Có phải cứ mua nhà vùng ven là chắc chắn có lời?

Là một người đã dành nhiều năm để nghiên cứu và đầu tư bất động sản, tôi xin mạn phép đưa ra một vài quan sát thực tế tại quận 9 (cũ) và Bình Chánh (cũ) để bạn đọc hình dung, từ đó có thể đưa ra quyết định về việc có nên đầu tư nhà vùng ven hay không.

Nhắc đến quận 9, người ta nghĩ ngay đến khu Đông – nơi dẫn đầu về tốc độ thi công hạ tầng. Không giống như nhiều dự án "treo" ở các khu vực khác, hạ tầng ở đây đã và đang được hình thành rõ nét. Cụ thể, tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) đã chính thức đưa vào vận hành, khai thác, tạo ra một bước đột phá về kết nối giao thông công cộng cho khu vực này. Bên cạnh đó, Vành đai 3 – con đường huyết mạch kết nối toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đi qua Đồng Nai, Bình Dương, Tây Ninh – cũng đang được thi công rầm rộ, dự kiến sẽ hoàn thành vào giữa năm 2026.

Tôi có một người bạn đã mua một căn hộ cao cấp tại một đại đô thị, giá khoảng 3 tỉ đồng cho diện tích 60 m². Trong suốt 5 năm qua, giá căn hộ tại đây tăng tổng cộng 50%, nhưng đáng chú ý là phần lớn mức tăng đó 40% chỉ đến trong 2 năm gần đây, kể từ khi tuyến Metro đi vào vận hành. Trong khi đó, 3 năm trước đó, giá chỉ nhích thêm 10%. Thế nhưng, dù Metro đã chạy, giá cho thuê vẫn chỉ quanh quẩn 5–6 triệu đồng/tháng. Một lần tôi ghé khu này vào buổi tối và nhận thấy tỉ lệ sáng đèn ở các phân khúc cao cấp khá thưa thớt. Cư dân nơi đây chủ yếu là giới trẻ, người làm tại Khu Công nghệ cao, cùng một bộ phận nhà đầu tư mua để cho thuê, nhưng nhìn chung không quá đông đúc.

Mỗi vị trí vùng ven lại phù hợp với khẩu vị đầu tư khác nhau (Ảnh minh hoạ)

Tiềm năng ở đây là có thật. Nhưng nhiều khu vực đất nền vùng sâu vùng xa của quận này đang bị đẩy giá theo hạ tầng Metro, dù thực tế tôi thấy người dân chẳng mấy ai đi bộ 5-7km để ra trạm tàu điện để đi làm. Đây chính là "chiêu bài" mà các môi giới thường dùng: mượn một hạ tầng lớn ở xa để thổi giá cho một mảnh đất không được hưởng lợi trực tiếp.

Còn tại Bình Chánh, từ năm 2021 đã có thông tin sẽ lên quận, tạo ra nhiều đợt sóng đất tại các khu vực như Vĩnh Lộc, Tân Kiên. Tuy nhiên, đến nay, hạ tầng thực tế lại chưa thực sự đồng bộ. Các trục Quốc lộ 1A và Quốc lộ 50 vẫn thường xuyên trong tình trạng ùn tắc. Ngược lại, cư dân của Bình Chánh lại cực kỳ đông đúc. Với diện tích 252 km² và dân số hơn 835.000 người, đây là huyện đông dân nhất TPHCM. Các khu công nghiệp như Lê Minh Xuân, Tân Tạo tạo ra nhu cầu ở thực rất lớn, mỗi năm có khoảng 40.000 người về đây sinh sống. Một người bạn của tôi cũng đầu tư một căn hộ tại khu vực này, giá khoảng 2,6 tỉ đồng/căn 60m² song giá cho thuê lại được 7,5 triệu đồng/tháng. Trong năm năm qua, giá khu này cũng tăng 30-40%, đều đặn theo từng năm dù chưa có Metro.

Qua quan sát thực tế và tham khảo các báo cáo thị trường, tôi xin đưa ra một vài gợi ý. Nhà đầu tư có thể chọn các dự án khu vực quận 9, TP Thủ Đức nếu có nguồn lực tài chính mạnh, chấp nhận mức giá cao (đã phản ánh nhiều kỳ vọng), có thể chờ đợi hạ tầng đồng bộ và dân cư lấp đầy để giá trị tăng mạnh mẽ.

Còn với những dự án khu vực như Bình Chánh, sẽ phù hợp với người thích an toàn, có ngân sách vừa phải, muốn tìm kiếm “giá trị thực” với mức giá còn “mềm”. Nếu đầu tư khu này, có thể tập trung vào khai thác nhu cầu ở thực như xây nhà trọ cho thuê, mua căn hộ bình dân cho thuê để có dòng tiền đều đặn hàng tháng. Đồng thời đầu tư ở khu này cần chấp nhận tốc độ tăng trưởng chậm hơn nhưng bền vững.

Mua nhà vùng ven không có nghĩa là chắc chắn có lời. Lời hay lỗ phụ thuộc vào việc bạn có phân biệt được “tiềm năng” thật sự với “chiêu bài” tạo sóng hay không.

Bạn đừng nên mua chỉ vì nghe câu chuyện “sắp có cầu, sắp có metro”. Nếu mua căn hộ, hãy đến dự án vào lúc 8-9 giờ tối. Nếu một tòa đầy ắp ánh đèn, đó là nơi con người đang sinh sống. Nếu chỉ lác đác vài ba ô cửa sáng, rất có thể nơi đó đang bị các nhà đầu cơ “găm giữ”. Một thị trường thiếu vắng cư dân thực sẽ rất khó thanh khoản, đặc biệt khi thị trường chung đi xuống.

Sóng vùng ven thường lên rất nhanh nhưng cũng có thể rút cũng nhanh không kém. Việc vay vốn ngân hàng quá 50% giá trị tài sản để đầu tư vào một khu vực đang trong cơn “sốt ảo” tiềm ẩn rủi ro cực kỳ lớn. Một khi thị trường điều chỉnh, bạn có thể đối mặt với áp lực trả lãi và nguy cơ bị “kẹt” vốn, thậm chí phải bán lỗ để thoát hàng.

Quận 9 và Bình Chánh mà tôi đưa ra ví dụ đều có những điểm sáng riêng, nhưng mỗi nơi lại phù hợp với một khẩu vị đầu tư khác nhau. Người mua nhà thông minh không bao giờ mua bất động sản chỉ bằng niềm tin vào những bản vẽ quy hoạch hay những lời hứa hẹn suông. Thay vào đó, họ mua bằng chính sự quan sát thực tế: từng dòng người đổ về sinh sống ra sao, giá trị bỏ ra so với lợi nhuận cho thuê như thế nào, có dễ thoát hàng hay không.

Nguyễn Bích Tuyền (TPHCM)