PNO - Giá nhà, đất liên tục tăng cao nhưng hầu hết giao dịch bán mua diễn ra giữa các nhà đầu tư theo kiểu “lướt sóng” (mua đi bán lại để hưởng chênh lệch) chứ không phải mua để ở. Nguồn vốn tín dụng lại đang đổ mạnh vào địa ốc, gây nguy cơ hình thành “bong bóng bất động sản”.
Rao giá căn hộ "trên trời"
Giá căn hộ trong các chung cư mới đều đắt đỏ dù ở xa trung tâm TPHCM và giá căn hộ trong các dự án bất động sản (BĐS) mở bán sau luôn cao hơn hẳn giá căn hộ trong dự án mở bán trước đó.
Chung cư The Aspira (phường Dĩ An, TPHCM) chỉ mới xây xong 18/30 tầng nhưng căn hộ ở đây đang được rao bán với giá 38 triệu đồng/m2. Căn hộ 55m2, 1 phòng ngủ có giá gần 2,1 tỉ đồng. Căn hộ trong chung cư The Gió Riverside (phường Dĩ An) được chào bán với giá gần 39 triệu đồng/m2, riêng những căn ở tầng trệt có giá gần 46 triệu đồng/m2 (gần 3 tỉ đồng/căn 65m2).
Khoảng 1 năm trước, giá căn hộ trong các chung cư ở phường này như Bcons Polygon, Diamond Boulevard... chỉ 31-34 triệu đồng/m2. Như vậy, sau 1 năm, giá căn hộ đã tăng khoảng 22%.
Ở các chung cư đã bàn giao căn hộ và có người vào ở, mức tăng còn mạnh hơn. Năm 2024, giá căn hộ trong chung cư Phú Đông Sky Garden khoảng 38 triệu đồng/m2, nay lên gần 51 triệu đồng/m2, tăng gần 25%. Năm 2024, căn hộ trong chung cư The Win City thuộc huyện Đức Hòa, tỉnh Long An trước đây có giá 31 triệu đồng/m2 thì nay lên gần 37 triệu đồng/m2. Nghĩa là, dù ở tỉnh, căn hộ 40m2 cũng có giá 1,5 tỉ đồng.
 |
| Giá căn hộ trong chung cư Sunrise City (TPHCM) hiện nay là trên 90 triệu đồng/m2. Giá bất động sản nói chung đang quá đắt đỏ so với thu nhập của đại đa số người dân |
Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), so với năm 2019, giá nhà chung cư ở TP Hà Nội tăng 96,2%, ở TP Đà Nẵng tăng 72,6%, ở TPHCM tăng 56,9%. Mức giá trung bình của căn hộ chung cư ở TP Hà Nội hiện tại là 95 triệu đồng/m2, ở TPHCM là 91 triệu đồng/m2; giá căn hộ trong một số chung cư mới ở 2 thành phố này lên tới 120-150 triệu đồng/m2.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS - cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2025, có gần 90.000 giao dịch BĐS thành công, nhiều gấp đôi so với cùng kỳ năm 2024 dù giá nhà cao hơn. Người mua chủ yếu là giới đầu tư chứ không phải mua để ở. Mức lãi suất cho vay thấp hơn trước đây cũng tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư mua BĐS. Từ năm 2024 đến tháng 9/2025, lãi suất cho vay mua nhà ở khối ngân hàng tư nhân chỉ khoảng 7,2%/năm, riêng lãi suất cho vay trong 3 năm đầu của khối ngân hàng nhà nước dành cho người trẻ mua nhà chỉ 5,5%/năm.
Nguy cơ phát sinh "bog bóng bất động sản"
Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 8/2025, tổng dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS là hơn 4 triệu tỉ đồng, tăng khoảng 19% so với cùng kỳ năm trước và chiếm khoảng 24% tổng dư nợ của toàn ngành kinh tế.
Tiến sĩ Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV - nhận định, vốn tín dụng đổ vào BĐS tăng quá “nóng”, chiếm tỉ trọng quá lớn trong nguồn vốn của nền kinh tế. Trong khi đó, thị trường vốn lại đang quá phụ thuộc vào ngân hàng với tỉ lệ 50 - 55%, còn vốn từ thị trường chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu) chỉ chiếm 15%, gây mất cân đối nghiêm trọng.
“Bài học từ sự lao đao của thị trường BĐS Trung Quốc vẫn còn đó. Tôi đã nhiều lần đề xuất rằng Chính phủ, Quốc hội phải kiểm soát thật tốt thị trường tài chính và thị trường BĐS bởi nếu 2 thị trường này có vấn đề, nó sẽ ảnh hưởng xấu tới nhiều ngành nghề khác”. Tiến sĩ Cấn Văn Lực |
Ông nhận xét, cung cầu BĐS đang mất cân đối nghiêm trọng, giá nhà ở quá cao so với thu nhập. Để mua được căn hộ có giá trung bình, 1 công chức ở Việt Nam phải mất 26 năm trong khi mức trung bình trên thế giới chỉ là 15 năm. Tiến sĩ Cấn Văn Lực kiến nghị sớm hoàn thiện pháp luật về đất đai, BĐS, ngăn chặn đầu cơ, thổi giá, đồng thời phải đa dạng hóa kênh vốn, đưa giá nhà về mức hợp lý để giảm rủi ro cho cả ngân hàng, doanh nghiệp và người dân.
Tiến sĩ Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng - cho rằng, rất khó có khả năng xảy ra tình trạng “vỡ bong bóng” trong năm 2026. Nếu có biến động thì đó chỉ là những “cơn sóng nhỏ” cục bộ, kiểu như một số nhà đầu tư yếu thế buộc phải bán ra và những “đại gia” khác tiếp quản. Theo ông, những vụ “nổ bong bóng BĐS” dẫn đến khủng hoảng kinh tế sâu rộng như ở châu Á năm 1997, ở Mỹ năm 2008 hay ở Việt Nam năm 2011 đều bắt nguồn từ thị trường BĐS đại chúng. Khi đó, mọi người đều tin rằng giá BĐS chỉ lên, không xuống và ai cũng đổ xô mua nhà để kiếm lời.
Về việc giá căn hộ chung cư ở xa trung tâm TPHCM tăng quá cao, ông Đinh Thế Hiển cho rằng, với mức giá 2 tỉ đồng/căn hộ 40 - 50m2, người dân ở địa phương đó sẽ không mua mà sẽ mua lô đất nhỏ để tự xây nhà. Điều này có thể khiến lượng căn hộ chung cư bị dư thừa.
Nên hạn chế tỉ lệ tín dụng đổ vào bất động sản Giá BĐS liên tục tăng cao và cung cầu bị lệch pha nghiêm trọng gây nguy cơ hình thành “bong bóng BĐS”. Nguồn cung tổng thể thì không thiếu nhưng lại thiếu hụt trầm trọng phân khúc nhà có giá phù hợp với túi tiền của đa số người dân. Trong khi đó, các nhà kinh doanh BĐS lại tập trung phát triển mạnh phân khúc nhà ở cao cấp do biên độ lợi nhuận cao hơn và ít chịu những quy định pháp luật phức tạp như nhà ở xã hội. Sự chênh lệch này khiến giá BĐS ở Việt Nam bị đẩy lên gấp 20-30 lần so với thu nhập bình quân mỗi năm của người dân, gây khó khăn lớn cho đại bộ phận dân chúng khi muốn mua nhà để ở. Nếu tình trạng này tiếp diễn, nhu cầu nhà ở thực tế sẽ càng cao trong khi nguồn cung lại không đáp ứng, dẫn đến một cuộc khủng hoảng có thể xem là hiện tượng “vỡ bong bóng BĐS”, gây ra thiệt hại nghiêm trọng cho nền kinh tế. Một trong những giải pháp quan trọng cho vấn đề này là kiểm soát giá nhà và giá đất. Về giá đất, một phần nguyên nhân tăng giá đến từ việc các ngân hàng cho vay để mua đất, vô tình hỗ trợ hoạt động đầu cơ, đẩy giá đất lên cao, từ đó làm tăng giá BĐS nói chung. Ngân hàng Nhà nước cần đưa ra chính sách cho vay mua đất nền chặt chẽ hơn, theo hướng không cho vay mua đất đơn thuần mà chỉ cấp tín dụng khi người mua đất có kế hoạch xây dựng công trình hoặc BĐS trên đó. Lãi suất cho vay mua BĐS ở Việt Nam quá cao (có thể lên tới 12 - 14% sau thời gian ưu đãi) cũng là một yếu tố góp phần vào nguy cơ tạo “bong bóng BĐS”. Lãi suất cao khiến chi phí BĐS bị đẩy lên, khiến nợ xấu ngân hàng gia tăng. Tất cả các yếu tố từ lãi suất cao, nguồn cung hạn chế đến tâm lý đầu cơ đã cộng hưởng, đẩy giá BĐS tăng phi mã. Hậu quả trước mắt là nguy cơ hình thành “bong bóng BĐS” ngày càng rõ rệt. Ngân hàng Nhà nước đã có chỉ đạo hạn chế vốn tín dụng đổ vào BĐS nhưng hiệu quả của chỉ đạo này vẫn cần được đánh giá lại, bởi tổng dư nợ tín dụng BĐS trên toàn hệ thống vẫn ở mức rất cao, khoảng 24%. Trong khi đó, ở các thị trường phát triển như Mỹ, tỉ lệ này chỉ khoảng 10%. Điều đáng lưu ý nữa là tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng Việt Nam lên tới mức 137% GDP. 2 tỉ lệ này cho thấy 2 vấn đề: tín dụng BĐS chiếm tỉ trọng quá lớn; tổng dư nợ ngân hàng đã vượt ngưỡng an toàn so với quy mô nền kinh tế. Do đó, Ngân hàng Nhà nước cần phải có những hành động quyết liệt và hiệu quả hơn để kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng nói chung, đồng thời hạn chế một cách thực chất tỉ lệ tín dụng đổ vào BĐS trên toàn hệ thống trong thời gian tới. Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường tài chính và BĐS toàn cầu |
| Chia sẻ bài viết: |
Nghị quyết vừa được Quốc hội thông qua quy định: dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% người sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi.
Chính phủ cho biết biện pháp này chỉ áp dụng với chung cư cũ nguy hiểm, nhằm bảo vệ tính mạng người dân và đẩy nhanh tiến độ dự án.
Phải nói rằng, khoản nợ mua nhà vừa là áp lực vừa là động lực để hai vợ chồng phấn đấu làm việc tăng thu nhập.
Giá nhà đất leo thang phi mã, sự mất cân bằng nghiêm trọng giữa cung và cầu khiến nhiều chuyên gia lo ngại thị trường ẩn chứa một quả bom hẹn giờ.
Nhiều đại biểu HĐND TPHCM bày tỏ lo ngại khi thông tin nhà ở xã hội trên mạng tràn lan từ cò đất, gây rủi ro cho người thu nhập thấp.
VinCons - thành viên Tập đoàn Vingroup - vừa công bố tuyển dụng 100.000 công nhân xây dựng cho các đại dự án trên cả nước.
Hút bụi thảm, tắm thú cưng, dùng baking soda... là các mẹo đơn giàn để loại bỏ mùi thú cưng trong nhà.
Hùn hạp mua nhà, đóng theo tiến độ rồi bán kiếm lời, tôi và chị họ đã từ tay trắng mua được nhà riêng ở thành phố.
"Bong bóng" bất động sản phân khúc cao cấp trung TPHCM khó xảy ra nhưng có nguy cơ dư thừa nguồn cung căn hộ ở vùng ven.
TPHCM trình HĐND chính sách miễn tiền thuê đất với nhiều mức ưu đãi khác nhau, trong đó dự án phi lợi nhuận và một số lĩnh vực đặc biệt ưu đãi.
Nên thuê dịch vụ vệ sinh trước khi khách đến để nhà cửa tinh tươm, hay đợi tiệc tàn rồi mới gọi người đến “giải cứu”?
Giá bất động sản tăng cao, giấc mơ sở hữu một căn nhà riêng là một bài toán khó, thậm chí là viển vông với nhiều người trẻ.
Niềm vui vỡ òa với cư dân I-Home khi sổ hồng được trao tay ngay trước thềm năm mới 2026, mang đến một cái tết trọn vẹn hơn bao giờ hết.
Mẹ đơn thân giàu có, thu nhập khủng vẫn ở nhà thuê. Vì sao chị lại chọn thuê nhà mà không mua một căn, dù không thiếu tiền?
Không cần một khu vườn ngoài trời rộng lớn, với điều kiện và cách chăm sóc phù hợp, bạn có thể dễ dàng trồng dâu tây trong nhà.
Ngày 8/12, lãnh đạo UBND TP Cần Thơ cho biết, thành phố đang tập trung triển khai thực hiện dự án “Nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 91- đoạn từ Km0-Km7”…
Thu nhập hàng tháng chỉ đủ trả nợ ngân hàng, có tháng tiền kiếm được không đủ trả, phải đi vay bên ngoài làm phát sinh những khoản nợ nhỏ.
Nếu nhà bạn không lớn, vẫn có rất nhiều cách để tạo không khí mùa lễ hội.
