Giá căn hộ vượt nhà phố: Xu hướng hay nghịch lý?

Giá căn hộ leo thang

Ông Trần Khánh Quang - chuyên gia bất động sản - chỉ ra rằng trong 1-2 năm gần đây, thị trường căn hộ tại TPHCM ghi nhận mức tăng giá 20-30%, thậm chí một số dự án tăng tới 50%. Ngược lại, giá nhà phố hầu như “dậm chân tại chỗ”, chỉ nhích 1-2% trong cùng giai đoạn. Diễn biến này khiến không ít dự án căn hộ hiện có giá bán cao ngang, thậm chí vượt giá nhà phố cùng khu vực tạo ra một nghịch lý trên thị trường.

Hiện nay giá căn hộ ngày càng tăng mạnh khiến nhiều khu vực cao hơn cả giá nhà phố hiện hữu

Ông Quang cho rằng, nguyên nhân chính là do người mua ngày càng chuộng căn hộ vì đáp ứng được nhu cầu hiện đại, an ninh và hệ thống tiện ích khép kín, trong khi nguồn cung loại hình này lại ngày càng khan hiếm. Đặc biệt, từ 2021 đến nay, thị trường TPHCM gần như vắng bóng căn hộ bình dân. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp, khiến mặt bằng giá bị đẩy lên cao.

Thực tế, mức giá phổ biến tại TPHCM hiện dao động 80-100 triệu đồng/m². Những dự án còn ở mức 40-60 triệu đồng/m² hầu hết nằm ở vùng ven hoặc dịch chuyển sang các tỉnh lân cận. Điển hình là khu vực Bình Dương (trước đây), nơi vốn từng có mặt bằng giá ổn định nhưng nay cũng tăng mạnh vì lực cầu lớn.

Một yếu tố quan trọng khác là chính sách tín dụng và tâm lý thị trường. Hiện các ngân hàng thường ưu tiên cho vay đối với căn hộ dự án, tỉ lệ vay có thể đạt 70-80% giá trị tài sản. Ngược lại, nhà phố thường chỉ được vay 50-60%. Cộng thêm tiến độ thanh toán linh hoạt do chủ đầu tư đưa ra, người mua dễ dàng tiếp cận căn hộ hơn nhiều so với nhà phố.

Tình trạng khan hiếm nguồn cung đã kéo dài nhiều năm qua, dù đã có nhiều chính sách tháo gỡ từ Chính phủ nhưng vẫn chưa được cải thiện đáng kể, do đó, một số chủ đầu tư đã lợi dụng cơ hội này để nâng giá bán. Nếu xu hướng này tiếp tục, phải mất khoảng 5 năm nữa thị trường mới có thể chững lại.

Trong khi đó, giá nhà phố vẫn gần như đứng yên hoặc tăng rất chậm, thanh khoản cũng chậm một phần vì từng bị bán tháo, cắt lỗ sâu vào năm 2022. Điều này tạo ra khoảng cách giá bất hợp lý giữa căn hộ và nhà phố dù giá trị nhà phố cao hơn giá trị căn hộ.

“Nghịch lý” không hẳn bất thường

Ở một góc nhìn khác, chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân cho rằng hiện tượng căn hộ có giá vượt nhà phố tuy đáng chú ý nhưng không hẳn bất thường. Với những dự án căn hộ cao cấp nằm ở trung tâm TPHCM, việc được định giá cao hơn nhà phố là điều hoàn toàn dễ hiểu. Vị trí đắc địa, hạ tầng kết nối thuận tiện, tiện ích khép kín và chất lượng dịch vụ cao cấp khiến nhiều căn hộ mang lại trải nghiệm sống vượt trội so với nhà phố riêng lẻ.

Theo ông Nhân, điều bất thường nằm ở cấu trúc nguồn cung mất cân đối. Tỉ trọng căn hộ trung và cao cấp hiện chiếm áp đảo, trong khi phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền và bình dân gần như vắng bóng. Điều này dẫn đến mặt bằng giá bị đẩy méo mó, thậm chí một số dự án còn “thổi giá” nhờ tâm lý đầu tư kỳ vọng thị trường tăng trưởng.

Cũng theo ông Nhân, giá căn hộ ngày càng tăng cao một phần là giá trị thực, vì quỹ đất trung tâm khan hiếm và chi phí phát triển dự án rất cao. Nhưng vẫn có yếu tố “thổi giá” do kỳ vọng thị trường. Khi cầu tăng, một số chủ đầu tư tận dụng cơ hội định giá cao hơn mức hợp lý. Chính điều này khiến giá căn hộ ở một số khu vực tăng quá nhanh, tạo ra khoảng cách bất hợp lý so với nhà phố loại hình vốn được xem có giá trị đất nền cao hơn.

Do đó, người mua cần tỉnh táo so sánh chi phí và lợi ích dài hạn, không nên chỉ nhìn vào lớp vỏ tiện ích hào nhoáng. Nếu chạy theo tâm lý đám đông, rủi ro sẽ rất lớn khi thị trường điều chỉnh hoặc khi nguồn cung được bơm trở lại.

Bích Trần