thích cái mới cũng làm giảm sức hút của căn hộ trong dự án cũ.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến chủ đầu tư dự án bất động sản mở bán nhiều lần là do giá bán quá cao so với mặt bằng thu nhập chung, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực. Để xử lý hàng tồn, chủ đầu tư và đơn vị phân phối thường “làm mới” chiến dịch tiếp thị bằng những đợt mở bán thứ hai, thứ ba kèm lời rao về những “ưu đãi đặc biệt”. Đây thực chất chỉ là rao bán lại sản phẩm cũ dưới vỏ bọc mới chứ không phải mở bán đợt mới.

“Việc chia nhỏ giỏ hàng và bán theo từng đợt là một chiến lược marketing quen thuộc thời thị trường bất động sản còn sôi động. Nhưng hiện nay, chiến lược này không còn phát huy hiệu quả. Người mua nhà để đầu tư ngày càng tỉnh táo và nhận ra rằng rất khó kiếm được lời từ bất động sản” - ông Trần Nguyên Đán phân tích.

Bích Trần