Giấc mơ an cư: cánh cửa nào cho số đông?

Thủ tướng Phạm Minh Chính nêu rõ: Chính phủ quyết tâm xây dựng, phát triển thị trường bất động sản ổn định, an toàn, lành mạnh, công khai, minh bạch - Ảnh: VGP/Nhật Bắc

“Phải trả lời được câu hỏi tại sao giá nhà chung cư lại cao và cao mãi” - phát biểu của Thủ tướng Phạm Minh Chính không chỉ là một chỉ đạo điều hành. Thực chất đây là lời đánh động vào điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam khi không giải được bài toán an cư cho số đông. Giấc mơ sở hữu nhà ở, vốn là nhu cầu cơ bản nhất của người dân đô thị dường như ngày càng rời xa, trong khi giá nhà ở liên tục leo thang bất chấp thu nhập trung bình chỉ tăng ở mức khiêm tốn.

Ở đây, ta có thể dùng hệ số giá nhà/thu nhập theo định nghĩa của Numbeo (nền tảng dữ liệu về chi phí sống Numbeo, trụ sở tại Serbia) là một thước đo nhất quán. Chỉ số này thể hiện số năm thu nhập ròng của một hộ gia đình cần để mua một căn hộ tiêu chuẩn 90m², với giá/m² lấy trung bình giữa khu trung tâm và ngoài trung tâm. Numbeo cũng ước lượng hộ gia đình - 1,5 x lương ròng bình quân (giả định 50% phụ nữ tham gia lực lượng lao động). Nói gọn, chỉ số này đo bao nhiêu năm thu nhập sau thuế cho một căn 90m², không tính lãi vay, thuế trước bạ hay chi phí bảo trì.

Theo cùng thước đo đó, được cập nhật 2025, TPHCM ở mức 29,64 năm. Đây là một ngưỡng rất căng thẳng với người mua ở thực. Hồng Kông (Trung Quốc) cũng ở vùng tương tự với 28,93 năm, trong khi Đài Bắc (Trung Quốc) là 33,92 năm. Ở Trung Quốc đại lục, con số này đối với Bắc Kinh là 37,19 năm và Thượng Hải là 35,73 năm - leo lên nhóm khó nhất thế giới.

Ngược lại, một số thị trường nói tiếng Anh vốn được coi là “đắt” lại cho thấy bức tranh dịu hơn: chỉ số này đối với London là 18,81 năm, Sydney là 12,58 năm, Vancouver là 12,81 năm. Singapore (tính toàn quốc) khoảng 21,21 năm.

Có thể nói TPHCM đang đứng trong nhóm đắt đỏ bậc cao của châu Á, sát Hồng Kông và chỉ “dễ thở” hơn đôi chút so với Đài Bắc, Bắc Kinh hay Thượng Hải.

Hàng ngàn người xếp hàng bốc thăm 150 suất mua nhà ở xã hội tại Hà Nội - Ảnh: Lê Quân

Trở lại Việt Nam, vì sao giấc mơ an cư cứ lùi? Trước hết là lệch cung theo biên lợi nhuận. Nhiều năm nay, nguồn hàng mới ở 2 đô thị lớn là TPHCM và Hà Nội nghiêng hẳn về cao cấp, trong khi phân khúc vừa túi tiền và nhà ở xã hội phụ thuộc lớn vào đất sạch, hạ tầng và thủ tục. Khi phần lớn sản phẩm được thiết kế cho người có khả năng chi trả cao, mặt bằng giá tự khắc bị kéo lên. Kế đến là giá vốn thể chế. Một dự án đi qua vòng đời dài với vô số khâu, mỗi tháng chậm là mỗi tháng lãi vay và phần bù rủi ro pháp lý được cộng vào giá bán. Sau cùng là dữ liệu mờ khi không có bảng chỉ số thường kỳ về giá trung vị, chênh lệch giữa bán lần đầu và mua bán lại, vòng quay, tồn kho theo phân khúc. Khi thiếu số liệu, thị trường sống bằng đồn đoán, mở bán theo đợt, găm hàng để tạo cảm giác khan hiếm.

Lối ra có lẽ không phải là vài gói hỗ trợ tức thời rồi đâu lại vào đấy. Lối ra là thiết kế lại đường đi của một mét vuông từ đất đến chìa khóa. Việc đầu tiên là kéo chi phí thể chế xuống bằng kỷ luật thời gian. Mỗi khâu trong quy trình phê duyệt, giao đất, bồi thường, thẩm định, nghiệm thu phải có thời hạn cứng, có trách nhiệm cá nhân, có cơ chế mặc nhiên thông qua khi quá hạn không có ý kiến chính đáng. Chỉ cần cắt nửa thời gian làm thủ tục, một phần chi phí tài chính sẽ tự biến mất khỏi giá thành.

Việc thứ hai là phải cố định được 2 đầu vào là đất và vốn. Dành quỹ đất rõ ràng cho nhà giá hợp lý, tổ chức thi công theo chuẩn để tiết kiệm theo quy mô, bán đúng đối tượng với điều kiện chuyển nhượng chặt chẽ. Công bố công khai một ngưỡng mục tiêu cho hệ số giá trên thu nhập của nhà đại chúng, coi đó là mỏ neo chính sách để mọi bên cùng hướng tới. Bài học Singapore cho thấy cách thức này có thể giữ khả năng chi trả qua nhiều chu kỳ.

Việc thứ ba là làm sâu 2 thị trường bị bỏ quên là nhà cho thuê dài hạn và nhà đã qua sử dụng. Nhà cho thuê cần được thúc đẩy bằng ưu đãi thuế, bảo hiểm cho hợp đồng thuê, chuẩn mẫu hợp đồng, hỗ trợ phát triển dự án cho thuê dài hạn chất lượng tốt. Nhà cũ cần hệ sinh thái giao dịch trơn tru, sản phẩm tín dụng sửa chữa và nâng cấp, tiêu chuẩn kỹ thuật rõ ràng để người mua an tâm. Khi thuê, mua cũ và mua mới đều là những bậc thang rõ ràng và minh bạch, áp lực phải mua bằng mọi giá sẽ giảm.

Việc thứ tư là kỷ luật hóa dữ liệu và kỳ vọng. Cần công bố định kỳ chỉ số giá trung vị theo quận, hệ số giá trên thu nhập, tỉ lệ hấp thụ, vòng quay, tồn kho, chênh lệch giá giữa bán lần đầu và mua bán lại. Song song là các hàng rào kỹ thuật như phong tỏa tiền mua theo tiến độ thi công, thuế đối với giữ hàng kéo dài, xử lý dứt điểm dự án treo. Khi thị trường buộc phải vận hành dưới ánh sáng số liệu, kỳ vọng giá tự điều chỉnh về gần thực tế.

Không một giải pháp nào trong số này là dễ, nhưng tất cả đều khả thi nếu coi chỗ ở là hạ tầng xã hội thiết yếu chứ không phải là danh mục đầu tư cho một số ít. Những con số ở TPHCM, Hồng Kông, Sydney, Tokyo, Đài Bắc hay Singapore cho thấy có nơi trượt xa vì để thị trường tự dẫn dắt, cũng có nơi kìm được đà bằng một kênh cung dành cho số đông và kỷ luật dữ liệu minh bạch. Con đường Việt Nam chọn sẽ quyết định giấc mơ an cư của hàng triệu người là câu chuyện có thể làm được, hay chỉ là lời hứa mãi treo ở phía trước.

Lê Hoài Việt