Giấc mơ an cư vẫn xa vời khi giá nhà luôn ở trên trời

Với giá nhà và mức thu nhập chênh lệch như hiện nay, người trẻ rất khó có cơ hội mua được căn hộ chung cư ở TPHCM - Ảnh: Phùng Huy (chụp ở chung cư Tô Hiến Thành, quận 10)

Khó trả nổi nợ

Hiện có khoảng 10 ngân hàng triển khai các gói vay ưu đãi dành cho người trẻ với mức lãi suất hấp dẫn: 4,5%/năm (HDBank), 3,88%/năm (LPBank), 3,99%/năm (SHB và PVcomBank), 5,5%/năm (ACB).
Khi tìm hiểu, chị Kim Ngân mới biết, lãi suất ưu đãi này chỉ được áp dụng trong 3 tháng đầu, sang tháng thứ tư thì thả nổi theo thị trường, thường vượt mức 10%/năm. Riêng BIDV áp dụng lãi suất 5,5%/năm cố định trong 3 năm đầu, sau đó điều chỉnh theo lãi suất huy động cộng với biên độ 3%/năm, nhưng người vay phải có thu nhập cao, mua nhà trong dự án bất động sản đã có sổ đỏ hoặc nằm trong danh sách liên kết với ngân hàng.

Tìm hiểu về giá nhà, chị Kim Ngân càng thất vọng hơn. Giá căn hộ 67m² trong khu nhà ở xã hội Vĩnh Lộc D’Gold (huyện Bình Chánh, hoàn thành từ năm 2018) là 1,25 tỉ đồng. Giá căn hộ 62m² trong khu nhà ở xã hội Thủ Thiêm Greenhouse (TP Thủ Đức) là 1,75 tỉ đồng. Giá căn hộ 67m² trong chung cư đã xây trên 10 năm ở quận Bình Tân khoảng 1,7 tỉ đồng, còn căn hộ 67m² trong chung cư được xây cách đây 5-7 năm là từ 2,5-4 tỉ đồng.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) - cho hay, giá nhà ở các thành phố lớn tăng mạnh trong những năm gần đây. Hiện tại, giá căn hộ chung cư thứ cấp (đã được mua đi bán lại) ở TPHCM và TP Hà Nội khoảng 50 triệu đồng/m², còn giá căn hộ trong chung cư mới khoảng 70 triệu đồng/m². Tuy nhiên, căn hộ loại này rất hiếm mà phổ biến là căn hộ cao cấp, có giá trên 100 triệu đồng/m². Như vậy, căn hộ 60m² giá rẻ cũng 3 tỉ đồng, cao cấp 6 tỉ đồng. Với giá này, người có thu nhập trong khoảng 15-25 triệu đồng/tháng rất khó mua nổi.

Theo ông, các ngân hàng đang có gói vay với lãi suất ưu đãi 3 - 5% trong 3-6 tháng đầu và cũng có các gói vay với lãi suất cố định dài hạn 8 - 9%/năm. Để mua được căn hộ rẻ nhất thị trường (giá từ 1,7-2,5 tỉ đồng/căn), nếu được vay 70% giá trị căn hộ, người mua nhà phải vay từ 1,2-1,75 tỉ đồng. Nếu vay gói có lãi suất ưu đãi 4% trong 6 tháng đầu, người vay cần trả tiền gốc và lãi từ 9-13 triệu đồng/tháng; sau đó, lãi suất tăng lên 10%/năm, số tiền cần trả cho ngân hàng là 14-21 triệu đồng/tháng trong suốt 4 năm tiếp theo; bước sang năm thứ sáu, số tiền gốc và lãi cần trả là 11-18 triệu đồng/tháng. Để mua căn hộ trong chung cư mới, cao cấp hơn, người mua nhà cần vay 2,5 tỉ đồng (tương đương 70% trị giá căn hộ), số tiền phải trả trung bình 27-30 triệu đồng/tháng trong suốt 20 năm.

Do đó, ông Nguyễn Văn Đính khuyên, trước khi quyết định vay mua nhà, người trẻ cần cân nhắc kỹ về khả năng trả nợ. Có thể chọn mua nhà ở ngoại thành để có giá rẻ hơn và nên dành dụm sẵn số tiền bằng 30 - 50% trị giá căn nhà để giảm mức vay, từ đó giảm áp lực trả nợ, đồng thời nên chủ động tìm kiếm thêm nguồn thu nhập để đảm bảo an toàn tài chính trong dài hạn.

Người mua nhà tìm hiểu về giá căn hộ trong một dự án bất động sản ở tỉnh Bình Dương vào tháng 3/2025 - Ảnh: Bích Trần

Nguồn cung nhà giá rẻ quá khan hiếm

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM - cho rằng, đang có sự mất cân đối nghiêm trọng về cơ cấu sản phẩm trong nguồn cung căn hộ mới. Từ năm 2020 đến nay, phân khúc nhà cao cấp chiếm tỉ trọng lớn, trong khi nhà ở thương mại giá bình dân và nhà ở xã hội lại khan hiếm. Giá nhà liên tục tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của những người có thu nhập trung bình và thấp, bao gồm công nhân, viên chức, cán bộ nhà nước, lực lượng vũ trang…

Ông cho hay, ở TPHCM, số căn hộ thương mại thuộc các dự án đủ điều kiện huy động vốn giảm mạnh, từ 42.991 căn năm 2017 xuống còn 28.316 căn năm 2018, giảm tiếp còn 23.046 căn vào năm 2019, lại giảm còn 16.895 căn vào năm 2020. Năm 2021, số căn hộ dạng này giảm còn 14.443 căn, năm 2022 giảm còn 12.147 căn, năm 2023 tăng lên 17.753 căn nhưng năm 2024 lại giảm còn 1.611 căn.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, Luật Nhà ở năm 2023 chưa quy định cụ thể về cơ chế tổ chức, quản lý và vận hành đối với các nguồn vốn phát triển nhà ở giá rẻ, bao gồm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Do đó, việc thành lập quỹ phát triển nhà ở quốc gia theo chỉ đạo của Tổng bí thư Tô Lâm trong cuộc làm việc với Ban Chính sách, Chiến lược trung ương ngày 24/2 là một giải pháp cần thiết và cấp bách nhằm tạo nguồn lực tài chính bền vững hỗ trợ phát triển nhà giá rẻ.

Theo ông, đây sẽ là yếu tố then chốt giúp tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng an toàn, lành mạnh và bền vững, đồng thời giảm sự phụ thuộc quá mức vào nguồn vốn tín dụng - vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả tổ chức tín dụng lẫn doanh nghiệp. Để triển khai thành công quỹ này, rất cần sự hưởng ứng và tham gia tích cực của các ngân hàng thương mại tùy theo khả năng nguồn lực.

Ông nói: “Một số ngân hàng đã tiên phong công bố gói tín dụng dài hạn 30-35 năm dành cho người trẻ mua nhà, nhưng thời gian để hưởng lãi suất ưu đãi còn khá ngắn. Các ngân hàng cần cân đối nguồn lực để sớm công bố lãi suất cho 5 năm tiếp theo, giúp người vay mua nhà yên tâm, đồng thời cho phép họ được linh hoạt lựa chọn tài sản thế chấp phù hợp, như giấy tờ có giá, số dư tiền gửi, bất động sản đã sở hữu khác hoặc ô tô”.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, mức lãi suất vay dành cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân vẫn còn cao, điều kiện vay khó cũng góp phần làm cho nguồn cung nhà ở xã hội hạn chế. Ông đề xuất, thay vì tập trung xây dựng nhà ở xã hội, cần xem xét công nhận loại hình “nhà trọ cho thuê dài hạn” như một dạng nhà ở xã hội. Theo đó, các cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây dựng nhà trọ cho thuê cũng được hưởng chính sách ưu đãi về tín dụng và thuế tương tự chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để họ xây mới, cải tạo nhà trọ hoặc bổ sung tiện ích phục vụ người thuê.

Bích Trần - Hoa Lài